戴德梁行_天臺_天都花園項目_市場研究報告

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1、浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園項目市場研究報告戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司杭州分公司泛城（中國）綜合住宅服務(wù)謹(jǐn)呈2005年7月◎本報告的核心問題幫助開發(fā)商尋找到適合本項目的市場定位，并鎖定符合市場定位的目標(biāo)客戶群體。核心問題項目的市場定位，必須來自于市場;預(yù)測未來的市場發(fā)展，為項目尋找“適者生存”的市場立足點；未來市場的發(fā)展在于歷史市場的基礎(chǔ)、現(xiàn)在市場的狀況；回顧昨天，研究今天，才能預(yù)知明天?！蚴袌稣{(diào)查、市場研究、市場分析，是尋求市場定位的唯一途經(jīng)。唯一途徑市場案例是反映市場狀況的鏡子，市場案例可以幫助項目發(fā)現(xiàn)自己存在于市場的基礎(chǔ)位置。只有先找到現(xiàn)有

2、市場支撐的基礎(chǔ)位置，才能挖掘出適合項目的差異化市場定位。通過差異化的市場定位，項目就可以區(qū)別于市場競爭，適合于市場需求，融合于市場發(fā)展?！驈氖袌霭咐交A(chǔ)位置，從基礎(chǔ)位置到差異化定位，這是尋找項目市場定位科學(xué)方式?？茖W(xué)方法區(qū)域環(huán)境調(diào)研分析項目理解及分析鎖定目標(biāo)客戶群項目可發(fā)展的市場定位如何進(jìn)行產(chǎn)品塑造如何進(jìn)行營銷推廣宏觀市場研究分析住宅競爭項目調(diào)研分析泛城工作邏輯流程住宅市場消費群體調(diào)研分析項目市場支撐基礎(chǔ)位置分析住宅可行性市場支撐分析項目地塊及環(huán)境調(diào)研分析符合目標(biāo)客戶群的住宅定位可借鑒項目研究分析提升項目品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境如何？宏觀房地產(chǎn)市場

3、環(huán)境如何？城市規(guī)劃發(fā)展如何？問題一本項目所處的市場環(huán)境如何？宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析，市場研究的第一基礎(chǔ)。生產(chǎn)總值（2004年實現(xiàn)GDP57.28億元，增長16.2％）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利支持。財政收入（2004年實現(xiàn)財政總收入5.8億元，增長20.1%）良好的財政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（2004年三次產(chǎn)業(yè)比例為9.7：52.9：37.4）第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市化水平的提高。人口規(guī)模（2004年末總?cè)丝?5.66萬人，自然增長率9.2‰）人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。人均收入（

4、2004年居民人均可支配收入10879元，增長12.1%）人均可支配收入的提高，為生活消費提供基礎(chǔ)的保障。宏觀經(jīng)濟(jì)分析2004年實現(xiàn)GDP57.3億元，增長16.2％，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值5.6億元，增長16.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值30.3億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21.4億元，增長18.8%。預(yù)計2005年天臺經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數(shù)增長，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利的支持。生產(chǎn)總值天臺GDP受出口退稅等政策性因素的影響，2004年實現(xiàn)財政總收入6.71億元，實際同比增長20.1%，其中地方財政收入3.28億元，增長29.5%

5、。因此良好的財政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。財政收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)優(yōu)，2004年三次產(chǎn)業(yè)比例由2003年的11.3：52.0：36.7優(yōu)化為9.7：52.9：37.4，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將加快城市化水平的提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)天臺全縣2004年末總?cè)丝?5.66萬人，比2003年末增加0.15萬人；其中城區(qū)人口約為9萬.全縣人口出生率15.6‰，死亡率6.4‰，自然增長率9.2‰，人口凈增人數(shù)為歷年之最，人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。人口規(guī)模2004年，天臺縣城市居民人均可支配收入達(dá)到10879元，同比增長12.1%，農(nóng)民

6、人均純收入4486元，增長8.5%。從構(gòu)成看，工薪收入、經(jīng)營凈收入和轉(zhuǎn)移性收入的快速增長，是拉動可支配收入增長的主要原因。人均可支配收入的提高，為生活消費提供基礎(chǔ)的保障。人均收入宏觀經(jīng)濟(jì)分析與房地產(chǎn)呈正相關(guān)的天臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)，一直以來健康穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計未來幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，這為天臺房地產(chǎn)市場地繼續(xù)升溫提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為本項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境支持。1隨著城市化的提高、人口規(guī)模的增長以及居民可支配收入的提高后，人們在居住方面表現(xiàn)為對量的需求增加的同時，在質(zhì)的方面也急劇提升，這些方面將為天臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供廣闊的空間，也為本項目的

7、開發(fā)提供了市場消費的基礎(chǔ)需求。2宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)宏觀市場研究投資規(guī)模（2004年達(dá)到7.24億元，同比增長102.8%）預(yù)計2005的投資規(guī)模會創(chuàng)新高,而在之后幾年內(nèi)，天臺縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額將保持平穩(wěn)態(tài)勢，也不排除下降的可能性。土地供應(yīng)（2004年土地供應(yīng)933.9畝）開發(fā)商手里留有大量存量土地,后續(xù)的商品房供應(yīng)較為充足.同時在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上,政府會更加考慮中低檔商品房土地的供應(yīng)。預(yù)計土地整體供應(yīng)量將明顯減少。供求關(guān)系（2004年商品房竣工面積15萬方，銷售面積10.17萬方）市場仍將呈現(xiàn)供大于求的市場狀況，在短時間內(nèi)供求比例差仍有擴(kuò)大的

8、可能，因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場競爭的策略重