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1、南昌威爾西安路北住宅地塊項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議10/9/20211.項(xiàng)目本體分析2.開發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題解析4.發(fā)展戰(zhàn)略及策略5.項(xiàng)目定位6.物業(yè)發(fā)展建議3.市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析7啟動(dòng)區(qū)策略2項(xiàng)目本體資源與影響條件評(píng)價(jià)：處于城市邊緣，雖然受城市擴(kuò)張和知名樓盤帶動(dòng)逐步發(fā)展，但仍屬于配套不足的陌生區(qū)本體地形地貌限制條件地塊不規(guī)則，西側(cè)地塊進(jìn)深較小，限制規(guī)劃排布的發(fā)揮地塊內(nèi)部存在高差，原為自然水系的一部分，應(yīng)是填埋形成的土地，基礎(chǔ)差，回填平整的成本較高可遠(yuǎn)眺艾溪湖，有少許景觀資源位于知名樓盤世紀(jì)風(fēng)情周邊，預(yù)先消除了區(qū)域陌生感，并可共享前者的配套區(qū)域內(nèi)
2、高校和產(chǎn)業(yè)聚集，為項(xiàng)目提供了可能的客戶資源政府對(duì)瑤湖高校園區(qū)的規(guī)劃與開發(fā)使本項(xiàng)目未來(lái)處于城東中心與城市距離不遠(yuǎn)，區(qū)域有一定的交通距離優(yōu)勢(shì)區(qū)域大環(huán)境尚未成熟，缺乏大型生活配套及市政配套，目前教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)缺失。北向直接與農(nóng)民公寓及小工業(yè)園廠房接壤，環(huán)境雜亂，呈現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部面貌。西側(cè)正面京東安置房小區(qū)，區(qū)域形象受到影響。南向的艾溪湖被道路分隔為小水塘，水質(zhì)污染有異味。南向受世紀(jì)風(fēng)情三期的高層遮擋影響，且道路南側(cè)存在高壓線。非頻臨交通主干道，通達(dá)性和昭示性相對(duì)較差。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)城市意向不濃，無(wú)強(qiáng)勢(shì)配套自然風(fēng)貌有限，無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源與城市和自然的距
3、離不遠(yuǎn)，需要主動(dòng)承接，自已創(chuàng)造www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng)3項(xiàng)目界定快速發(fā)展的三線城市主城區(qū)邊緣非強(qiáng)勢(shì)資源中等規(guī)模住宅開發(fā)41.項(xiàng)目本體分析2.開發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題解析4.發(fā)展戰(zhàn)略及策略5.項(xiàng)目定位6.物業(yè)發(fā)展建議3.市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析7啟動(dòng)區(qū)策略5目標(biāo)：為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定品牌、資金和人才基礎(chǔ)；打響第一炮品牌目標(biāo)其他目標(biāo)鍛煉公司團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)出一批房地產(chǎn)開發(fā)的基層骨干。銷售及財(cái)務(wù)目標(biāo)通過(guò)本項(xiàng)目樹立行業(yè)影響力，創(chuàng)造品牌。在今年9-10月啟動(dòng)項(xiàng)目，明年上半年4月左右入市。一年半完成銷售。追求一個(gè)合理的利潤(rùn)，滾動(dòng)開發(fā)，為后續(xù)項(xiàng)目提供現(xiàn)
4、金流。時(shí)間軸2007年10月啟動(dòng)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及后續(xù)開發(fā)資金安排2008年年中提供青山湖項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用約2000萬(wàn)元2008年底支付第三個(gè)項(xiàng)目土地款約1．6億元2008年4~5月開始銷售2009年年底完成銷售www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng)6目標(biāo)解讀:品牌、財(cái)務(wù)以及銷售速度目標(biāo)歸根結(jié)底是需要實(shí)現(xiàn)平臺(tái)高價(jià)下的快速去化銷售速度目標(biāo)：一年半完成12萬(wàn)m2左右的銷售，去化速度8萬(wàn)m2/年資金安排要求：計(jì)劃今年9月取地的120畝項(xiàng)目要求1~2千萬(wàn)元的運(yùn)作費(fèi)用，明年下半年取地80畝需要1.6億元左右的土地費(fèi)用；品牌目標(biāo)：樹立房地產(chǎn)行業(yè)影響力財(cái)
