探析高房?jī)r(jià)將何去何從

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1、探析高房?jī)r(jià)將何去何從摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著房改的進(jìn)一步推進(jìn)，實(shí)物分房的徹底廢除，居民生活水平的快速提高，居民對(duì)住房條件改善的急切需求。特別是2002年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，由此引發(fā)的一系列后果，造成部分城市的房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象，業(yè)引起部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的投機(jī)取巧，牟取暴利，最后造成整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的浮空和一些不合實(shí)際的現(xiàn)象。最后政府不得不采取宏觀調(diào)控政策，發(fā)布一些政策文件，遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，使其健康平穩(wěn)發(fā)展。平衡各方利益，改善供需關(guān)系，業(yè)進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。使廣大的普通老百姓能夠買得起房，能夠滿足居民對(duì)住房的需求，到底房?jī)r(jià)在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下將會(huì)走向何方，是降還是升，還是持續(xù)快速增

2、長(zhǎng)？以及社會(huì)各行各業(yè)人士及專家對(duì)于此事的看法，本人就自己所學(xué)的房地產(chǎn)金融的相關(guān)只是結(jié)合本人所聽(tīng)到的及所看到的有關(guān)人士的觀點(diǎn)。我對(duì)于此事的一些觀點(diǎn)，決定就此時(shí)談?wù)効捶āｊP(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、121號(hào)、供求關(guān)系、土地、宏觀調(diào)控一、前方當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)作為大宗商品和其自身特殊性，是老百姓生存的必需品，特別就中國(guó)人的消費(fèi)觀來(lái)說(shuō)，購(gòu)置房產(chǎn)無(wú)疑是人生第一大事。但是是近年來(lái)房?jī)r(jià)的撲朔迷離讓老百姓對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)的猶豫不決，產(chǎn)生了疑惑。而房?jī)r(jià)的漲跌及與居民的購(gòu)買力水平也成為人們茶余飯后的熱門話題。購(gòu)置一套房產(chǎn)也成為了許多人的夢(mèng)想，但部分人卻只能望房興嘆。而相關(guān)政策的影響將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有何影響一直是人們的期待。一

3、組數(shù)據(jù)表明：2002年以來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，經(jīng)過(guò)2003年的大幅上漲，2004年1到9月份的全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅仍達(dá)到了13%，商品房平均價(jià)格達(dá)到2777元，相比2002年底，在兩年不到的時(shí)間里，價(jià)格上漲超過(guò)四分之一。對(duì)于住房這種關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的特殊商品來(lái)說(shuō)，這樣的漲幅無(wú)異于暴漲。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮火爆的景象從東南沿海局部地區(qū)開(kāi)始，逐漸向全國(guó)大部分地區(qū)擴(kuò)散，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)好的地區(qū)價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)不太好的地區(qū)價(jià)格也上漲的局面，甚至一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的價(jià)格上漲超過(guò)了發(fā)達(dá)地區(qū)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住房市場(chǎng)化改革后的第一次全面繁榮。伴隨著這一輪房地產(chǎn)繁榮，留給人們印象深刻的就是持續(xù)上揚(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)

4、格和對(duì)房地產(chǎn)泡沫的各式各樣的爭(zhēng)論。一、引起房?jī)r(jià)漲跌原的因探究房地產(chǎn)的價(jià)格受多方面的影響。而房產(chǎn)的成本是由征地費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用（土地費(fèi)用）、勘查和產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑安裝工程費(fèi)用、小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息和稅金等費(fèi)用共同構(gòu)成。2003年6月央行出臺(tái)了121號(hào)文件，央行宣布了9年來(lái)的第一次加息決定，宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。央行希望依此遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，平衡各方利益。從目前房?jī)r(jià)回饋的信息來(lái)看，這一加息對(duì)部分市民的購(gòu)房計(jì)劃產(chǎn)生了一定影響，但不大明顯，這類居民大多一次置房，用于自用，并不是用來(lái)投資的。但也有部分居民對(duì)居高不下

5、的房?jī)r(jià)持觀望態(tài)度，手持現(xiàn)金，不急于出手，希望能夠在房?jī)r(jià)有所回落時(shí)再購(gòu)置，取得一個(gè)比較好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。同樣這對(duì)房地產(chǎn)中存在投機(jī)取巧的部分投資者會(huì)起到一定的限制作用，貸款利息的提高意味著投資額的增加，對(duì)于目前房?jī)r(jià)跌宕起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大不少，而且對(duì)于投資者手中的現(xiàn)金也有一定的要求。而對(duì)于普通老百姓貸款門檻的提高，對(duì)住房的需求將會(huì)相應(yīng)的有所影響，使得有相當(dāng)一部分居民買不上房。但就整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)拉動(dòng)了居民對(duì)住房條件改善的需要，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝向更加繁榮的階段發(fā)展。一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，70%資金來(lái)源于銀行貸款，這將會(huì)有可能導(dǎo)致房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌，使一些自有資金不足的小開(kāi)發(fā)公司淘汰出局。使房?jī)r(jià)持續(xù)多年的上漲得到一定的遏制。而有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司逐漸形成品牌效應(yīng)，這些存活下來(lái)的公司，勢(shì)必對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的作用。但總的來(lái)說(shuō)供求因素是應(yīng)影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵性因素。2002年5月9日，中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易，這對(duì)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)有重要影響，因?yàn)檎馁u地的高額費(fèi)用將會(huì)大大增加房產(chǎn)的成本。而目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋的需求供不應(yīng)求

7、，存在這種供求關(guān)系失衡性，表現(xiàn)在土地的供應(yīng)上。如限制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地，還有保護(hù)耕地的政策和保護(hù)拆遷戶利益的政策等等，都突然地讓土地的供應(yīng)大幅度減少，而土地的供應(yīng)直接影響到房子的供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)上房子的供求關(guān)系和未來(lái)房子供求關(guān)系的預(yù)期造成了比較大的影響，會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。　人民幣升值也會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，因?yàn)槿嗣駧攀冀K面臨升值的壓力，人民幣升值意味著人們購(gòu)買的資產(chǎn)也升值，房?jī)r(jià)自然就會(huì)上漲，這與加息明顯產(chǎn)生對(duì)沖的局面。在政府調(diào)整利率政策的