既有老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討(王鋒 趙亮)

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1、既有老舊多層住宅增設(shè)電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析及探討王鋒1，趙亮1，張紅建2（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河南鄭州471000）摘要：隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，既有老舊多層住宅由于大部分沒(méi)有安裝電梯，已逐漸難以滿(mǎn)足老年人上下樓的基本生活要求。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有老舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但總體進(jìn)展并不順利。2013年筆者單位擬對(duì)1棟老舊住宅增設(shè)電梯，最終也因住戶(hù)意愿等具體原因未能實(shí)施。結(jié)合具體實(shí)踐，筆者對(duì)實(shí)施過(guò)程中的主要難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和總結(jié)，提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單

2、位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)增設(shè)電梯難點(diǎn)問(wèn)題分析一直以來(lái)，我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定“七層以及七層以上的住宅或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯”，對(duì)于七層以下則沒(méi)有強(qiáng)制性要求。出于成本等方面的考慮，我國(guó)六層及以下的多層住宅普遍沒(méi)有安裝電梯。隨著老齡化社會(huì)的逐步來(lái)臨，這些沒(méi)有安裝電梯的住宅已逐漸難以滿(mǎn)足老年人上下樓的基本生活要求，既有老舊多層住宅增設(shè)電梯的呼聲日益強(qiáng)烈。2008年起，廣東、北京等幾個(gè)省市陸續(xù)出臺(tái)了既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見(jiàn)，但由于資金來(lái)源、規(guī)劃審批、住戶(hù)意愿等一系列問(wèn)題，總體進(jìn)

3、展并不順利。2013年筆者單位所在系統(tǒng)組織開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治，其中包含增設(shè)電梯試點(diǎn)。2015年筆者單位擬對(duì)1棟多層住宅增設(shè)電梯，最終因住戶(hù)意愿等具體原因未能實(shí)施。本文就該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討，并提出思考和建議，希望對(duì)其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。一、基本情況該項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)，為6層住宅，建成于1989年，共有96戶(hù)住戶(hù)。該樓共有7個(gè)單元，呈L型布置，其中1-3單元為東西朝向，4-7單元為南北朝向。經(jīng)設(shè)計(jì)單位現(xiàn)場(chǎng)勘查，除拐角處3單元空間不夠外，其余6個(gè)單元都具備增設(shè)電梯的條件。二、主要難點(diǎn)問(wèn)題分析（一）

4、建設(shè)費(fèi)用問(wèn)題分析該項(xiàng)目單臺(tái)電梯建設(shè)費(fèi)用約100萬(wàn)元，包括：基礎(chǔ)建設(shè)約18萬(wàn)元；井道制作安裝約22萬(wàn)元；井道維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫及裝飾等約9萬(wàn)元；設(shè)備采購(gòu)安裝約30萬(wàn)元；電力增容約11萬(wàn)元；其他如設(shè)計(jì)、地下管線(xiàn)改移等約10萬(wàn)元。按照北京市2016年度試點(diǎn)安裝電梯政策，市財(cái)政按照增設(shè)電梯購(gòu)置及安裝費(fèi)用的40%，且最高不超過(guò)24萬(wàn)元/臺(tái)予以補(bǔ)貼，與實(shí)際所需費(fèi)用差距較大。該樓各單元公共維修基金最高也只有11萬(wàn)余元，住戶(hù)也普遍不愿集體出資，因此使用公共維修基金和住戶(hù)集資的辦法顯然不具備可行性。如全部采用財(cái)政資金，根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，目前北京可增設(shè)電梯的老舊及新建

5、多層住宅約1.2億平方米，逾3萬(wàn)棟[1]，按每棟3個(gè)單元計(jì)算，北京市多層住宅增設(shè)電梯的建設(shè)費(fèi)用將達(dá)900億元，筆者認(rèn)為也不具備可行性。（二）后期運(yùn)行管理費(fèi)用問(wèn)題分析電梯屬于涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，國(guó)家及各省市對(duì)于電梯設(shè)備的生產(chǎn)安裝、檢驗(yàn)維保等都有嚴(yán)格的規(guī)定和要求，電梯建成投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及大修更新費(fèi)用也是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。參考“北京市關(guān)于加強(qiáng)北京市住宅電梯報(bào)廢管理有關(guān)問(wèn)題的通知”中“建筑物僅設(shè)計(jì)一部電梯（無(wú)備用梯）的、使用時(shí)間達(dá)到15年”應(yīng)報(bào)廢的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該樓剩余產(chǎn)權(quán)年限。經(jīng)測(cè)算，單臺(tái)電梯三個(gè)周期（45年）運(yùn)行維保及大修更新費(fèi)用約

6、180萬(wàn)元，包括：電梯維保及檢驗(yàn)費(fèi)用，約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯運(yùn)行費(fèi)用約1萬(wàn)元/年，三個(gè)周期共約45萬(wàn)元；電梯大修費(fèi)用，每5年一次，每次約5萬(wàn)元，三個(gè)周期共約30萬(wàn)元；電梯更新費(fèi)用，第15年和第30年各更新一次，共約60萬(wàn)元。根據(jù)上述計(jì)算，每臺(tái)電梯年均后期運(yùn)行管理費(fèi)用約4萬(wàn)元，折合二層及以上住戶(hù)每戶(hù)每年需分?jǐn)傎M(fèi)用約4000元（一梯兩戶(hù)）或約2700元（一梯三戶(hù)）。這筆費(fèi)用對(duì)于部分生活困難或?qū)﹄娞轃o(wú)剛性需求的住戶(hù)來(lái)說(shuō)也是難以接受的。（三）住戶(hù)意愿問(wèn)題分析《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，“住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)由本樓業(yè)

7、主根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定共同決定”,即“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分建筑物總面積三分之二意思的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同意”。但同時(shí)指導(dǎo)意見(jiàn)還要求增設(shè)電梯應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意。因此在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，如果不能取得本單元100%住戶(hù)同意，則很難推進(jìn)。該項(xiàng)目共有96戶(hù)住戶(hù)，在設(shè)計(jì)工作完成后，筆者單位進(jìn)行了多輪入戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查，最終住戶(hù)的同意率也僅49%，其中：一層16戶(hù)住戶(hù)中因?qū)υ鲈O(shè)電梯完全沒(méi)有需求，且新增電梯井道對(duì)一層住戶(hù)的通風(fēng)、采光等均有影響，僅有2戶(hù)同意；2-6層80戶(hù)住戶(hù)中出于

8、對(duì)增設(shè)電梯沒(méi)有剛性需求，并考慮后期維護(hù)管理費(fèi)用等問(wèn)題，也只有45戶(hù)住戶(hù)初步同意增設(shè)電梯并承擔(dān)后期維護(hù)管理費(fèi)用；并且，該樓7