5、務(wù)目標(biāo)決定銷售速度：半年實(shí)現(xiàn)1.8億元以上的銷售收入，以4000元/m2的入市價(jià)格預(yù)估，需要實(shí)現(xiàn)4.5萬(wàn)m2的消化量去化速度為9萬(wàn)m2/年去化速度目標(biāo)為：8~9萬(wàn)m2/年品牌目標(biāo)決定價(jià)格：需要通過(guò)挑戰(zhàn)世紀(jì)風(fēng)情的價(jià)格，也就是以區(qū)域高價(jià)贏得競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)獲取知名度價(jià)格目標(biāo)為：區(qū)域高價(jià)7銷售速度目標(biāo)解析：能否實(shí)現(xiàn)8萬(wàn)m2/年的銷售速度目標(biāo)主要取決于如何定位周邊樓盤的銷售速度樓盤星河景宮凱美怡和水岸菁華恒茂國(guó)際都會(huì)萬(wàn)科四季花城銷售速度一個(gè)半月1.27萬(wàn)m2半年3.23萬(wàn)m2五個(gè)月2.67萬(wàn)m2開盤當(dāng)天7.19萬(wàn)m2一年10萬(wàn)m2銷售速度與區(qū)位、樓盤
6、品質(zhì)相關(guān)沒(méi)有表現(xiàn)出價(jià)格影響銷售速度的現(xiàn)象品牌美譽(yù)度高、品質(zhì)好、營(yíng)銷到位的樓盤銷售速度能超越8萬(wàn)m2/年銷售速度目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)取決于如何定位，在現(xiàn)有市場(chǎng)上有所突破，找到吸引客戶的一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)8客戶問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)：如何處理與周邊世紀(jì)風(fēng)情項(xiàng)目的關(guān)系？定位：項(xiàng)目的靈魂是什么？如何取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌價(jià)值？客戶目標(biāo)品牌要求價(jià)格要求速度要求產(chǎn)品：選擇什么樣的物業(yè)類型組合？客戶問(wèn)題我們認(rèn)為：核心問(wèn)題在于如何定位，取得核心競(jìng)爭(zhēng)力，來(lái)支撐平臺(tái)高價(jià)下的快速銷售9問(wèn)題結(jié)構(gòu)化戰(zhàn)略層面問(wèn)題——依靠什么樣的定位來(lái)實(shí)現(xiàn)高價(jià)下快速銷售的目標(biāo)策略層面問(wèn)題——如何同萬(wàn)科以及世
7、紀(jì)風(fēng)情等知名項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？技術(shù)層面問(wèn)題——產(chǎn)品定位，物業(yè)類型選擇如何在有限的地形上合理規(guī)劃物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)分析案例借鑒物業(yè)發(fā)展建議101.項(xiàng)目本體分析2.開發(fā)目標(biāo)及問(wèn)題解析4.發(fā)展戰(zhàn)略及策略5.項(xiàng)目定位6.物業(yè)發(fā)展建議3.市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析7啟動(dòng)區(qū)策略11宏觀市場(chǎng)結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)趨好，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)工業(yè)和服務(wù)業(yè)比重上升將催生新的購(gòu)房群體房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，一、二、三級(jí)市場(chǎng)協(xié)同上漲，處于快速上升期南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步升級(jí)，從成本型市場(chǎng)向產(chǎn)品型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，高價(jià)值產(chǎn)品溢價(jià)區(qū)間將不斷提高，為本案創(chuàng)新及品質(zhì)溢價(jià)帶來(lái)機(jī)會(huì)12區(qū)域總結(jié)
8、：雖無(wú)最強(qiáng)勢(shì)的政府和自然資源，但不論從城市發(fā)展角度還是從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，儼然是崛起中的城市副中心城市擴(kuò)張帶來(lái)的機(jī)會(huì)南昌城市擴(kuò)張方向上，距離老城區(qū)最近，最能承接城市發(fā)展的區(qū)域，市區(qū)外溢的第一站；隨著瑤湖被納入城市體系，未來(lái)
