錦茂賓館國(guó)際娛樂(lè)會(huì)所投資項(xiàng)目分析

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1、錦茂賓館國(guó)際娛樂(lè)會(huì)所??投資項(xiàng)目分析(2009-04-0212:30:16)A.????項(xiàng)目基礎(chǔ)條件：????????錦茂賓館位處青島即墨市開(kāi)發(fā)區(qū)鶴山路中段北側(cè)，是一座四星級(jí)商務(wù)酒店，開(kāi)業(yè)以逾兩年，由青島海天酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，200多間客房營(yíng)運(yùn)情況良好，配套有中式。日式.西式餐廳各一個(gè)。娛樂(lè)設(shè)施現(xiàn)有預(yù)留綜合樓一.二層，單層面積約3300平米，凈層高約4.5米。該建筑外形大氣，靠主干道，環(huán)境良好，停車位方便充裕，具備大型高檔娛樂(lè)場(chǎng)所的基礎(chǔ)硬環(huán)境。?????錦茂賓館距青島市中心約60公里，距青島城陽(yáng)區(qū)中心約15公里，距膠州市。萊西。平度城區(qū)中心約50—80公里，除青島中心

2、城區(qū)外，錦茂周圍一小時(shí)車程半徑范圍內(nèi)，錦茂賓館是綜合條件最好的酒店。?B。市場(chǎng)現(xiàn)狀：青島市中心城區(qū)娛樂(lè)業(yè)比較發(fā)達(dá)，較具規(guī)模的有“新藝城”、“萬(wàn)紫千紅”、“東都”、“中灣”等。整體裝修環(huán)境達(dá)到北京、上海二線娛樂(lè)場(chǎng)所標(biāo)準(zhǔn)，但消費(fèi)總體偏低，KTV小費(fèi)為二百元，房費(fèi)600—800元，桑拿洗浴人均消費(fèi)150元左右。除青島中心城區(qū)外，在高檔歌舞，桑拿洗浴會(huì)所方面，僅城陽(yáng)“星之盒國(guó)際俱樂(lè)部”較有實(shí)力，洗浴桑拿方面則沒(méi)有高檔會(huì)所，即墨現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)中的“水世界”、“水夢(mèng)世界”、“龍宮”等有規(guī)模沒(méi)有檔次，以另類服務(wù)吸引賓客。即墨市為青島屬下縣級(jí)市，城區(qū)總?cè)藬?shù)約十萬(wàn)人，經(jīng)濟(jì)總體水平居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣

3、前20位之列，外企加工業(yè)發(fā)達(dá)，以韓資企業(yè)為主，近期受金融危機(jī)影響較大，消費(fèi)銳減，青島本地人娛樂(lè)消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，環(huán)境要好，花錢不要太多。錦茂賓館所處位置可主要服務(wù)對(duì)象為：即墨城陽(yáng)兩城區(qū)商務(wù)應(yīng)酬·公務(wù)招待·高消費(fèi)家庭享受三類客戶，在品牌形成影響之后，吸引部分青島城區(qū)、平度、膠州等周邊實(shí)力消費(fèi)客戶?；?9年3月下旬對(duì)即墨、平陽(yáng)、青島城區(qū)的短期摸底及現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的直觀感受，整個(gè)青島娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所整體密度偏低（數(shù)量不多），檔次偏低（三星以下為主流），消費(fèi)偏低（人均消費(fèi)300以內(nèi)），管理服務(wù)水準(zhǔn)偏低（待客生硬或基于推銷），這和青島地方作為山東大省經(jīng)濟(jì)龍頭的地位不相稱。近幾個(gè)月受金融危機(jī)

