房地產(chǎn)計劃運營管理

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1、房地產(chǎn)計劃運營管理2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進度說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度4為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？---進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風(fēng)險加大進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，

2、如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具5產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已6進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定

3、位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理

4、土地獲取7進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點■集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點■同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)模可提高20%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理世茂運

5、營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營。。。。。。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理計劃管理體系－計劃管理管理型運營體系－營運績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理專業(yè)型運營體系－投資決策管理－運營績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標(biāo)成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的

6、計劃管理12影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項目管理模式----決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性----是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項目本身的因素----政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機制13從萬科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好案例：萬科“在均好中加速”14首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)集成流程圖15建設(shè)工程施工許可證方案報建營銷設(shè)計項目成本工程

7、可行性研究報告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標(biāo)施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款16某公司示范區(qū)加速17其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性18如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一由于時間比較緊和人員熟練程度等原

8、因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素19能否快速決策和在合適的時間決策是