古北集團(tuán)南匯航頭鎮(zhèn)項(xiàng)目可研

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1、目錄第一章項(xiàng)目概況1.1編制依據(jù)1.2建設(shè)地點(diǎn)和土地資源1.3建設(shè)內(nèi)容1.4建設(shè)投資1.5財(cái)務(wù)效益測(cè)算1.6項(xiàng)目社會(huì)效益第二章市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析2.2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析2.3項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)分析2.4項(xiàng)目的市場(chǎng)因素及定位建議第三章設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想3.2總體設(shè)計(jì)第四章開(kāi)發(fā)進(jìn)度4.1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度4.2付款進(jìn)度和資金安排第五章投資估算5.1工程建設(shè)投資估算內(nèi)容5.2投資估算第二章財(cái)務(wù)效益分析6.1損益分析6.2財(cái)務(wù)效益分析第七章結(jié)論項(xiàng)目概況1.1編制依據(jù)1.1.1南匯航頭鎮(zhèn)8街坊4/5丘地塊招標(biāo)文件1.1.2南匯航頭鎮(zhèn)“

2、SPR”人生港灣項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求征詢函1.1.3南匯航頭鎮(zhèn)“SPR”人生港灣項(xiàng)目立項(xiàng)條件和要求的函1.1.4住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件征詢意見(jiàn)回復(fù)單1.2建設(shè)地點(diǎn)和土地資源1.2.1地理位置資源本地塊位于南匯航頭鎮(zhèn)與下沙社區(qū)的交界處，南至航三公路，東至鶴鳴路，北至干六路，西至梅園路，所有作為分界的道路均處于規(guī)劃中。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學(xué)校的教育科研用地為主。1.2.2景觀資源該地塊目前四周道路尚未開(kāi)通，鶴鳴路橋也正在施工過(guò)程中，原始地貌為農(nóng)田和農(nóng)宅為主，地面平坦有較寬的河流（活水）經(jīng)過(guò)。

3、1.2.3社會(huì)資源航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南匯的小鎮(zhèn)，合計(jì)常住人口5.5萬(wàn)人。該地塊遠(yuǎn)離航頭鎮(zhèn)中心，周邊為農(nóng)田和農(nóng)宅，缺乏現(xiàn)代化配套設(shè)施和公共交通線路。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉?，商業(yè)和住宅的檔次較低。但從規(guī)劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨(dú)棟別墅項(xiàng)目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有“萬(wàn)畝別墅區(qū)”一說(shuō)，故其前景看好。1.3建設(shè)內(nèi)容南匯航頭鎮(zhèn)8街坊4/5丘地塊項(xiàng)目用地面積34.0477萬(wàn)平方米，擬建中高檔低密度住宅，以疊加和

4、獨(dú)立別墅住宅為主，總建筑面積約20.31萬(wàn)平方米，其中住宅面積19.31萬(wàn)平方米，公建面積1萬(wàn)平方米。1.4建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資為99493萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用47050萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用29847萬(wàn)元，其它基建費(fèi)用（包括配套、前期費(fèi)用、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)）20211萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用1492萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用893萬(wàn)元。1.5財(cái)務(wù)效益測(cè)算經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率13.01%，高于銀行三年的貸款利率5.49%，按6%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為7048萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.65年，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)13720萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率（

5、稅后）13.79%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。1.6項(xiàng)目社會(huì)效益1.6.1配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)，創(chuàng)建一個(gè)現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了南匯航頭鎮(zhèn)地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。1.6.2本項(xiàng)目建成后將可上繳政府各類稅費(fèi)6883萬(wàn)元，為地方財(cái)政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。1.6.3投資該項(xiàng)目也是我公司拓展市郊開(kāi)發(fā)的重要步驟。第二章市場(chǎng)分析今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，特別是住宅消費(fèi)看好，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。對(duì)于住宅與房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)及發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士眾說(shuō)紛紜，但都認(rèn)為已經(jīng)或即將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期。特別是我國(guó)“入世”將促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。房

6、地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行業(yè)，加入WTO后，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。2.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析2.1.1房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室2003年7月份別墅監(jiān)測(cè)顯示，上海別墅指數(shù)達(dá)1067點(diǎn)，較之上兩月上漲23點(diǎn)，上漲比例約2.21%，形成別墅指數(shù)連續(xù)6個(gè)月持續(xù)上升之態(tài)勢(shì)。2003年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了較多曲折，先是2月份別墅用地政策變化，緊接著又是4-5月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促動(dòng)別墅

7、需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。這兩正一負(fù)的因素影響之下，別墅市場(chǎng)尤其是經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷促使別墅指數(shù)仍然持續(xù)上升，到7月已達(dá)1067點(diǎn)。今年上半年來(lái)，上海別墅市場(chǎng)不斷升溫的同時(shí)也逐步向理性回歸。加之經(jīng)濟(jì)型別墅從配套、交通及環(huán)境等方面的第一居所特性、環(huán)境及空間功能等優(yōu)越特性、收入提高及非典影響促使本地居民的別墅需求放量以及控制得當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)別墅總價(jià)，使得從松江、青浦，到浦東、南匯康橋出現(xiàn)的一大批總價(jià)控制合理的經(jīng)濟(jì)型別墅如麗水華庭、愛(ài)倫坡、康橋半島、澄品金象、潤(rùn)和苑、薔薇紳鄰等一開(kāi)盤就有不俗的銷售業(yè)績(jī)，

8、成為整個(gè)別墅市場(chǎng)中的“一把火”。以下是需求分析及供給分析（1）供給分析上海市2003年上半年市場(chǎng)上別墅供應(yīng)總量約270萬(wàn)平方米，2003年上半年別墅新上市量達(dá)162.7萬(wàn)平米，新上市占地面積約485萬(wàn)平方米，綜合容積率達(dá)到0.34。從價(jià)格分布的供求