4、影響，青島市娛樂(lè)行業(yè)生意普遍不理想，受影響較大。?C．項(xiàng)目定位：鑒于錦茂賓館的所處的市場(chǎng)環(huán)境與地理?xiàng)l件，以及對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)考慮，本人建議------新建娛樂(lè)項(xiàng)目以高檔桑拿會(huì)所為主體，輔以中小規(guī)模高檔KTV會(huì)所。在裝修設(shè)計(jì)方面，高起點(diǎn)，達(dá)到一線城市一類娛樂(lè)場(chǎng)所環(huán)境檔次。在即墨、城陽(yáng)地區(qū)保持綜合競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境遙遙領(lǐng)先，大步甩開(kāi)對(duì)手，經(jīng)營(yíng)方面與有實(shí)力一線娛樂(lè)名企合作，移植成功經(jīng)營(yíng)理念，組建高水準(zhǔn)管理團(tuán)隊(duì)，招聘優(yōu)秀服務(wù)員工，在服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)品質(zhì)，銷售技巧上，亦同步保持領(lǐng)先狀態(tài)，保持新項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)形象-----全新四星級(jí)商務(wù)會(huì)館，高標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)，超值享受。?D，消費(fèi)定位：商務(wù)會(huì)館

5、入館門票58元/人，可享受高檔次的桑拿洗浴全程高品質(zhì)服務(wù)，含早、中、晚、宵夜豐富自助餐；自選消費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目齊全，人均消費(fèi)150----180元。KTV會(huì)所消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：每房600----1500元，房均消費(fèi)1000元，小費(fèi)為200元，成為即墨，城陽(yáng)兩地區(qū)的商務(wù)、公務(wù)高端應(yīng)酬首選。鑒于即墨地區(qū)市場(chǎng)自身容量有限，在品牌影響形成之前，先期開(kāi)發(fā)一層3300平米建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。待經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇，市場(chǎng)反應(yīng)良好，品牌影響力增大之時(shí)，順勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，將二層開(kāi)發(fā)完成，形成青島地區(qū)綜合規(guī)模與檔次最具優(yōu)勢(shì)的娛樂(lè)會(huì)館之一。?D.投資概算一期經(jīng)營(yíng)面積約為3300平米，布局為2000平米桑拿洗浴會(huì)館，1

6、300平米建設(shè)20間ktv包房及一個(gè)小型演藝酒吧，主出入口為綜合樓南門，現(xiàn)以完成的挑空大廳可以和三層共用，只需在一層桑拿內(nèi)入口做接待臺(tái)改造即可。1.??????桑拿會(huì)所裝修：2000平米x1500元每平米=300萬(wàn)（三星材質(zhì)，四星形象）；2.??????空調(diào)，消防系統(tǒng)2000平米x300元每平米=60萬(wàn)3.??????家具，潔具，浴具?50萬(wàn)，（家具定制潔具四星浴具頂級(jí)）4.??????電器，機(jī)械設(shè)備??150萬(wàn)，（桑拿電器進(jìn)口名牌，液晶等國(guó)產(chǎn)名牌）5.??????開(kāi)辦費(fèi)用????????80萬(wàn)，（市調(diào)，辦公，宣傳，人事，食宿，制服，用品用具）桑拿會(huì)館合計(jì)投資640萬(wàn)

7、元?KTV會(huì)所裝修（含酒吧）1300平米x1500元每平米=195萬(wàn)（三星材質(zhì)，四星形象）；空調(diào)，消防系統(tǒng)1300平米x300元每平米=39萬(wàn)家具，潔具????????????40萬(wàn)，（沙發(fā)、茶幾、吧椅，每房配衛(wèi)生間）設(shè)備，????????????????80萬(wàn)，（電視、麥克風(fēng)、功放、音箱、電腦、、燈光、音響）開(kāi)辦費(fèi)用??????????????50萬(wàn)，（市調(diào)，辦公，宣傳，人事，食宿，制服，用品用具）KTV投資合計(jì)：434萬(wàn)元該項(xiàng)目總投資合計(jì)：1074萬(wàn)元注（各類分項(xiàng)之較詳細(xì)方案待主方案確定后可分列細(xì)項(xiàng)，裝修具體預(yù)算須整體設(shè)計(jì)方案通過(guò)后，做工程預(yù)算時(shí)