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1、長沙城市綜合體案例分析2011年7月開福萬達廣場運達中央廣場泊富國際廣場保利國際廣場世茂鉑翠灣北辰三角洲綠地中央廣場通用時代國際社區(qū)華遠·華中心德思勤城市廣場香港九龍倉項目復地項目基本指標項目地址:開福區(qū)五一路與湘江中路交匯處開發(fā)商:長沙開福萬達廣場投資有限公司建筑面積:約100萬㎡，其中高層精裝豪宅約40萬㎡，商業(yè)綜合體32.8萬㎡，超高層豪華辦公樓3.9萬㎡。資源情況：絕版城市核心地段、一線江景物業(yè)類型：城市綜合體裝修情況：精裝修占地面積：12.2萬平綠化率：8%區(qū)位及配套位于長沙市開福區(qū)，東至福慶街、西長街，西至湘江大道
2、，南至五一大道，北至潮宗街。長沙傳統(tǒng)老城區(qū)，絕版核心地段，一線江景。毗鄰城市主干道五一路、湘江大道，交通非常便捷。城市傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚，高檔商業(yè)集中地。項目整體規(guī)劃項目建筑共分為地上超高層住宅及底商、地上甲級寫字樓和地下車庫。地塊由南至北分為A、B、C、D四個地塊：其中A、C地塊為居住用地，A、C區(qū)擬建超高層精裝豪宅約40萬平米，商業(yè)2.6萬平米，配套用房0.8萬平米。B地塊為商業(yè)綜合體，建筑面積32.8萬平米（地上部分）。D地塊為甲級寫字樓用地，擬建約3.9萬平米（地上部分）超高層豪華辦公樓一座。產(chǎn)品規(guī)劃亮點住宅位于本
3、項目的A、C地塊，主力戶型為250平方米的江景豪宅，為不影響商業(yè)，在底部采用了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。C地塊的部分住宅底部兩層為架空層。為保證豪宅品質(zhì)，所有住宅均設計2層挑空的入口大堂。為滿足機動車的停放要求，在A,C,D地塊均設置地下兩層停車庫，層高3.9m,停有機動車2636輛。地下車庫防火分類為一類，設計耐火等級為一級。防火分區(qū)之間以防火墻及防火卷簾分隔，采用機械排煙。每個防火分區(qū)各設兩個直通室外的出入口。車庫均設3個雙車道汽車出入口，出入口間距大于15M，出入口凈寬大于等于7M。戶型設計特點闊綽入戶玄關(guān)，氣度非凡；客廳、餐廳、景觀陽
4、臺闊綽，盡攬風景視野全套間設計—首創(chuàng)長沙雙客廳、雙主臥、雙衣帽間、雙主衛(wèi)獨創(chuàng)長沙唯一全套間設計，全成品衣帽間，定制男女主人雙主臥步入式豪華衣帽間；依不同生活秉性，主傭入戶分區(qū)，輔以禮儀性，尊享禮遇。萬達廣場的住宅以250㎡的江景豪宅為主，戶型設計上體現(xiàn)豪宅風范，營銷推廣—報廣3月份報廣主題：萬達公館，中國頂級豪宅4月份報廣主題：升值潛力和頂級配套項目采用軟文和硬廣相結(jié)合的方式，每個星期在晚報、晨報和三湘都市報等長沙主要報紙同時投放廣告，在短時間內(nèi)迅速提高項目的知名度；廣告畫面和語言表現(xiàn)適中圍繞著豪宅這一核心特點，成功樹立起項目
5、高端形象。營銷推廣—報廣5月報廣主題：樣板間開放6月報廣主題：開盤5、6月份項目報廣主要圍繞樣板間開放、開盤等主要營銷節(jié)點，甚至營銷中心暫停參觀也被當做廣告的噱頭。營銷推廣—活動2010-10-15“體驗式營銷中心”正式開放。六星級豪華營銷中心在全城期待之中驚艷亮相。政府領(lǐng)導、現(xiàn)場嘉賓與來自世界各地的商務人士共聚于此，共享萬達盛會。2011-4-9萬達公館中國城市豪宅高峰論壇。吸引了長沙各大金融機構(gòu)代表、世界500強企業(yè)代表、各銀行負責人、湖南商業(yè)、企業(yè)界人士、各有關(guān)媒體記者及萬達公館意向客戶等近1000人參加。2011-5-
6、13星耀萬達名流之夜政府領(lǐng)導本次活動邀請了萬達領(lǐng)導、萬達VIP客戶、各界明星、社會名流和各主流媒體，跨越娛樂界、文藝界、傳媒界、時尚界的全明星陣容，齊齊亮相萬達公館。2011-5-19“豪宅之巔，風生水起——萬達公館品鑒會本次活動吸引了萬達公館600多批萬豪會會員參加，活動氛圍較好。與目前長沙部分項目采用的高頻次、低成本活動相比，萬達在營銷推廣活動方面注重每一次亮相都符合項目的定位，每次都邀請政府領(lǐng)導、知名人士參加，提升活動參與者的尊貴感。營銷推廣—樣板間奢華“千萬級樣板間”，交50萬元入會才能參觀，給每一個入會的準客戶帶來尊
7、崇感。推售情況：萬達公館6月26日開盤推出2#棟3-46層，一共255套房源，現(xiàn)場加推3#棟3-46層，共有176套房源，兩棟總共是431套房源，當天銷售376套，銷售率87%。棟號房型面積（㎡）推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率2#兩房164-1758484100%三房224-243171171100%合計164-243255255100%3#三房24017612169%合計24017612169%總計164-24343137687%2#、3#棟銷售配比：開盤及銷售情況項目6月26日開盤價格情況：面價：2#棟最高價16959元/㎡，最低
8、價10040元/㎡，均價約14000元/㎡。2#層差設置：大跳差拉開差距，規(guī)避低樓層商業(yè)、周邊建筑遮擋的問題。1、第3、4、13、14、18、24、34、44樓層特殊跳差；2、低樓層在150元，中樓層層差20元。3、40樓以上高樓層設置負1000元面價：3#棟最高價18653
