濟(jì)南建華山東普利利源大廈

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1、普利利源大廈溝通方案（預(yù)案）濟(jì)南建華房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司2007年12月22日國(guó)家新政對(duì)濟(jì)南樓市影響何在？面對(duì)上海、深圳等一線城市在國(guó)家新政出臺(tái)后，紛紛降價(jià)銷(xiāo)售，而對(duì)于濟(jì)南樓市又應(yīng)當(dāng)何去何從呢？應(yīng)該說(shuō)，濟(jì)南的樓市不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于上海、溫州等地房?jī)r(jià)大起大落的現(xiàn)象。其間原因有三：第一，上海等地的房地產(chǎn)價(jià)格向來(lái)處在全國(guó)行業(yè)的前沿領(lǐng)跑，這使得新政策的出臺(tái)對(duì)其市場(chǎng)產(chǎn)生的影響也是首當(dāng)其沖。而濟(jì)南是一個(gè)正在快速成長(zhǎng)發(fā)展的傳統(tǒng)內(nèi)陸城市，它所處的大環(huán)境較為穩(wěn)定，這也使得其受政策的影響力度方面相對(duì)較弱。第二，濟(jì)南的

2、市場(chǎng)“凈化度”較高。也就是說(shuō)購(gòu)房主體以自住居多，有少部分投資者，但投機(jī)炒房的人很少。而上海等城市則不然，有很多的異地游資紛紛涌入這些前沿城市，其目的就是投機(jī)炒房。而新政的抑制對(duì)象不是“真正的購(gòu)房者”，而正是直指這些投機(jī)炒房、違法違規(guī)銷(xiāo)售等行為。這樣看來(lái)，上海等城市房?jī)r(jià)有所下降更有利于市場(chǎng)的完善，也在情理之中。第三，濟(jì)南的房?jī)r(jià)是在正常的上漲幅度范圍內(nèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)的，而不是像上海、深圳等城市由于炒房的存在而導(dǎo)致的瘋漲。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的成長(zhǎng)有了良好的基礎(chǔ)，是真實(shí)的，再加上土地成本的加大，降價(jià)的余

3、地很小，而不像上海等地有一定降價(jià)空間存在。面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，我司認(rèn)為對(duì)于本項(xiàng)目的運(yùn)作及后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是:尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)全面分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)準(zhǔn)確把握項(xiàng)目定位及客群定位充分運(yùn)用合理有效的營(yíng)銷(xiāo)手段消除、淡化新政對(duì)普通購(gòu)房者心理束縛堅(jiān)定、重塑購(gòu)房信心并迅速實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售本次提案的主要內(nèi)容2006年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述區(qū)域競(jìng)項(xiàng)分析我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)與把握項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)推廣策略第一章:濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析1.2006年商品房供應(yīng)增加2006年濟(jì)南住宅市場(chǎng)新增的樓盤(pán)有26個(gè)，

4、與2005年17個(gè)相比數(shù)量大幅增加，總體供應(yīng)量約為640.1萬(wàn)平方米（一）市場(chǎng)供應(yīng)分析：2.住宅銷(xiāo)售一路走高2006年初始濟(jì)南住宅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始高速增長(zhǎng)從各樓盤(pán)消費(fèi)客群來(lái)看，大部分還是自住群體，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍較旺盛。全年市場(chǎng)政策環(huán)境穩(wěn)定，消費(fèi)者恢復(fù)理性購(gòu)房需求增長(zhǎng)一些新的大盤(pán)的亮相令我們看到未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)將有一個(gè)大的集中放量的過(guò)程。3.價(jià)格走勢(shì)平緩，全年中幅增長(zhǎng)2006年濟(jì)南市住宅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大，總體房?jī)r(jià)一年來(lái)增幅240元，與2005年相比漲幅約為4.3%。4.濟(jì)南市場(chǎng)區(qū)

5、域價(jià)差明顯從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)圖上我們可以看出，濟(jì)南市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格水平特征明顯，價(jià)格走勢(shì)線位于最上端的是南部樓盤(pán)，其次是東部區(qū)域，再次為西部區(qū)域,北部區(qū)域價(jià)格水平始終位于最低端。5.小高層、多層住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴(yán)控的對(duì)象，并且停止審批用地。未來(lái)市場(chǎng)低密度住宅供應(yīng)量較小。多層住宅是消費(fèi)者喜歡的類(lèi)型，部分本地人對(duì)于高層、小高層入住后電梯維護(hù)等費(fèi)用較高，擔(dān)心未來(lái)物業(yè)管

6、理服務(wù)跟不上,拌隨著濟(jì)南小高層高層住宅的不斷出現(xiàn)、消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變,濟(jì)南購(gòu)房人群對(duì)高層住宅的抗性正在削減.6.產(chǎn)品多樣化、市場(chǎng)細(xì)分程度較高濟(jì)南現(xiàn)有在售樓盤(pán)中，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復(fù)式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費(fèi)需求小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。但目前濟(jì)南市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少,市場(chǎng)空間較大。小戶型的特征是單價(jià)高、總價(jià)低，可以作為暫時(shí)性過(guò)渡用房。濟(jì)南的第一個(gè)小戶型是青年居易，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一年后，銷(xiāo)

7、售率已達(dá)到90%。而尚層e墅則屬于濟(jì)南小戶型的提升產(chǎn)品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費(fèi)者歡迎。7.投機(jī)、投資性購(gòu)房比例較小濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)、投資性購(gòu)房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房目的為自住的比例占67.35％，投資購(gòu)買(mǎi)的僅占到9.64％，屬正常市場(chǎng)行為。購(gòu)房目的中非投資購(gòu)房的整體比例占到90.36％，說(shuō)明目前的市場(chǎng)需求是真實(shí)的住房需求，無(wú)泡沫現(xiàn)象。（二）市場(chǎng)需求分析：1、30-40歲購(gòu)房群體仍

8、為購(gòu)房主力，26-30歲的購(gòu)房群體比例上升潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購(gòu)房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購(gòu)房群體比例顯著上升，所占比例達(dá)到29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。購(gòu)房人群特征：2.潛在購(gòu)房群體學(xué)歷分析潛在購(gòu)房者中具有大專(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，為79%；其次是具有高中（含中專(zhuān)、技校）學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的