物管整改方案設(shè)計(jì)文檔

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1、實(shí)用文檔目??錄第一章整體管理方案策劃1一、項(xiàng)目調(diào)研1二、管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化社區(qū)”2（一）倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化2（二）推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化2（三）營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化3（四）塑造“親和人文”的環(huán)境文化3三、龍車輦社區(qū)管理模式3四、擬采取的管理服務(wù)措施4（－）實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制4（二）建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制4（三）實(shí)現(xiàn)與城市商業(yè)住宅區(qū)的資源共享5（四）建立“物業(yè)管理信息島”5（五）倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)5（六）提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)6（七）構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶服務(wù)中心7（八）構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈——虛擬倉(cāng)庫(kù)7（九）管理體系的全面整合和提升7（十）致力于共

2、用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)7（十一）引入直飲水系統(tǒng)（遠(yuǎn)期目標(biāo)）7第二章管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和規(guī)章制度8一、機(jī)構(gòu)設(shè)置、部門職責(zé)等8（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置9標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔（二）管理框架的組織框圖10二、管理規(guī)章制度、小區(qū)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)13(一)管理規(guī)章制度13(二)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)13(三)考核辦法及落實(shí)措施13(四)近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃14三、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)及折舊方案15（一）物業(yè)用房的配備和利用15（二）辦公設(shè)備配備16（三）辦公設(shè)備、設(shè)施折舊安排17第三章??管理人員的配備和管理18一、人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容18（一）“龍車輦社區(qū)”人員配置表18（二）員工基本培訓(xùn)方案19二、人員錄用、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲淘汰機(jī)制20

3、（一）錄用20(二)考核20(三)員工獎(jiǎng)懲21三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)21(一)儀表21(二)行為21（三）態(tài)度22第四章企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案23一、爭(zhēng)創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案23標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔二、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案24三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案27四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案28五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案29六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案30七、各類管理檔案的建立與管理32第五章社區(qū)建設(shè)32一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排32(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作32（二）社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)計(jì)劃33（三）社區(qū)活動(dòng)的制度33（四）場(chǎng)地安

4、排33二、支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作33標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔第一章管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃一、項(xiàng)目調(diào)研【是河?xùn)|區(qū)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，歷時(shí)兩年精心建設(shè)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，是湯頭街道土地綜合整治項(xiàng)目中的七大社區(qū)之一，也是湯頭街道作為市級(jí)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)著力打造的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，更是河?xùn)|區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)的樣板。龍車輦社區(qū)建設(shè)總投資2.3億元，占地面積300畝，總建筑面積25萬(wàn)平方米，建設(shè)居民樓55棟，公建樓5棟，安置1975戶，5600余人?！繛槭谷蘸蟮墓芾矸?wù)工作更加貼近龍車輦社區(qū)的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解的基本情況如下：●小區(qū)為多層建筑，容積率適中，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)

5、裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜?！裨擁?xiàng)目為分期開發(fā)，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工較長(zhǎng)時(shí)間并存，業(yè)主入住集中、管理壓力較大。●龍車輦社區(qū)，未來(lái)物業(yè)管理工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、政府滿意、社會(huì)滿意為終極目的?！駬?jù)我們的研究分析，龍車輦社區(qū)的業(yè)主以周邊拆遷安置農(nóng)村居民為主。對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的農(nóng)村居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的創(chuàng)新?！颀堒囕偵鐓^(qū)居民基本屬于農(nóng)村居民，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。二、管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化、文明

6、社區(qū)”根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：龍車輦社區(qū)應(yīng)是新農(nóng)村“文化、文明社區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)文案實(shí)用文檔的居所，重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化生活需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“文化、文明社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化文明社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)居民以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂?/p>

7、物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度和成本，提升管理效果。我們的設(shè)想是：（一）倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開