遼寧高端房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、大連-騎警基地項(xiàng)目定位錦聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷管理本部2011.04.12房產(chǎn)項(xiàng)目的高度平庸的項(xiàng)目姑且不論，好項(xiàng)目一定是尊重：城市沿革區(qū)域氛圍自然因素歷史文脈人文條件上海-石庫(kù)門-新天地傳奇之上，再造傳奇！大連，全球宜居之城；中山區(qū)，非富即貴的傳奇之地；中南路，城市中心的宜居之地；本地塊，中南路上的大隱于市之地；女騎警，大連的靚麗名片，全國(guó)效仿的對(duì)象；純血馬，叱咤賽場(chǎng)的純種純血良駒，貴比萬(wàn)金；馬術(shù)，歐洲達(dá)官顯貴的貴族運(yùn)動(dòng)品位運(yùn)動(dòng)；……項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道目錄項(xiàng)目基本情

2、況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案位于大連市中山區(qū)解放路和中南路之間，原址為大連女子騎警基地。本案距離機(jī)場(chǎng)12㎞，距離火車站4.5㎞，距碼頭2.5㎞。機(jī)場(chǎng)火車站碼頭本案項(xiàng)目位置本案青云映山卡納意鄉(xiāng)青云林海龍溪村解放路中南路項(xiàng)目四至東至山體，南至中山紀(jì)念公園，西至青云林海，北至中青街。地塊現(xiàn)狀地塊平整，地上主要是跑馬場(chǎng)，靠近北側(cè)山體有部分宿舍及馬棚。項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀青云林?？{意鄉(xiāng)中山紀(jì)念公園中青街中南路項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配

3、比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案龍溪村占地面積：29087㎡用地性質(zhì)：居住、公建容積率：2.4～2.6地塊劣勢(shì)：地塊內(nèi)部有三條高壓走廊交叉穿過(guò)，兩條東西走向，一條南北走向。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)N項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道66KV66KV220KV本案首輪定位方案項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道面積區(qū)間（清水）銷售單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）套總價(jià)（萬(wàn)元）占比總案值（億元）70-

4、801.8126-1445%1390-1001.8162-18030%100-1201.8180-21640%120-1501.8216-27015%客戶定位:大連市及外埠來(lái)連定居35-55歲，擁有穩(wěn)定收入，二次以上置業(yè)，對(duì)改善家庭居住和對(duì)綠化環(huán)境有著強(qiáng)烈需求的購(gòu)房者。產(chǎn)品定位：主力戶型為緊湊型90-120平米兩室兩廳至三室兩廳。定位思路：保守型定位定位顧忌：墓園的負(fù)面影響保守就一定安全嗎？Question:未必！Answer:So:我們需要重新審視以下關(guān)聯(lián)因素：環(huán)境體量產(chǎn)品客群?jiǎn)蝺r(jià)總價(jià)利潤(rùn)銷售周期優(yōu)勢(shì)—Strengths1、環(huán)境優(yōu)異（鬧中取靜、群山環(huán)抱、曲徑

5、通幽）；2、地塊平坦（利于規(guī)劃）。劣勢(shì)—Weaknesses1、高壓走廊（兩橫一縱，影響很大）；2、左鄰墓園（視覺污染、清明堵車）；3、北側(cè)路徑，觀感較差。機(jī)會(huì)—Opportunities1、中山最后一方凈土；環(huán)視大連，幾乎再也找不出來(lái)一塊“出則繁華大千，入則靜謐山谷”的地塊了。2、周邊幾無(wú)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；3、體量很小，供量稀缺。威脅—Threats1、主流三室產(chǎn)品，成為中山區(qū)供應(yīng)“紅?！?；2、集團(tuán)是否敢于尋求“創(chuàng)新、破局”。SWOT分析項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道河口2-

6、4萬(wàn)CBD商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心行政中心西部山景豪宅萬(wàn)科溪之谷星海2-10萬(wàn)石槽3-8萬(wàn)東港2-8萬(wàn)東部山景豪宅都市的后花園大連豪宅三類型：賣海賣山賣地段項(xiàng)目定位模型項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品線著眼點(diǎn)定位方向小項(xiàng)目〈10萬(wàn)單一清晰區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)小眾、特色、適當(dāng)超前；引導(dǎo)消費(fèi)潮流中項(xiàng)目〉10萬(wàn)〈50萬(wàn)主次分明主流需求輔以上下延伸主流；順應(yīng)消費(fèi)潮流大項(xiàng)目〉50萬(wàn)全線覆蓋城市發(fā)展高度界面機(jī)會(huì)大眾、復(fù)合；包容各種消費(fèi)潮流大連-億達(dá)-杰特大連-億達(dá)-

7、唯美品格大連-安達(dá)-小平島客群評(píng)估項(xiàng)目基本情況介紹地塊SWOT分析項(xiàng)目定位模型客群評(píng)估客群與產(chǎn)品對(duì)接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道客群階層置業(yè)目的房產(chǎn)偏好敏感點(diǎn)低端客戶自住小于120㎡，緊湊型總價(jià)極其敏感；基本需求極其敏感；地段不敏感；品質(zhì)不敏感；環(huán)境不敏感；極其依賴公交；墓地相對(duì)敏感。中端客戶改善130-170㎡，舒適型總價(jià)相對(duì)敏感；舒適需求比較敏感；地段很敏感；品質(zhì)比較敏感；環(huán)境比較敏感；比較依賴公交；墓地比較敏感。高端客戶享受/投資180㎡以上，豪華型總價(jià)并不敏感；享受需求極其敏感；地段極其敏感；品質(zhì)極其敏感；環(huán)境極其敏感

8、；并不依賴公交；墓地相對(duì)敏感。本地塊屬