城中村和舊城改造拆遷補償昆明10月

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1、房地產(chǎn)舊城改造拆遷補償、售后回購回租、甲供材、合作建房稅收處理主講人陳萍生主要內(nèi)容第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品收入的政策分析及運用第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的稅收政策分析運用第三節(jié)開發(fā)費用的稅收政策分析運用第四節(jié)舊城改造拆遷補償政策分析運用第五節(jié)建設(shè)方供材的稅收政策分析運用第六節(jié)合作建房的稅收政策分析運用第七節(jié)售后回租、回購政策分析運用2第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品收入的政策分析及運用會計收入確認(rèn)，需同時滿足以下5點：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；3、收入的金額

2、能夠可靠計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；5、相關(guān)的已發(fā)生的成本能夠可靠地計量。3一、企業(yè)所得稅收入1、開發(fā)產(chǎn)品收入時點的確認(rèn)（1）房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)收賬款，簽訂合同時確認(rèn)收入，按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法.doc分期收款銷售開發(fā)產(chǎn)品核算舉例.doc4（2）國稅發(fā)[2009]31號第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之

3、一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。5（3）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。　　在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。6（4）開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止

4、日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。72、資產(chǎn)租賃收入財稅[2009]31號第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。無租房產(chǎn)稅政策.doc83、出售使用過的資產(chǎn)收入相關(guān)增值稅政策.doc營業(yè)稅政策財稅[2003]16號單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的

5、土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。94、政府補助收入會計處理：①與收益相關(guān)的政府補助，用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)費用或損失的，取得時確認(rèn)為“遞延收益”，在確認(rèn)相關(guān)費用的期間計入當(dāng)期損益“營業(yè)外收入”；用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費用或損失的，取得時直接計入當(dāng)期損益“營業(yè)外收入”。10②與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，不直接確認(rèn)為當(dāng)期損益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為“遞延收益”，自相關(guān)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時起，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，分次計入以后各期的損益“營業(yè)外收入”。相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、

6、報廢或發(fā)生毀損的，應(yīng)將尚未分配的遞延收益余額一次性轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的損益“營業(yè)外收入”。政府補助會計處理.doc11稅收處理①有關(guān)政策1.doc②有關(guān)政策2.doc③財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理通知.doc12④政府補助收入土地增值稅處理？計算增值額的扣除項目具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征

7、用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。135、代理服務(wù)收入手續(xù)費收入主要涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。國稅發(fā)［1993］149號代理業(yè)，是指代委托人辦理受托事項的業(yè)務(wù)，包括代購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)、其他代理服務(wù)（如：代扣代繳稅款）。14國稅發(fā)[1995]076號代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實際收取的報酬。財稅[2003]16號從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額

8、。15國稅發(fā)［1998］217號物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得