天正湖濱產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析

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1、城市豪宅新軸心——天正湖濱產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析■編輯程桂華在號稱南京新一代“首善之區(qū)”、“富人區(qū)”的鼓北板塊，天正集團(tuán)秉持“天道酬正”的理念，結(jié)合土地地形地貌，以現(xiàn)代的手法圍合出一個(gè)全新的空間和建筑——天正湖濱。項(xiàng)目特別聘請美國洛克菲勒財(cái)團(tuán)旗下的高緯宏騰公司為其進(jìn)行前期定位；國際知名的留美建筑名家、貝聿銘?yīng)剬W(xué)金獲得者項(xiàng)秉仁教授親自操刀為其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；而景觀則由香港迪斯尼樂園設(shè)計(jì)者——泛亞國際景觀設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)。這樣的高尚住宅，在南京已是極為稀缺，“天正湖濱”將引領(lǐng)南京主城區(qū)的豪宅趨勢。前瞻戰(zhàn)略研究模塊一分鐘摘要122《決策情報(bào)》總第69期天正湖濱產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析產(chǎn)品設(shè)計(jì)情報(bào)一、項(xiàng)目概況

2、天正湖濱位于南京市鼓樓區(qū)中央路401號（原南汽總裝廠），中央路與黑龍江路交匯處，南面距鼓樓廣場約3公里，新街口直線距離約5公里。項(xiàng)目占地面積8.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積約16萬平方米，將建成為集居住、商業(yè)、辦公為一體的高尚人文社區(qū)。項(xiàng)目被一條規(guī)劃路劃為東、西兩塊。規(guī)劃路以西規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，由4棟11層的板式小高層、30套聯(lián)排花園洋房組成。規(guī)劃路以東規(guī)劃為高檔商業(yè)、辦公和高檔景觀住宅，由沿中央路6萬余平方米的高檔商業(yè)、辦公樓和4棟18層的純板式高層組成。項(xiàng)目檔案物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、辦公建筑類型：多層、高層、小高層、別墅占地面積：88000平方米總建筑面積：160000平方米容

3、積率：1.82綠化率：35%均價(jià)：11000元/平方米開盤時(shí)間：2006-8-5項(xiàng)目位置：南京市鼓樓區(qū)中央路401號開發(fā)商：天正集團(tuán)南京置業(yè)公司總戶數(shù)：580停車位：1：0.8景觀設(shè)計(jì)：上海泛亞國際環(huán)境設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)：上海秉仁建筑師事務(wù)所物業(yè)管理：深圳市保利物業(yè)管理有限公司歡迎進(jìn)入中國房地產(chǎn)商網(wǎng)www.winfang.com123前瞻戰(zhàn)略研究模塊二、項(xiàng)目開發(fā)背景分析天正湖濱位于南京市鼓樓區(qū)中央路401號，屬于鼓北板塊。近年來，南京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“南京樓市看城中，城中樓市看鼓北”的說法，可見鼓北板塊在整個(gè)南京房地產(chǎn)市場中的突出地位。目前，鼓北房地產(chǎn)市場狀況如何？本項(xiàng)目是在一種

4、怎樣的市場背景下進(jìn)行開發(fā)？以下將從項(xiàng)目所處區(qū)域樓市現(xiàn)狀、區(qū)域優(yōu)勢以及區(qū)域競爭樓盤狀況來一一分析。1、區(qū)域樓市現(xiàn)狀分析（1）市場缺乏大面積高檔住宅在國家宏觀調(diào)控的大勢下，作為政策主要調(diào)整對象的高檔住宅，以其高昂的房價(jià)和較大的戶型首當(dāng)其沖，成為市場的焦點(diǎn)。由于未來拿地政策將在戶型、定價(jià)上有所限制，目前市場上的大面積高檔住宅無形中成為了稀缺商品。（2）量小價(jià)高由于鼓北板塊地段的稀缺性，該板塊樓盤的價(jià)格大多數(shù)在8000元／平方米左右，有的甚至超過了10000元/平方米。但由于物業(yè)類型的不斷豐富，該板塊房源的總價(jià)也呈現(xiàn)了多元化發(fā)展態(tài)勢，目前有總價(jià)在50萬元/套左右的酒店式公寓，也有70—

5、80萬元/套的普通住宅，此外金陵大公館的空中小別墅的價(jià)格更達(dá)到了100萬元/套以上。124《決策情報(bào)》總第69期天正湖濱產(chǎn)品設(shè)計(jì)解析產(chǎn)品設(shè)計(jì)情報(bào)（3）新政催生新盤及大戶型熱銷隨著國家個(gè)稅新政的出臺，使得二手房在交易時(shí)需繳納部分稅費(fèi)，房主為了不減少自己的利益，則采取加價(jià)銷售，從而導(dǎo)致了二手房最大的價(jià)格優(yōu)勢逐步喪失。于是部分消費(fèi)者把目光投向了新房市場。另外，“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的了70%以上”的宏觀調(diào)控使得大戶型市場由于供應(yīng)量的減少而日漸走俏。2、區(qū)域優(yōu)勢分析（1）豐富的自然資源項(xiàng)目所

6、在區(qū)域擁有毗鄰南京標(biāo)志性景觀——玄武湖、明城墻，并臨近神策門公元風(fēng)景區(qū)，元眺紫金山，自然景觀優(yōu)勢明顯，以成為城中絕版。（2）成熟的商業(yè)氛圍項(xiàng)目所在區(qū)域處于湖南路和中央門兩大成熟商圈的核心輻射范圍內(nèi)。中央門商圈為南京的第三商圈，是南京的服裝、百貨批發(fā)市場和貨物的集散地，市場群集效應(yīng)積聚了旺盛的人氣和財(cái)氣。隨著湖南路精品商業(yè)街向中央路延伸，建寧路特色批發(fā)市場的南延，中央路的商業(yè)地位日漸顯露。同時(shí)隨著周邊幾大高檔樓盤的相繼建成，“鼓北富人區(qū)”的概念開始深得人心，項(xiàng)目所處地段的形象也日夜提升。超百萬平方米的高尚住宅區(qū)的興起，促使本區(qū)域的商業(yè)更加活躍。（3）濃厚的商務(wù)氛圍項(xiàng)目所在的區(qū)域隨

7、著周邊南京國際廣場等高檔寫字樓的開發(fā)，商務(wù)氛圍日益濃厚，配套也日歡迎進(jìn)入中國房地產(chǎn)商網(wǎng)www.winfang.com125前瞻戰(zhàn)略研究模塊益完善，適當(dāng)比例的中檔寫字樓彌補(bǔ)了本區(qū)域當(dāng)前的市場空白，加上地理位置的先天優(yōu)勢，適中的價(jià)格、較高的品質(zhì)，必定會吸引越來越多的公司來次辦公。（4）濃郁的人文氛圍天正湖濱所在的鼓北板塊人文氣息濃郁，擁有南京郵電大學(xué)，南京工業(yè)大學(xué)等眾多高等學(xué)府，配套成熟，區(qū)域內(nèi)擁有金陵大公館、匯林綠洲等一批高尚住宅區(qū)。小學(xué)：蘇杰私立學(xué)校，紫竹苑小學(xué)（躍過匯林綠洲，距地塊約600