某商業(yè)廣場建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告書

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1、專業(yè)資料長榮國際廣場建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2008年1月word完美格式專業(yè)資料提要第一部分項(xiàng)目說明一、項(xiàng)目建設(shè)思路二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案第二部分市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境二、項(xiàng)目定位第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析（出售方式）一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出售方式）（一）收益測(cè)算（二）營銷成本分析word完美格式專業(yè)資料（三）損益分析（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（出售方式）第五部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出租方式）（一）收益

2、測(cè)算（二）營業(yè)成本分析（三）損益分析（四）貸款回收測(cè)算第六部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（出租方式）word完美格式專業(yè)資料第一部分項(xiàng)目說明一、項(xiàng)目建設(shè)思路隨著長榮國際機(jī)械五金廣場品牌知名度不斷提高，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，每年一屆的中國（長安）機(jī)械五金模具交易會(huì)對(duì)場館及配套設(shè)施的要求亦越來越高，長榮廣場的發(fā)展也越來越受到原有場地的局限或制約，重新規(guī)劃建設(shè)改造長榮廣場勢(shì)在必行。本報(bào)告旨在上述基礎(chǔ)上探討對(duì)長榮國際機(jī)械五金廣場進(jìn)行重新規(guī)劃、重整改造，使其更加適于新形勢(shì)下對(duì)長榮廣場的經(jīng)營與運(yùn)作，從而產(chǎn)生更高的財(cái)務(wù)收益。充分利用現(xiàn)有用地規(guī)模，在保留現(xiàn)有長榮商貿(mào)大樓建筑的基礎(chǔ)上，不

3、改變長榮廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)，重新規(guī)劃，拆舊建新，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營面積，增加配套的住宅、寫字樓及停車場面積，盡量不影響現(xiàn)有商戶的正常經(jīng)營，分期分批改造，在3年內(nèi)的工期基礎(chǔ)上，將長榮國際機(jī)械五金廣場重新升級(jí)改造完畢。建設(shè)改造后的長榮廣場，經(jīng)營方式可采用商場、寫字樓、住宅全部出售的方式，也可采用商場、寫字樓、住宅部分出售、部分出租的經(jīng)營方式，對(duì)長榮廣場實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)管理及統(tǒng)一物業(yè)管理。此方案需經(jīng)過對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整后方可實(shí)施。word完美格式專業(yè)資料二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案具體見長榮廣場規(guī)劃總平面圖◆主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地44396.73M2總建筑面積15337

4、4.69M2其中商場面積79277.43M2寫字樓24483.21M2住宅面積49614.05M2建筑占地面積29076.20M2建筑密度65.5%容積率3.455最高建筑層數(shù)10F第二部分市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境（一）發(fā)達(dá)的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)背景東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分，東莞市連年獲得國家大中城市范圍的多項(xiàng)殊榮，“十大最具魅力城市”，“最具經(jīng)濟(jì)競爭力城市”，無論從GDP、進(jìn)出口總值、實(shí)際利用外資、外商投資企業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)，均居全國前列，是中國城市綜合實(shí)力最為發(fā)達(dá)的明星城市之一，在國際上享有很高的知名度。word完美格式專業(yè)資料2

5、007年東莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)生產(chǎn)總值（GDP）3151億元RMB工業(yè)總產(chǎn)值6649.85?億元RMB固定資產(chǎn)投資總額841.11億元社會(huì)商品零售總額695.89億元進(jìn)出口總額11068.73億美元外貿(mào)出口602.32億美元外幣存款3755億元RMB實(shí)際利用外資總額50.44億美元全市財(cái)政總收入539.5億元RMB城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額2120.74億元RMB居民人均可支配收入27025元長安鎮(zhèn)位于東莞市最南端，總面積83平方公里，總?cè)丝?30多萬人，其中本地居民3.5萬人，外來人口120多萬。長安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前

6、列。2005年，長安國民經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)重要指標(biāo)均排在東莞市第一位，是多年來全國著名的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、中國“千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。2005年，長安鎮(zhèn)生產(chǎn)總值1337428萬元，東莞第一；稅收162094萬元，東莞第一；出口388215萬元，東莞第一。長安鎮(zhèn)的主要產(chǎn)業(yè)是以模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的加工制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)，主要從事制造業(yè)，是東莞工廠密度最高的鎮(zhèn)區(qū)。以長榮國際機(jī)械五金廣場為龍頭的機(jī)械、模具、五金商貿(mào)行業(yè)非常著名，長安鎮(zhèn)被授予“中國五金模具名鎮(zhèn)”。word完美格式專業(yè)資料由于長安鎮(zhèn)位于廣深經(jīng)濟(jì)走

7、廊的中線，交通發(fā)達(dá)，出港便捷，為華南制造業(yè)基地的幾何中心。強(qiáng)大的加工制造業(yè)背景是形成長榮廣場等以工業(yè)配套器材的經(jīng)營為主題的專業(yè)市場最根本的產(chǎn)業(yè)支援；同時(shí)發(fā)達(dá)而功能完善的專業(yè)經(jīng)營市場又對(duì)加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。長安五金模具產(chǎn)業(yè)因具優(yōu)越的中心地理位置而構(gòu)成華南制造業(yè)基地五金、機(jī)械、模具產(chǎn)品、器材的集散配給中心。（二）項(xiàng)目建設(shè)的自身核心競爭力分析1.區(qū)位地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)長安鎮(zhèn)是東莞市下屬各鎮(zhèn)中城市規(guī)劃相對(duì)最好的一個(gè)鎮(zhèn)，長安的城鎮(zhèn)規(guī)劃主要沿S358省道為主軸線，東側(cè)偏南至蓮花山脈間為鎮(zhèn)區(qū)主要行政、商業(yè)、居住、公共配套設(shè)施的區(qū)域，S358省道一線兩

8、側(cè)及東側(cè)兩端均為工業(yè)區(qū)，最為集中的兩側(cè)工業(yè)區(qū)又以振安大道為中心線呈兩側(cè)分布，這里