合富輝煌2011年合肥旭輝·御府項目市場定位與營銷策略提案

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1、源自MM858商鋪網(wǎng)：http://www.mm858.com/在進入本次主體報告之前，讓我們先對近期房地產(chǎn)新政深入解析并針對后續(xù)市場進行展望，以期為本項目的開發(fā)提供更為精準的政策與前景研判?？腿簩?dǎo)入路徑分析項目潛在客源分析區(qū)域?qū)搿纳凭幼】腿褐饕菫I湖區(qū)﹑包河區(qū)及經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)或首次改善居住需求客群省會導(dǎo)入——省內(nèi)地市省內(nèi)地市收入較高人群是合肥市高端物業(yè)購買生力軍，以淮南、六安、阜陽、亳州等皖西北為主，受政策影響，目前較為受限。文教導(dǎo)入——較為廣泛的客群濱湖三小和四十六中南區(qū)的優(yōu)勢教育，將導(dǎo)入較多市內(nèi)及市外客群交通導(dǎo)入——廬陽區(qū)客群交通的便利性導(dǎo)入廬陽區(qū)老城區(qū)客群品質(zhì)導(dǎo)入——合肥市客源全

2、新理念、高配置也將吸引部分走在前端的城市新銳品牌導(dǎo)入——旭輝集團全國百強房企第65名，以用心構(gòu)筑美好生活的企業(yè)理念打造品質(zhì)人居3、客戶導(dǎo)入路徑研究銷售策略篇戰(zhàn)略目標價格測算推售策略客戶召集銷售目標：品牌目標：2011年開盤推貨面積約4.5萬方，套數(shù)392套，預(yù)計總銷金額5.4億元確立旭輝地產(chǎn)在合肥高端住宅領(lǐng)域的品牌地位，綜合提升品牌形象1、戰(zhàn)略目標整體目標：打造濱湖區(qū)最具有影響力的精工御邸依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件，11年三季度上市價預(yù)測如下：預(yù)計三季度入市價格=7249元/㎡*｛1+1個季度增幅合計3%（季度漲幅3%）｝=7466元+1200元（精裝修報價）+200元（合富操盤溢價

3、）=約8866元/㎡按照三年銷售周期,常規(guī)年漲幅12%計算，整盤均價=約10460元/㎡。2、價格測算—高層旭輝御府高層比較法表格比較內(nèi)容權(quán)重濱湖世紀城高速濱湖時代廣場濱湖假日書香門第（指標）擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標0.7/0.701/0.748/0.716/0.772建筑規(guī)模15%0.80.120.950.14250.90.1351.050.1575社區(qū)景觀15%1.050.15751.20.181.050.15751.20.18立面設(shè)計10%1.050.10510.11.050.1051.050.105戶型設(shè)計15%1.050.157

4、51.050.15751.050.15751.050.1575物業(yè)管理8%1.050.0841.050.0841.050.0841.10.088附加因素7%1.10.0771.20.0841.10.0771.20.084項目周圍環(huán)境指標0.3/0.275/0.29/0.28/0.28交通狀況10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095周邊環(huán)境10%0.950.09510.10.90.090.90.09區(qū)域位置10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095合計100%/0.976/1.038/0.996/1.052濱湖世紀城高速濱湖時代廣

5、場濱湖假日書香門第比較系數(shù)0.9761.0380.9961.052比較成交均價7300688576006800項目（11年7月）項目價格定位住宅7125714775707154項目價格建議（元/平方米）7248.662、價格測算—聯(lián)排別墅旭輝御府別墅比較法表格比較內(nèi)容權(quán)重棠溪人家綠地內(nèi)森莊園置地廣場-柏悅府中國鐵建國際城（指標）擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標0.7/0.6865/0.6705/0.6975/0.694建筑規(guī)模15%0.80.120.950.14250.90.1350.90.135社區(qū)景觀15%10.150.90.1350.950

6、.14250.90.135立面設(shè)計10%1.050.10510.11.050.1051.050.105戶型設(shè)計15%1.050.157510.151.050.15751.050.1575物業(yè)管理8%1.050.08410.081.050.0841.10.088附加因素7%10.070.90.0631.050.07351.050.0735項目周圍環(huán)境指標0.3/0.275/0.29/0.28/0.32交通狀況10%0.90.090.950.0950.950.0951.050.105周邊環(huán)境10%0.950.09510.10.90.091.050.105區(qū)域位置10%0.90.090.950.09

7、50.950.0951.10.11合計100%/0.9615/0.9605/0.9775/1.014棠溪人家綠地內(nèi)森莊園置地廣場—柏悅府中國鐵建國際城比較系數(shù)0.96150.96050.97751.014比較成交均價28000187372000018000項目（11年7月）項目價格定位住宅26922179971955018252（元/平方米）23254.59依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件，1