房地產(chǎn)項目拿地特殊

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1、房地產(chǎn)項目拿地常用方法揭秘圈地運(yùn)動起于何時及其利與弊，這里不作討論。本文就一些流行的圈地招數(shù)加以分析歸類，以便于各級城市運(yùn)營官明察及各大城市運(yùn)營商借鑒。需要說明的是，這里的“圈地”不帶有褒貶成分，不涉及是否合規(guī)，專指達(dá)到一定規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)、開發(fā)活動。???招數(shù)一——公益事業(yè)圈地???主要包括以各類慈善事業(yè)、福利事業(yè)、宗教、教育等名目啟動的工程，一方面，當(dāng)?shù)卣源嗣苛㈨椚Φ兀烷T檻吸引投資商，另一方面，開發(fā)商扛著這些公益旗號向地方投資，等資源到手就會改頭換面（實際上在拿資源之前就已經(jīng)策劃好），或部分實施原公益工程，或干脆搞幾個論證報告申請變更用途，以保證

2、商業(yè)利益的最大化。???近年來，溫州德力西集團(tuán)、北京物美集團(tuán)、河北新奧集團(tuán)、安徽南翔集團(tuán)等四大民企聯(lián)手上演的萬畝商貿(mào)城的德美奧翔大戲，席卷安徽安慶、蚌埠、山東泰安、河南南陽、商丘和四川南充等地，就是打著“光彩事業(yè)”的旗號，在全國二線城市迅速拿地，其擴(kuò)張勢頭引起了業(yè)界普遍關(guān)注。所謂光彩事業(yè)，是中國政府為了發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，于1998年發(fā)起的通過項目推動來進(jìn)行“開發(fā)扶貧”的計劃。光彩事業(yè)是民間團(tuán)體，不一定享受國家優(yōu)惠政策，但由于其能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府可能會有配套的扶持政策，包括以較低的價格獲得土地。???在美麗的大連旅順老鐵山自然保護(hù)

3、區(qū)旁，正在興建一項占地3平方公里的陽光世紀(jì)工程，這項計劃是陽光世紀(jì)集團(tuán)（香港）有限公司以老年居住事業(yè)的名義實施的，雖然獲得了首個“全國老年住宅實驗基地”的稱號，但除了占地7萬平方米的一期工程—陽光家園（目前入住率50%左右）有些老人公寓的感覺外，區(qū)內(nèi)的世界和平公園、大連交大科技園、海濱別墅商貿(mào)區(qū)等項目似乎與老年事業(yè)沒有太大干系，反而是為后期推出的大型住宅項目—陽光生態(tài)城制造了賣點(diǎn)和吸引力。???香港啟雄集團(tuán)數(shù)次向湘西較貧困地區(qū)的鳳凰縣捐贈醫(yī)療設(shè)備，其總裁也因此獲得本地榮譽(yù)市民的稱號，得到當(dāng)?shù)卣袄习傩盏淖鹬睾蛺鄞?。該集團(tuán)參與了近期的鳳凰縣南華山國家森林公

4、園經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，以低于競爭對手30%的報價獲得總面積1100畝的南華山景區(qū)30年經(jīng)營權(quán)，這也是值得開發(fā)商借鑒的公益事業(yè)圈地案例。???招數(shù)二——市政工程圈地???開發(fā)商往往主動向地方投資道路、管網(wǎng)、廣場、綠地公園等看似不掙錢的市政項目，在贏得地方政府信任的同時，也為獲取區(qū)內(nèi)成片土地及鄰近區(qū)域地塊的開發(fā)權(quán)奠定了基礎(chǔ)，不管土地出讓方式是協(xié)議的還是市場的，因先期市政工程項目的墊底，就多了一重交易砝碼，至少混了個臉熟。???2005年7月以來，多家媒體報道了中信攜手湯泉的消息，作為對中信深圳集團(tuán)投資10億元用于惠州市過境公路重大基礎(chǔ)設(shè)施的回報，惠州市政府提供累計為2

5、.7平方公里的土地，由中信深圳集團(tuán)開發(fā)、經(jīng)營，其中包括占地1.7平方公里的湯泉旅游度假村及過境公路兩旁的金山湖地塊和文頭嶺地塊共100萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)用地，這使得湯泉又一次遭到改嫁（惠州市政府曾于2002年7月20日與深圳華僑城集團(tuán)簽訂湯泉經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書，又于2004年4月14日把湯泉經(jīng)營權(quán)交給惠州僑興集團(tuán)）。??????廣東省某管網(wǎng)工程公司以投資1500萬元通信管網(wǎng)（仍保留管網(wǎng)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)）為代價獲得了山東某省級開發(fā)區(qū)45平方公里的規(guī)劃、招商、開發(fā)、經(jīng)營權(quán)，這對政府和開發(fā)商來說是一個雙贏的局面。很多園區(qū)招商陷入困境，除了產(chǎn)業(yè)定位不明以外，基礎(chǔ)設(shè)施

6、不完善、不配套也是致命原因，但是，地方政府一時沒有足夠的財力完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只得眼睜睜看著園區(qū)圈而不開，開而不發(fā)；另一方面，市政工程公司在有一定的資金實力的基礎(chǔ)上，需要拓展其業(yè)務(wù)空間，提升其盈利模式，通過投資市政工程獲取相關(guān)開發(fā)權(quán)的過程，實際上就是有實力的市政工程公司從一個工程服務(wù)商向土地一級市場運(yùn)營商躍升的過程，政府將后期的土地獲益部分地讓度出來是合情合理的。這種做法可以在遵循相關(guān)法律法規(guī)的前提下逐漸推行，以使得那些瀕臨崩潰的園區(qū)獲得新生。???招數(shù)三——品牌連鎖圈地開發(fā)商憑借有影響力的品牌或成功模式從原來的發(fā)祥地拓展到異地去發(fā)展，肯定比硬碰硬在市

7、場上拿地有意義得多。作為旅游第一品牌的華僑城在經(jīng)歷了近20年的發(fā)展后，開始向地產(chǎn)延伸了，除了深圳本土之外，也開始了在北京、上海及成都等大城市的造城運(yùn)動。以只租不售方式成功運(yùn)作上海新天地的香港瑞安集團(tuán)，已帶著“新天地”模式闖進(jìn)了杭州和重慶，如今，全國以“新天地”命名的項目已不下20個，“新天地”已成了商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。上海綠地集團(tuán)帶著其生態(tài)住宅概念及綠地世紀(jì)城、老街品牌已征服了包括上海本土在內(nèi)的17座城市。???招數(shù)四——規(guī)劃方案圈地???古今中外一直流傳“跑馬圈地”的說法，騎著馬跑一圈，地就是你的了，現(xiàn)如今，比跑馬圈地更省時省力的“規(guī)劃方案圈地”橫空出世了

8、。一般來說，規(guī)劃是由政府來買單的，雖然規(guī)劃是主觀的，但是經(jīng)過多級審