2015資產(chǎn)評估沖刺班

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1、2014年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)　　　資產(chǎn)評估第二部分　評估方法與綜合題　　考點一：收益法　　考點二：資產(chǎn)評估在企業(yè)合并對價分攤中的應(yīng)用　　考點三：市場法　　考點四：資源資產(chǎn)評估的成本法　　考點五：資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系與選擇　　考點六：成本法基本原理　　考點一：收益法　　【本考點說明】　　每年必考內(nèi)容。今年重點關(guān)注：商譽與企業(yè)價值評估的結(jié)合；森林資源評估收益法，尤其是林地期望價法和收益凈現(xiàn)值法。　　其次關(guān)注：資源資產(chǎn)評估的收益法，尤其折現(xiàn)現(xiàn)金流量法（預(yù)計計算可采儲量、收入等指標考核的可能性大，綜合題可能性相對?。?；長期股權(quán)投資評估的收益法；無形資產(chǎn)評估的

2、收益法?！　∫?、收益法的理論依據(jù)　　財務(wù)管理中的NPV的計算原理（或者說是貨幣的時間價值原理），即：評估價值＝Σ（被估資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù)）　　二、收益法應(yīng)用的前提條件　　1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（A）。　　2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（i）?！　?.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測（n）?！　∪?、收益法中各個指標的確定　?。ㄒ唬┦找骖~的確定（A或者Rt）　　1.收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益　　在企業(yè)價值評估中表現(xiàn)為：　?、倨髽I(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)

3、收益　　例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。　?、诜彩菤w企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益　　無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益?！　?.收益額兩個特點　?。?）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；　　（2）用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益?！　】陀^的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實收益（＝總收益－總費用）中可能包括不合理的因素（參見習(xí)題班第8章收益法綜合題2和市場法綜合題1）?！　?.企業(yè)價值評估中收益

4、額的確定　　（1）企業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量　?。?）應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)　　因為企業(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準確　　（3）凈利潤與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計算　?、佟　　　　〉?7頁2014年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)　　　資產(chǎn)評估凈利潤的計算　　凈利潤＝利潤總額－所得稅＝利潤總額（1－所得稅稅率）　　利潤總額＝營業(yè)利潤＋投資收益＋營業(yè)外收入－營業(yè)外支出　　營業(yè)利潤＝產(chǎn)品銷售利潤＋其他業(yè)務(wù)利潤－管理費用－財務(wù)費用　　產(chǎn)品銷售利潤＝產(chǎn)品的銷售收入－產(chǎn)品銷售稅金－產(chǎn)品銷售成本（包含折舊）　　②凈現(xiàn)金流量計算　　

5、凈現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊＋無形資產(chǎn)攤銷－追加資本性支出（一般為零）　?。?）企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑　　①股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量　?、趦衾麧櫥騼衄F(xiàn)金流量＋扣稅后的長期負債利息　　扣稅后長期負債利息＝長期負債利息×（1－所得稅稅率）　　③企業(yè)自由現(xiàn)金流量（凈利潤或凈現(xiàn)金流量＋扣稅后全部利息）　　扣稅后全部利息＝全部利息×（1－所得稅稅率）　?。?）企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)　?、倨髽I(yè)價值評估的預(yù)期收益的基礎(chǔ)，應(yīng)該是在正常的經(jīng)營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益?！　、谄髽I(yè)預(yù)期收益的預(yù)測，應(yīng)以企業(yè)的存量資產(chǎn)為出發(fā)點

6、，可以考慮對存量資產(chǎn)的合理改進乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎(chǔ)，任何不正常的個人因素或新產(chǎn)權(quán)主體的超常行為因素對企業(yè)預(yù)期收益的影響不應(yīng)予以考慮?！　?.無形資產(chǎn)評估中收益額的確定【注意習(xí)題班第5章綜合題第1題】　　（1）直接評估法　　R＝使用無形資產(chǎn)后凈利潤－使用無形資產(chǎn)前凈利潤　?。絈2×（P2－C2）（1－T）－Q1×（P1－C1）（1－T）　?。?）差額法（與行業(yè)平均水平比較）　　無形資產(chǎn)帶來超額收益＝凈利潤－凈資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率（5－6）　?。?）分成率法　　收益額　?。戒N售利潤×銷售利潤分成率×（1－所得稅稅率）（5－

7、8）　?。戒N售收入×銷售收入分成率×（1－所得稅稅率）（5－7）　　銷售收入分成率＝銷售利潤分成率×銷售利潤率　　盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關(guān)系，并可以通過數(shù)學(xué)關(guān)系進行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎(chǔ)仍然是利潤分成率，這是必須明確的。　?。?）要素貢獻法?！　。ǘ┱郜F(xiàn)率（r）　　1.從本質(zhì)上講　　折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率?！　?.從構(gòu)成上看　　折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率　　3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系　?、僭诒举|(zhì)上是沒有區(qū)別的　　②　　　　　第27頁2014年注冊資產(chǎn)評估師考

8、試輔導(dǎo)　　　資產(chǎn)評估但是二者適用場合不同　　習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將