談?wù)勵(lì)A(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的思考

《談?wù)勵(lì)A(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的思考》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、談?wù)勵(lì)A(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的思考談?wù)勵(lì)A(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的思考作者張延嶺本文所指預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓，指預(yù)購人將購買的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書之前，與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過戶于買受人。本文所要討論的問題，主要為該預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同究竟有效抑或無效。下面就該問題談?wù)劚救说膸c(diǎn)拙見，以求教于各位業(yè)界同仁。一、對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條和第四十五規(guī)定的理解。探討預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同究竟有效抑或無效，必須首先提到我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，該條內(nèi)容為：“第三十七條：下列房地

2、產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！蹦壳岸鄶?shù)觀點(diǎn)根據(jù)該條規(guī)定認(rèn)為，在“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”之前，預(yù)購人將其購買的房屋再行轉(zhuǎn)讓，違背了該條強(qiáng)制性法律規(guī)定，其所簽預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為無效。6本人持不同意見，認(rèn)為預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合

3、同應(yīng)為有效。首先我認(rèn)為必須弄清該第三十七條規(guī)定中該“轉(zhuǎn)讓”概念的含義，雖然該條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，但該法第三十六條又規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、交付房屋、過戶轉(zhuǎn)移等系列行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)指上述系列行為的不能徹底完成，即使簽訂了合同，也不能辦理過戶轉(zhuǎn)移，也不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，即合同履行不能，但不能據(jù)此認(rèn)為禁止簽訂轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”房屋的轉(zhuǎn)讓合同或所簽合同應(yīng)為無效。值得注意的

4、是，該類合同中，雙方對(duì)“尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”是明知的，而且往往約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等有關(guān)內(nèi)容。因此，從合同內(nèi)容看，它是一個(gè)對(duì)雙方系列行為進(jìn)行約束的合同，當(dāng)事雙方對(duì)交易的風(fēng)險(xiǎn)和各自的權(quán)利義務(wù)是知曉和同意的，如果輕易認(rèn)定合同無效，其關(guān)于出賣人盡快辦理房產(chǎn)證的約定豈不亦為無效？如此勢(shì)必違背了合同的意思自治原則！此外，實(shí)踐中，該觀點(diǎn)也助長了出賣人常常以合同無效為由進(jìn)行反悔的行為。另外，也有人將該類合同折衷理解為付生效條件的合同，即當(dāng)出賣人取得自己的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，該再轉(zhuǎn)讓合同始生效，當(dāng)出賣人故意

5、不辦理產(chǎn)權(quán)證而阻止條件生效時(shí)，應(yīng)視為合同已經(jīng)生效。該觀點(diǎn)從實(shí)踐中來講，不失為一種解決上述問題的折衷辦法。本文對(duì)此不作具體分析。不得不提到《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是允許的，否則，應(yīng)直接明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改寫為上述第45條規(guī)定，由此也可看出我國法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。目前，某些人為了合理

6、解決上述實(shí)踐問題，在堅(jiān)持認(rèn)為轉(zhuǎn)讓尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書之房屋的合同應(yīng)為無效的基礎(chǔ)上，認(rèn)為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定實(shí)際指預(yù)售合同債權(quán)或債務(wù)的轉(zhuǎn)讓。6本人認(rèn)為，關(guān)于合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，合同法或民法通則均有明確規(guī)定，作為商品房預(yù)售合同債權(quán)與債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其并無特別例外之處，無需在《城市房地產(chǎn)管理法》中另行規(guī)定。另外，合同債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，屬于特定的法律概念，如果該《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定包含此含義，應(yīng)直接引用該法律概念，但該條款恰恰敘述的是“預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓”，而非預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。此外，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)

7、通知債務(wù)人，債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)取得合同另一方的同意，而實(shí)踐中預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人僅有二方，并無預(yù)售人，而且預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同一般約定了出賣人盡快辦理房產(chǎn)證然后逐步過戶到買受人名下等內(nèi)容。因此，個(gè)人認(rèn)為，預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓是不同的法律概念和法律事實(shí)，將“預(yù)售房屋再轉(zhuǎn)讓”理解為“債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓說”實(shí)際是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的曲意回避和對(duì)當(dāng)事人合意的嚴(yán)重違背。二、對(duì)預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同效力的法理分析本人認(rèn)為，預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同無效說，沒有嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，未能對(duì)合同的效力與合同的履行進(jìn)行區(qū)別。轉(zhuǎn)讓

8、合同是房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原因，房屋產(chǎn)權(quán)能否發(fā)生變動(dòng)則屬于所有權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。就合同的時(shí)間程序而言，可分為合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消滅等階段。轉(zhuǎn)讓尚未取得權(quán)屬證書的房屋，僅對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)能否順利發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對(duì)合同的履行有所影響，但不能決定合同是否有效。合同的效力僅僅取決于當(dāng)事人的意思是否真實(shí)以及是否滿足法定的無效原因。預(yù)購房屋再轉(zhuǎn)讓合同本身是有效的，即使該合同最后