成都南延線區(qū)域商業(yè)市場分析

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1、南延線商業(yè)市場調(diào)研2011-12-15目錄一、成都商業(yè)環(huán)境概況1、發(fā)展格局2、建設(shè)規(guī)劃3、前景預(yù)測二、南延線商業(yè)環(huán)境調(diào)研1、發(fā)展現(xiàn)狀2、商圈分布3、個案研究【成都商業(yè)環(huán)境概況】1、成都商業(yè)發(fā)展格局成都商業(yè)環(huán)境概況中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)和地鐵商業(yè)已形成目前成都商業(yè)發(fā)展的新格局。中心商業(yè)；市中心商業(yè)中心CBD如：春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市商圈區(qū)域型商業(yè)：城市商業(yè)副中心社區(qū)型商業(yè)：成熟社區(qū)商業(yè)中心地鐵商業(yè)：地鐵沿線商業(yè)中心如：紅牌樓商圈、新南天地商圈、建設(shè)路商圈、錦華萬達(dá)商圈等如：紫荊商圈

2、、神仙樹商圈、桐梓林商圈等如：世紀(jì)城商圈、新會展商圈、遠(yuǎn)大商圈等四大商業(yè)格局商圈分布示意圖成都商業(yè)環(huán)境概況地鐵一號線的率先開通，代表城市向南發(fā)展的戰(zhàn)略格局已經(jīng)拉開序幕！中心商業(yè)區(qū)域型商業(yè)地鐵商業(yè)成都商業(yè)環(huán)境概況2、城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域南部新城定位：科技城南、商務(wù)城南、國際城南、宜居城南國際城南定位：城市新中心，現(xiàn)代化新城區(qū)被定為城市新中心的國際城南，將成為成都另一新興商業(yè)集中區(qū)，引領(lǐng)城市向南發(fā)展。3、成都商業(yè)未來發(fā)展前景預(yù)測成都商業(yè)環(huán)境概況人南延線成都商業(yè)定位——西部經(jīng)濟(jì)高地西部金融中心到

3、2012年成都將初步建設(shè)成為西部金融機(jī)構(gòu)中心、西部金融市場和交易中心、西部金融服務(wù)中心。并將科學(xué)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、金融后臺服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，這些區(qū)域集中分布在城南片區(qū)。由此可以預(yù)計(jì)，未來人南延線片區(qū)商業(yè)類型仍將以商務(wù)、金融、休閑娛樂等為主。天府新區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，加大了區(qū)域發(fā)展的腳步，城市商業(yè)發(fā)展的重心將向南大步跨越人口增多、基礎(chǔ)工業(yè)、全球企業(yè)涌入經(jīng)濟(jì)總量及增長率位居西部之首、招商引資、交通快速發(fā)展總路徑：打造ICC國際商業(yè)中心、商業(yè)多元化發(fā)展格局美國知名財(cái)經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)布全球未來1

4、0年發(fā)展最快城市研究報(bào)告，成都位列榜首。成都商業(yè)環(huán)境概況【南延線區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析】區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀A(yù)、區(qū)域已成為天府新區(qū)發(fā)展的中心起步點(diǎn)天府新區(qū)新規(guī)劃的落實(shí)，確定了以南延線為中心起步點(diǎn)的發(fā)展方向；成都80多個綜合體將有一半集中在該區(qū)域，成都后商業(yè)時代即將在這里崛起；未來幾年，區(qū)域商業(yè)將成幾何速度遞增發(fā)展，成都的國際商業(yè)中心已初顯雛形。B、成都的高端商務(wù)聚集區(qū)域已逐漸形成目前看來，成都已形成中心城區(qū)和城南新區(qū)兩大高端商務(wù)聚集區(qū)，預(yù)計(jì)在未來的幾年內(nèi)城南新區(qū)會逐漸完善和成熟，將進(jìn)一步吸引

5、外資企業(yè)的大量入駐，成為高端服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的聚集地；同時，高端人群的入住也將引領(lǐng)整個區(qū)域商業(yè)走向高品質(zhì)、高消費(fèi)。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析D、地鐵1號線的開通將帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)成都地鐵1號線的通車運(yùn)營，大大提高人們出行的便利性，同時也將帶動地鐵周邊物業(yè)的發(fā)展。對于商業(yè)物業(yè)而言，地鐵的建設(shè)將在一定程度上改變現(xiàn)有的商業(yè)格局，可以預(yù)見，地鐵周邊商業(yè)物業(yè)將極大受益于人流量的增長。同時，與地鐵相連的物業(yè)的商業(yè)價(jià)值將得以體現(xiàn)，從而改變居民的購物及消費(fèi)習(xí)慣。C、區(qū)域商業(yè)品牌規(guī)?；?、國際高端化已逐漸呈現(xiàn)區(qū)域商業(yè)已呈現(xiàn)出高

6、端化、規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢，西南最大規(guī)模的20萬平米的伊藤旗艦店、高端奢侈品消費(fèi)的美美百貨、富森家居及蘇寧廣場精品旗艦店等分分落戶該區(qū)域，區(qū)域商業(yè)發(fā)展走向國際化已經(jīng)邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析E、面向全國的成都會展經(jīng)濟(jì)圈已成熟區(qū)域以新會展為中心的商業(yè)輻射圈已經(jīng)成熟，每年的西博會、糖酒會、汽車展銷會等全國類的大型展會都在新會展中心舉行，且每年的吸納人流量近1000萬左右；加之大魔方、新世紀(jì)環(huán)球中心等大型項(xiàng)目的啟動，未來區(qū)域的高端配套商業(yè)集群發(fā)展前景大好。總體來說：區(qū)域商業(yè)價(jià)值潛力已逐步呈現(xiàn)！未來升

7、值空間優(yōu)勢明顯區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析2、區(qū)域商圈分布目前南延線區(qū)域大致劃分為4大商圈：大源商圈：以伊藤洋華堂為中心的綜合型購物商圈世紀(jì)城及新會展商圈：以會展、商務(wù)、演藝、休閑娛樂類商業(yè)為主遠(yuǎn)大商圈：情景式商業(yè)街、特色餐飲、休閑娛樂類商業(yè)為主區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析由此可以看出，項(xiàng)目核心區(qū)域（會展經(jīng)濟(jì)圈）未來通過會展、演藝及商務(wù)的人流吸納量將大幅度上升，加之區(qū)域高端住宅人群的不斷入住，將促進(jìn)區(qū)域商業(yè)配套的高端化、規(guī)?；⑻厣鸩酵晟撇⒆呦虺墒?。大源商圈（綜合體聚集區(qū)）會展經(jīng)濟(jì)圈（會展、演藝及商務(wù)聚集區(qū)）遠(yuǎn)大商圈

8、（高端居住聚集區(qū)）形成南延線商業(yè)“鐵三角帶”3、區(qū)域個案研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析對區(qū)域市場項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀的思考2011年年底，成都商業(yè)總體供應(yīng)量已超過500萬平米，如按目前的銷售情況推算，需要近30個月的消化期，未來成都商業(yè)將進(jìn)入白熱化的價(jià)格大戰(zhàn)期。對于南延線區(qū)域已占據(jù)成都一半以上綜合體的份額量來看，未來區(qū)域商業(yè)競爭將十分殘酷；從目前區(qū)域在售項(xiàng)目的商業(yè)情況來看，90%以上的項(xiàng)目銷售情況欠佳，除寫字樓以外，商業(yè)部分的銷售均價(jià)普遍虛高；影響價(jià)格虛高的主要因素分以下兩種情況：A：以較高回報(bào)率的