遷安天洋城商業(yè)可行性報(bào)告

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1、天洋城商業(yè)可行性報(bào)告商業(yè)步行街定位原則1、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對(duì)建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松"平易近人"，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是"以勢(shì)壓人"。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，而不是以高速過(guò)往機(jī)動(dòng)車為參照。購(gòu)物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對(duì)一層以上的范圍幾乎是"視而不見"。這恰好說(shuō)明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)層面上。商業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本。2、空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動(dòng)和感知空間是三維的。商業(yè)街的長(zhǎng)度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受

2、模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的"積極空間"和發(fā)散的、通過(guò)性的、難以聚合人氣的"消極空間"。作為商業(yè)街這樣一個(gè)有聚合要求。需要行人購(gòu)物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個(gè)通過(guò)建筑手段塑形成的"積極空間"。3、交通的組織項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直

3、接從地面引向各層。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。4、業(yè)態(tài)組合方式：在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡，層數(shù)為4層，總建超過(guò)4萬(wàn)㎡的商業(yè)因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：-1F為大型超市與電器商城的組合，1F-3F為大型百貨公司，4F作為觀景休閑娛樂(lè)餐飲?？偨ㄒ?guī)模達(dá)到4萬(wàn)㎡以上時(shí)，該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即shoppingmall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）。這

4、種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn),服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。5、經(jīng)營(yíng)策略：很多商業(yè)步行街就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。這種商業(yè)街的店鋪出售后會(huì)帶來(lái)很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目缺乏品位。發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險(xiǎn)，但以后投資者的風(fēng)險(xiǎn)增大了，該商業(yè)的價(jià)值就很難提升

5、，還有可能成為死鋪。　　出售包租方案;本方案現(xiàn)在應(yīng)用很多，主要是針對(duì)投資客、"炒鋪"人。最簡(jiǎn)單操作是將三權(quán)分立;有所有權(quán)沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，有經(jīng)營(yíng)權(quán)沒有所有權(quán)，有管理權(quán)沒有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購(gòu)買的商鋪全部簽約包租下來(lái)，包租時(shí)間一般2-5年，時(shí)間太短，投資人有風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間太長(zhǎng)，發(fā)展商有風(fēng)險(xiǎn)。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，年終統(tǒng)一給投資者一個(gè)固定回報(bào)，回報(bào)率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時(shí)也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報(bào)率是5%-6%，高的回報(bào)率是10%-12%。過(guò)高的回報(bào)率也是一種風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)步行街業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)選取通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組

6、成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行搭配。業(yè)態(tài)選取依據(jù)主力型業(yè)態(tài)選取通過(guò)周邊區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研，綜合市場(chǎng)狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，本項(xiàng)目將選取時(shí)尚專賣店、折扣店賣場(chǎng)及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。為了后期帶來(lái)充足的外來(lái)消費(fèi)人流，增加其銷售可實(shí)施性，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，所以在本案中將選取主力型業(yè)態(tài)作為核心業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)選取完成后，本案將在其周邊及人流的主要通路兩側(cè)，設(shè)置精品店、服裝和珠寶等業(yè)態(tài)類型作為配套型業(yè)態(tài)。適配型業(yè)態(tài)的產(chǎn)品附加值較高，租金的承受能力相

7、對(duì)較強(qiáng)，是商業(yè)項(xiàng)目的主要盈利點(diǎn)，所以將適配型業(yè)態(tài)作為本項(xiàng)目的主要盈利型業(yè)態(tài)，并將其設(shè)置于商業(yè)價(jià)值較高的位置上。功能型業(yè)態(tài)在本項(xiàng)目中，將在主力業(yè)態(tài)和適配業(yè)態(tài)之間，以及剩余的商業(yè)面積放置功能型業(yè)態(tài)，其業(yè)態(tài)類型主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主。功能型業(yè)態(tài)在樓層選取方面較為靈活，并且可以提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，故將其作為主要的增值型業(yè)態(tài)，設(shè)置于本案之中。業(yè)態(tài)比例主力業(yè)態(tài)比例本項(xiàng)目雖然所在位置較好，但是周邊在建待建項(xiàng)目較多，區(qū)位的整體商業(yè)氛圍尚未形成。通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研，將本項(xiàng)目的主力型業(yè)態(tài)的比例設(shè)置為30%。大型商業(yè)均設(shè)有主力型業(yè)態(tài)，其所占比例多控制在30%—

8、40%之間，說(shuō)明市場(chǎng)中的大型商業(yè)項(xiàng)目，