地產(chǎn)智庫青島卓越蔚藍群島項目2014年二季度營銷推廣方案2014年3月

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1、青島卓越·蔚藍群島項目2014年二季度營銷推廣方案2014.3.20報告結(jié)構(gòu)圖上篇：二季度營銷環(huán)境及自身占位第一章節(jié)宏觀政策剖析第二章節(jié)競爭環(huán)境解析第三章節(jié)目標產(chǎn)品分析第四章節(jié)銷售策略第五章節(jié)推廣策略第六章節(jié)營銷費用下篇：這樣的環(huán)境下該怎樣去HOLD住客戶CONTENTS上篇二季度營銷環(huán)境及自身占位上篇1NO.1宏觀政策剖析NO.2競爭環(huán)境解析NO.3目標產(chǎn)品分析宏觀政策剖析AnalysisofOntology宏觀政策解析兩會報告：“今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5%左右，居民消費價格漲幅控制在3.5%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上，城鎮(zhèn)登記失

2、業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)……經(jīng)過認真比較、反復權(quán)衡，把增長預期目標定在7.5%左右，兼顧了需要和可能……穩(wěn)增長更是為了保就業(yè)，既要滿足城鎮(zhèn)新增就業(yè)的需要，又要為農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力進城務工留出空間，根本上是為了增加城鄉(xiāng)居民收入、改善人民生活?！苯?jīng)濟氣候：2014年保持國民經(jīng)濟7.5%的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)必將保持穩(wěn)定2014GDP增速2014房地產(chǎn)投資增速2014年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速至少需維持19%-20%左右才能保持國民經(jīng)濟7.5%的增速，因此近期再次甚囂塵上的“崩盤論”不攻自破，也給了2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)一顆“定心丸”。分類調(diào)控：兩會首次提出分類調(diào)控，“一刀切”政策已成為

3、歷史，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將擁有更多自主權(quán)兩會報告：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”房地產(chǎn)市場分化嚴重北、上、廣、深等一線及新一線城市開發(fā)過熱中西部及部分東部三四線城市市場疲軟調(diào)控三思路宏觀政策解析兩會報告：“推動戶籍制度改革，實行不同規(guī)模城市差別化落戶政策?！睉艏母铮弘S著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，以農(nóng)民工為主體的流動人口占我國各大城市的常住人口比重逐年增加。日漸開放的戶籍政策無疑將推升城市對外來人口的吸納能力，從制度上促進城鄉(xiāng)人員和資源流動，進而促進城鄉(xiāng)一體化進程。戶籍政策：差別化戶籍制度改

4、革，力圖重點發(fā)展中小城市，緩解一線城市市場過熱，并化解目前三四線城市房地產(chǎn)供給過剩的潛在風險逐步取消按農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口區(qū)分城鄉(xiāng)戶口的登記方式，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記管理制度使流動人口在就業(yè)保障、社會救助、子女就學、法律援助等方面，逐步享受“同城待遇”。購房不再作為外來人口取得“合法穩(wěn)定住所”這一落戶條件的唯一途徑，山東放開除濟南青島以外城市戶籍登記制度居住證制度購房落戶逐漸取消差別化戶籍制度改革,政策導向應是重點發(fā)展中小城市，引導大城市資源向中小城市流動。新增人口的流入有利于化解目前部分三四線城市房地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象，化解市場潛在風險，利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展宏觀政策解析

5、稅收政策：房產(chǎn)稅試點城市擴圍暫停，將著手進行房地產(chǎn)稅的綜合稅收政策改革。房地產(chǎn)稅收制度購房者層面房企層面?zhèn)€稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）土地增值稅從2011年開始在重慶、上海試點征收的房產(chǎn)稅，近期內(nèi)暫時沒有新的城市會被批準加入試點，房產(chǎn)稅試點城市擴圍暫停，十一屆三中全會后著手進行不動產(chǎn)登記在內(nèi)的房地產(chǎn)稅的稅收政策調(diào)控。宏觀政策解析貨幣政策：繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，隨著利率市場化推進，成本上升，致信貸從緊張恐難改變在利率市場化改革等多方?jīng)_擊下，銀行盈利結(jié)構(gòu)、風險評估變化及銀行間資金成本上升已是不爭事實，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸

6、款目標轉(zhuǎn)向中小企業(yè)貸等領(lǐng)域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。宏觀政策解析宏觀政策解析——分析1分析2分析3分析4經(jīng)濟氣候：國家保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長的目標，需要房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定支撐。分類調(diào)控：“一刀切”的調(diào)控政策成為歷史，調(diào)控去行政化明顯，暗示政府將不再輕易出臺硬性政策，地方自主權(quán)增大。稅收政策：穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)、持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增和稅收調(diào)控，穩(wěn)步推進不動產(chǎn)登記。貨幣政策：積極的財政政策和貨幣政策，信貸緊張短時間難改變已成定局。政策總評——“兩會”后政策維穩(wěn)，去行政化大勢所趨，信貸、稅收政策從緊，但長遠來看有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。上篇2NO.1宏觀政策剖析N

7、O.2競爭環(huán)境解析NO.3目標產(chǎn)品分析競爭環(huán)境解析AnalysisofOntology競爭環(huán)境解析2014年二季度開始競品項目將激增，除在售項目外，星河灣、碧桂園、金科等眾多品牌開發(fā)商的涌入將使競爭環(huán)境白熱化。青特花溪地招商海德花園龍湖滟瀾海岸世茂公園美地雨潤星雨華府中南世紀城區(qū)域內(nèi)競品藍山灣越秀星匯藍灣時代城新里海德公館區(qū)域外競品在售待售區(qū)域內(nèi)競品選取原則：①同產(chǎn)品②同總價區(qū)域外競品選取原則：①李滄區(qū)項目：剛需聚集地，產(chǎn)品同本案相似，總價相抵較低②新市北項目——歡樂濱海城：同本案到市區(qū)的交通動線相同，均為環(huán)灣大道，且綠地項目