廣州保利千燈湖項目營銷方案提報

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1、當(dāng)新保利遇上新佛山保利千燈湖項目營銷方案提報2006年1月分析框架第一部分項目的理解與定位第二部分營銷突破幾個小問題第一部分項目的理解基本視角/市場簡述/項目定位/項目命名一個基本視角我們必須放在“新的大佛山”基礎(chǔ)上理解這個項目一.項目整體的理解一個什么都不缺的市場——市場分析簡述不缺住宅供給桂城禪城項目名稱預(yù)計06上半年供應(yīng)量項目名稱預(yù)計06上半年供應(yīng)量中海萬錦豪園約800套麗日玫瑰名城約700套南海頤景園約700套怡翠玫瑰園約1000套萬科金色家園約600套天湖酈都約600套怡翠馨園約700套匯銀奧園項目約1000套江南名居三期約1000

2、套恒福新城約1000套麗雅苑南區(qū)約500套合計約4300套合計約4300套后續(xù)供貨量更大，還有不斷增加的土地供應(yīng)家樂福已與當(dāng)?shù)啬承马椖窟_(dá)成協(xié)議，但具體位置不明。包括本項目，周邊光大型商業(yè)面積體量達(dá)近100萬平米，還不包括大量住宅項目的配套商業(yè)。相對于桂城區(qū)域僅50萬的人口，泛桂城區(qū)域不到80萬人口的數(shù)量明顯偏高。以項目所在千燈湖區(qū)域而言，周邊還有相當(dāng)類商業(yè)功能的地塊尚未推出。東方廣場23萬平米，03年末開業(yè)南海廣場6.8萬平米2000年開業(yè)城市廣場10萬平米，05年開業(yè)沃爾瑪購物中心G334（中海）本案不缺商業(yè)供給不缺住宅需求廣州的住宅購買者

3、中，有相當(dāng)部分是佛山/南海人。當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層普遍將房地產(chǎn)作為主要的投資方式，多次置業(yè)現(xiàn)象相當(dāng)普遍。2005年下半年，近鄰項目周邊的南海萬錦豪園500套的供貨量，可以在開盤三天基本銷售一空。不缺商業(yè)需求從投資來看，南海熱衷商鋪投資，以我公司操作過的廣州商業(yè)項目來看，普遍存在南海顧客購買。從消費市場來看，南海消費外移相當(dāng)普遍，廣州、深圳和香港為佛山/南海人購物，特別是選購中高端物品的首選之地。一個缺失的城市佛山是在廣東的第三大經(jīng)濟城市，僅次于廣州和深圳。將南海和順德兩地變市為區(qū)，形成新的大佛山，城市化進(jìn)程加快。但在與廣州和深圳這兩個區(qū)域中心城市經(jīng)

4、濟總量相距不大的情況下，城市形象上的落后確是明顯的。這種落后感不是僅僅停留在外界的認(rèn)識與評價，而也存在于佛山人，特別是南海人本身的意識和生活中佛山缺什么？形象的缺失紐約有曼哈頓，香港有中環(huán)，廣州有中信，深圳有地王，佛山有什么？佛山缺乏能代表城市現(xiàn)代形象的標(biāo)志！以城市之名….對項目定位的思考桂城“”自然生態(tài)與城市社會相融合，成為佛山城市中最具魅力的融合開放性空間和人文居住區(qū)域千燈湖河堤公園宜商宜住高尚住宅城市休閑購物廣場五星級酒店佛山禪桂中心區(qū)，廣佛RBD中軸線，桂城千燈湖畔，刷新佛山城市規(guī)格的都市綜合體本項目位于桂城中心區(qū)位，水景觀軸線中部，

5、景觀資源獨一無二，南北走向的千燈湖水道貫穿項目地塊。本項目形象聚焦項目基本特征描述新佛山千燈湖上唯一都市綜合體關(guān)鍵詞：新佛山、唯一、核心、綜合體、標(biāo)志定位思考與分析佛山唯一綜合體物業(yè)佛山至高點15萬建面的南海中軸線商業(yè)水城138米高的五星級保利皇冠酒店20萬高尚公寓住宅擴充：商業(yè)街，主題休閑街。其它業(yè)態(tài)城市核心區(qū)位價值，政府著力打造新佛山城市印象南海并入佛山，大佛山市場的禪桂中心區(qū)的概念千燈湖核心區(qū)位（唯一性）南海中軸線廣佛通道上的標(biāo)志物本項目承載意義：保利拓展廣佛經(jīng)濟圈的基石和標(biāo)志保利地產(chǎn)的第一個真正意義上的綜合體項目保利地產(chǎn)進(jìn)軍廣州周邊區(qū)

6、域的佛山市場成為新佛山象征——城市名片佛山－保利項目幾年后，當(dāng)人們腦海中出現(xiàn)佛山印象的時候，想到就如同想到香港之中環(huán)、深圳之地王一樣，第一個想到就是保利項目?！驗槲鹩怪靡?，這里代表了一座城市。這關(guān)系著一座城市的象征，給佛山人，特別是南海人與榮耀與信心！。紐約－曼哈頓香港－中環(huán)廣州－中信深圳－地王因此項目定位語為：新佛山城市名片——保利出品一個平常的命名項目命名建議正合取勝城市的標(biāo)志性建筑物的命名相對簡單的，強調(diào)易記憶，大氣和諧，無負(fù)面聯(lián)想如紐約時代廣場、中信廣場、天河城、北京國貿(mào)中心……基本界定：城綜合體的命名主要包括:中心,廣場和城等考

7、慮到本項目包括多個建筑單體,功能全面復(fù)合,整體較大的規(guī)模,“城”的概念為項目較好的界定從目前華南運作得最成功的兩個商業(yè)綜合體項目：天河城和萬象城均以“城”為概念主推1：保利榮城保利：如同中信廣場之于廣州，我們要把保利之名深深的刻在佛山的發(fā)展史上榮：城市的榮耀，取城市名片的概念，保利之榮，佛山之榮，榮也有新事物發(fā)展前進(jìn)之意，新佛山的“新”形象對應(yīng)同時通“融”，有禪桂之融，大佛山之融，廣佛之融概念主推2：保利水城水為項目有別于其它都市綜合體的最主要的元素同一設(shè)計師設(shè)計的日本博多水城世界聞名，易于概念嫁接水城概念前期已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢ǖ闹扰c影

8、響力其它備選案名保利天地——休閑的感覺，小資的感覺保利榮華城，保利榮華中心——公司品牌延伸，商業(yè)的感覺，繁華的感覺保利世紀(jì)水城——強調(diào)水的概念，與世界知名的博多水城