房產(chǎn)言論 資訊

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1、中國房價必然下跌的16個理由（轉(zhuǎn)載）近兩年，關(guān)于中國是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產(chǎn)價格卻毫不理會這些爭論，持續(xù)上漲。房價到底會漲還是會跌，首先要看說漲說跌是誰。如果一些房地產(chǎn)商說漲，那等于沒有說，因為世界上賣東西的絕少有不說自己的東西好的，更不可能說自己當(dāng)時賣的東西會下跌（這樣等于把現(xiàn)實的購買者趕走）。有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢買房的人，不管是經(jīng)濟學(xué)家還是什么人，也不大可信，因為他們要么不在意房價漲，因為買房對他們不在話下，或者手中有房，好等著房價上漲后沒事偷著樂。其次要看說得有沒有道理，是否有依據(jù)。本人默默無聞，也不代表誰的利益，說的話是否客觀，自有公論

2、：一、價格由價值決定，同時受供求關(guān)系影響。上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時，東京及周圍三個地區(qū)的理論地價超過美國整個國家土地價值及在美國紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應(yīng)該高達10000元/平方米以上，因為土地的價格并不代表價值。二、前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產(chǎn)權(quán)房，再高價賣出，產(chǎn)生一個財富效應(yīng)，這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾

3、年正在集中釋放之中，但這種低價買入公房，高價賣出的好事已經(jīng)不存在了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產(chǎn)市場的推動力就會突然消失。三、那個中國老太太辛苦了一輩子，終于積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現(xiàn)在貸款買房是比較普遍的現(xiàn)象，房貸成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?？墒亲罱鼛啄曛袊y行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續(xù)降息，還貸壓力不斷下降的幾年?，F(xiàn)在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過5%多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右，按現(xiàn)在的利差來算，平均貸款利率為7

4、%左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會有那么多人熱衷于貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務(wù)泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高于通貨膨脹率，而現(xiàn)在的中國卻相反，這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上，而且中國現(xiàn)在已經(jīng)開始十年來的首次加息了。這樣，未來幾年不大可能再有持續(xù)的新的借助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。?李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風(fēng)刀霜劍一樣嚴相逼。四、中國極有可能以后會推行物業(yè)稅。什么意思呢？就是國家把地皮免

5、費給開發(fā)商，這樣房子的價格就不包括土地，價格會大跌（現(xiàn)在房價中土地成本大約為40%）。當(dāng)然地不是免費的，由購房者在30到50年的時間內(nèi)平均交納。你想這樣的政策一出，誰會去買那些包括地皮成本的房子呢？已經(jīng)交了土地成本的房價還會這么高嗎？而且二手房也不好賣出，因為大家都愿意買低價的不包括地皮成本的房子。這個政策我看一定會實行，美國等一些發(fā)達國家就是這樣的。五、根據(jù)中國的法律，業(yè)主不擁有住房土地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，最多只有70年的使用權(quán)，也就是說，在70年后，土地所有權(quán)就結(jié)束了，至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費還是以后就可以免費使用，或是由國家根據(jù)客觀情況收回使用權(quán)，不得而知?？墒?0年總會

6、過去，這一天總會到來。因為有關(guān)法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權(quán)期限尚遠?？墒侨藗儠絹碓秸J識到這個問題。但是現(xiàn)在市場上決定房價的往往是交通、地段、環(huán)境等，從不考慮土地使用權(quán)期限，當(dāng)人們開始普遍考慮這個問題時，土地使用權(quán)期限少的房價必然下跌，特別是房齡長的二手房。六、不管是匯市，還是股市，或是期貨市場，越是漲得最厲害的時候，就是快要見頂?shù)臅r候。在1929年美國紐約股市大跌引發(fā)全世界經(jīng)濟危機之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。而且這里有一個慣性定律，價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續(xù)較長時間。比如股票，如果是大盤股，市值100個億，那么一般不容易漲起來，

7、因為要推動它，要較多的資金，而一旦開始上漲，就不容易停住，不象市場上青菜的價格，一天可能三變，或如同女孩子的心思一樣不可測。同樣房地產(chǎn)市場因為資金密集，一旦上漲，會持續(xù)很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長達五年，跌去60%。日本經(jīng)濟今年出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是房價再挫5%。七、現(xiàn)在中國基本沒有什么供不應(yīng)求的，除非是一些壟斷性的產(chǎn)品，因為現(xiàn)在社會資金充足，一旦某個行業(yè)利潤率高，那么資金就會