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《蘇州某MALL前期報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、新聯(lián)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展導(dǎo)入報(bào)告2006.3璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告要解決的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何運(yùn)作？項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)如何？如何看待深入認(rèn)識(shí)項(xiàng)目？項(xiàng)目如何進(jìn)行整體定位？該如何將項(xiàng)目推廣出去？項(xiàng)目招商工作如何開(kāi)展？報(bào)告思路行業(yè)分析分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目挖掘機(jī)會(huì)準(zhǔn)確定位周密計(jì)劃深入執(zhí)行第一部分商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作分析商業(yè)地產(chǎn)深度思考！是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者合一的有機(jī)整體是一個(gè)不可中斷的鏈條開(kāi)發(fā)商不能只管賣商鋪大賺特賺同時(shí)還要為投資者和經(jīng)
2、營(yíng)者留下利潤(rùn)空間同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)而為，取得項(xiàng)目的全面成功！商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析一、項(xiàng)目與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展1、商業(yè)地產(chǎn)特征商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要地段最顯眼位置代表著城市的形象2、商業(yè)地產(chǎn)作用與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，為城市增光添彩需重視展示地域文化特色代表當(dāng)?shù)氐赜蛭幕厣臉?biāo)志性作品二、必須遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律城市中心寸土寸金，地價(jià)昂貴，折遷補(bǔ)償、安置費(fèi)巨大，開(kāi)發(fā)成本非常高。本項(xiàng)目對(duì)于成本的控制需科學(xué)有效。2、嚴(yán)格對(duì)建設(shè)周期的有效控制建設(shè)周期少則一二年，多則三五年，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。建設(shè)周期失控，會(huì)給資金供應(yīng)、市場(chǎng)營(yíng)銷等帶來(lái)困難。
3、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建議嚴(yán)格控制在12個(gè)月內(nèi)。二、必須遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律城市中心商業(yè)業(yè)態(tài)多樣本項(xiàng)目須有自己的市場(chǎng)定位，不必盲目跟風(fēng)樹(shù)立自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式風(fēng)格4、要有跨行業(yè)整合的能力商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，而具有跨行業(yè)的特點(diǎn)不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營(yíng)者定位，甚至要為管理者定位本項(xiàng)目需牢不可破的樹(shù)立銷售為實(shí)、經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展理念三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)1、重視前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)結(jié)合項(xiàng)目前期不能僅僅是建筑設(shè)計(jì)師的事，如果與前期相關(guān)市場(chǎng)與營(yíng)銷策劃脫節(jié)或失去關(guān)聯(lián)性，設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品大不了代表設(shè)計(jì)人員又出了一件作品或建筑藝術(shù)品本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)依
4、據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，同時(shí)集中策劃的靈感智慧，運(yùn)用建筑的技術(shù)手段，發(fā)揮營(yíng)銷推廣策略共同完成，配合需具有實(shí)效性。三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次、區(qū)域，要根據(jù)市場(chǎng)需求而定項(xiàng)目在相關(guān)市場(chǎng)定位以后，既定大政方針不能隨心變化特別是對(duì)于定性定量的指標(biāo)及定位的改變確保戰(zhàn)略的一致性2、有效把握項(xiàng)目的定性與定量三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目需與功能與城市的文化、藝術(shù)相結(jié)合，才經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，形成具有城市特色的商業(yè)氛圍做商業(yè)地產(chǎn)不能目光短淺，過(guò)于急功近利，而應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，立志做百年老店3、項(xiàng)目功能與城市的有機(jī)結(jié)合三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間與城市發(fā)展空間策劃單純的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程
5、的整體經(jīng)營(yíng)策劃市場(chǎng)營(yíng)銷定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袇^(qū)域發(fā)展定位策劃商業(yè)性功能轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘形幕δ懿邉澤虡I(yè)地產(chǎn)對(duì)歷史文化的傳承具有獨(dú)特的作用例：發(fā)掘石庫(kù)門(mén)文化產(chǎn)生了上海新天地提煉四川蜀文化打造出成都好吃一條街琴臺(tái)路4、項(xiàng)目策劃須有創(chuàng)新思路四、突破經(jīng)營(yíng)管理瓶頸經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸突破經(jīng)營(yíng)管理瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能滿盤(pán)皆活國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐的結(jié)果向地段論發(fā)出了挑戰(zhàn)占有好地段的商業(yè)地產(chǎn)不一定會(huì)贏缺乏地段優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)不一定會(huì)輸這里面的分也就在于是否突破了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)瓶頸本項(xiàng)目的投資者/經(jīng)營(yíng)者同樣最怕的是經(jīng)營(yíng)不好經(jīng)營(yíng)不好投資就會(huì)泡湯要想讓投資者進(jìn)入本項(xiàng)目，須使投資者對(duì)回報(bào)有充分的信心進(jìn)行專業(yè)
6、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展伙伴，是發(fā)展商必須考慮并重視的問(wèn)題五、構(gòu)建價(jià)值增值體系1、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是由若干因素支撐的一個(gè)完整體系，不同因素的變化和組合，可以改變商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。2、追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)，必須了解價(jià)值因素的排列組合及其對(duì)價(jià)值增值的作用，而且影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素復(fù)雜多樣。區(qū)位條件物業(yè)類型綜合經(jīng)營(yíng)程度裝修時(shí)間因素五、構(gòu)建價(jià)值增值體系區(qū)位條件宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值不同城市有不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期相同類型的商業(yè)地產(chǎn)在不同城市有不同的價(jià)值同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級(jí)差地租直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本物業(yè)類型不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順
7、序是商場(chǎng)（步行街/商業(yè)廣場(chǎng)/商業(yè)中心等）康樂(lè)中心（休閑、娛樂(lè)、餐飲）寫(xiě)字樓公寓而珠寶首飾、化妝品、女子時(shí)裝在各類商店的收益能力排比中則最高綜合經(jīng)營(yíng)程度五、構(gòu)建價(jià)值增值體系裝修大型綜合性商業(yè)體，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，營(yíng)造商氣，提升價(jià)值裝修造價(jià)越來(lái)越高，成為商業(yè)物業(yè)的重要組成部份裝修類型、風(fēng)格影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值區(qū)域性大商業(yè)有長(zhǎng)期投資前景一般用３～５年時(shí)間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營(yíng)期，并可保持１０年左右，此時(shí)價(jià)值最大。之后則須進(jìn)行重新裝修，價(jià)值降低“運(yùn)用之妙，存乎一心”，善于把握相關(guān)因素及其排列組合的藝術(shù)，就可以使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更具增值潛力時(shí)間因素五、
