舊住宅區(qū)改造

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1、舊住宅區(qū)改造的將迎來新的措施　近日收到一份內(nèi)部資料，是關(guān)于深圳市加強(qiáng)城市更新實施工作的有關(guān)暫行措施，文件屬于內(nèi)部征求意見稿，現(xiàn)就大家最關(guān)心的老舊住宅類改造做一個分享。此暫行措施明確提出規(guī)范舊住宅區(qū)更新管理，總體基調(diào)是審慎推進(jìn)舊住宅區(qū)拆除重建?，F(xiàn)總結(jié)幾點：一、除因建筑存在重大安全隱患、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要、保障性安居工程等公共利益建設(shè)需要或經(jīng)市政府確定需要通過城市更新實施拆除重建等情形以外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類城市更新計劃；二、城市更新涉及到的危房，必須是根據(jù)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》鑒定為D級的危房集中區(qū)域；三、明確由區(qū)政府負(fù)責(zé)

2、組織開展意愿征集、現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬定、可行性分析等工作；四、明確區(qū)政府與權(quán)利主體100%達(dá)成更新意愿并100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報市政府審批；1，意愿征集和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開始之日起一年之內(nèi)完成，逾期未完成，該舊住宅區(qū)5年之類不得申請拆除重建類城市更新工作；2，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中應(yīng)載明對被拆遷房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記與抵押登記限制條款，在該舊住宅區(qū)列入城市更新計劃后，由區(qū)政府向產(chǎn)權(quán)登記部門提出申請；3，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產(chǎn)權(quán)置換按套內(nèi)面積測算，同用途的置換比例原則上是?1：1。五、零散舊住宅區(qū)

3、(與其他各類舊區(qū)如舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村或舊屋村混雜在一起的舊住宅區(qū))有必要納入城市更新范圍進(jìn)行統(tǒng)籌改造的需要具備以下條件：1，占拆除用地面積原則上不超過1/2；2，由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權(quán)利主體的更新意愿????達(dá)100%。其余部分由其他主體申報的，其與去城市更新職能部門組成聯(lián)合申報主體；3，零散住宅區(qū)面積超過6000平米，占拆除用地面積不超過1/3的，可不適用《實施細(xì)則》公開選擇市場主體的有關(guān)規(guī)定；4，零散舊住宅區(qū)合法房屋產(chǎn)權(quán)置換比例按套內(nèi)1：1，其他合法建筑按用途自行協(xié)商。解讀：個人認(rèn)為，對于老舊住宅類

4、，嚴(yán)控拆舊建新是本暫行措施的基調(diào)，對舊住宅區(qū)可以拆除重建的情形也進(jìn)行了明確界定：符合公共利益需要和城市發(fā)展需要，以及實踐中一些存在安全隱患的，重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要，才有可能涉及舊住宅區(qū)的拆建。同時，在實施路徑上，明確堅持政府主導(dǎo)，區(qū)政府負(fù)責(zé)組織開展意愿征集等前期工作。也明確了雙“100%”的達(dá)成方可列入城市更新單元。關(guān)于實施保障，為避免舊住宅項目久拖不決，《暫行措施》也提出了工作時限要求，如一年內(nèi)未完成意愿征集和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等工作，該舊住宅區(qū)五年之內(nèi)不得開展拆除重建類城市更新工作。明確嚴(yán)控拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之后的房產(chǎn)買賣問題，保障

5、市場主體民事關(guān)系穩(wěn)定性，增強(qiáng)交易預(yù)期，減少搬遷補(bǔ)償難度。對于產(chǎn)權(quán)置換，也明確是同用途的情況下是套內(nèi)面積1：1。最后，也提出了零散舊住宅去的推進(jìn)策略，這必須可以認(rèn)為是一大進(jìn)步，便于統(tǒng)籌改造。加班整理疏導(dǎo)，個人覺得這是對很多網(wǎng)友提出的“我家小區(qū)會不會舊改”“什么時候舊改”，一個比較理性的回答，未盡之處，后續(xù)補(bǔ)充。（本文來源于網(wǎng)絡(luò)）深圳舊改意見稿曝光：舊小區(qū)或不納入舊改?除非是危房或市政需要昨天，新浪樂居發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實施工作的暫行措施》內(nèi)部征求意見稿的舊住宅區(qū)拆除部分（點擊查看：【重磅】深圳舊改要所有業(yè)主同意才能拆，拆遷比或降至

6、1:1），今天通過“深圳地產(chǎn)通”平臺拿到一份完整的意見稿。該意見稿正進(jìn)行內(nèi)部意見征求，部分內(nèi)容的調(diào)整讓不少開發(fā)商和業(yè)主感到震驚。從意見稿可知，深圳政府對于城市更新工作不再一味的由開發(fā)商為主導(dǎo)，現(xiàn)正加大土地整備的力度，強(qiáng)力推進(jìn)用地的清退和城市更新工作。文稿核心主要總結(jié)為：1、由區(qū)政府作為主導(dǎo)開展前期工作，選擇一家開發(fā)商進(jìn)行舊改。2、嚴(yán)格控制商務(wù)公寓的審批，舊改項目含公寓的，須一定比例交政府。3、政府或停止舊住宅區(qū)拆除重建申報工作，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類域市更新計劃，除存在重大安全隱患鑒定為危房區(qū)域或因市政需要。4、大幅度提高免繳地價容積

7、率：城中村≤5.0;舊屋村≤2.0，(之前設(shè)定為≤3.0)。5、增加保障房建設(shè)。在軌道站點500米，用地面積不少于3000米的工業(yè)用地，按保障房法定圖則做調(diào)整，可配建總建面35%的商品房。另一類地區(qū)，工改居的最高配建40%住宅。6、舊住宅區(qū)回遷比例按套內(nèi)面積測算，同用途置換比例為1：1。7、舊住宅區(qū)舊改由政府主導(dǎo)進(jìn)行意愿征集，需在1年內(nèi)達(dá)到100%業(yè)主同意簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，方可報審。逾期五年內(nèi)不得再開展城市更新工作。8、申報舊改項目“五年規(guī)劃”范圍內(nèi)的，區(qū)政府可直接審批。