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《大華·福源居整合推廣方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、大華·福源居整合推廣方案呈送：青陽大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理：福州誠品投資顧問有限公司時間：2006．09．02目錄一、市場篇二、產(chǎn)品篇三、目標(biāo)客戶篇四、廣告定位篇五、策劃推廣篇六、創(chuàng)意欣賞篇市場篇市場放量大，同一時期諸多樓盤爭奪市場青陽目前市場在售樓盤有：龍山花園二期、寶靈觀廣場二期C1和C2號樓、蓉匯廣場一期、西峰新邨一二期；預(yù)計下半年即將推出的會是：西峰新邨三期、蓉東大市場、蓉匯廣場二期、銀杏花園、南華小區(qū)、中天花園；河濱花園目前的多層是針對200多拆遷戶的安置，價格在1340-1390元/平方米左右，電
2、梯房一兩年后再規(guī)劃和建造。（樓盤具體資料詳見樓盤市調(diào)表）。在同一時期有如此多的樓盤爭奪客戶，也正式宣告了群雄紛爭時代的到來。同質(zhì)化競爭激烈，客戶選擇性強，青陽即將進(jìn)入產(chǎn)品時代目前市場上的產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，絕大部分的樓盤都把90-110平方米多層的戶型作為主打產(chǎn)品，在市場上展開肉搏戰(zhàn)，這本身也是由當(dāng)?shù)氐南M者需求所決定的，這促使開發(fā)商大量開發(fā)同類產(chǎn)品，客觀上讓客戶有了更大的選擇余地和空間，這也即將引導(dǎo)市場進(jìn)入產(chǎn)品時代，也就是從賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入急需品牌推廣提升附加值的時期，這時策劃推廣和銷售控制就顯
3、得格外重要，這也是開發(fā)商在狹窄的競爭縫隙中尋求陽光和空氣的唯一途徑。市場上無真正意義上的精品，大都十分重視商業(yè) 商業(yè)比重在小區(qū)規(guī)劃中占得比較大目前市場上無真正意義的精品，即使有的小區(qū)建筑規(guī)劃合理，但是景觀布局會有所欠缺，特別是很多開發(fā)商片面的追求商業(yè)價值，進(jìn)而導(dǎo)致住宅的檔次和舒適度受到很大的影響，如寶靈觀、蓉東大市場和蓉匯廣場。換句話說，也就是說當(dāng)?shù)厝烁緵]體驗過從地段、產(chǎn)品、商業(yè)配套到小區(qū)的規(guī)劃、景觀和安防都是十分到位的高尚小區(qū)，因此，我方本項目的領(lǐng)頭羊位置是當(dāng)仁不讓的，這也是市場和時代賦予我們的責(zé)任。銷售服
4、務(wù)意識不夠，專業(yè)性不強，售樓部 普遍較簡單，不到位諸多如龍山花園、銀杏花園等樓盤的銷售人員服務(wù)態(tài)度都很不到位，甚至有的很傲慢，只有等到客戶開口問，才會愛理不理的答話，“賓至如歸”對他們而言只是天外之物，根本沒有良好的服務(wù)意識和專業(yè)技能，更別談現(xiàn)場的銷售控制和管理了，而且售樓部的裝修簡直就是舊供銷社的百貨專柜。究其原因主要和賣方市場的意識還未調(diào)整過來，以往市場供大大過于求，樓市沒受過大風(fēng)浪的沖擊等原因所導(dǎo)致的。而如今在群雄紛爭的時期，做好服務(wù)和銷售控制，無疑又是競爭的一大砝碼！大開發(fā)商的進(jìn)入帶動樓盤品質(zhì)的提升 競
5、爭意識的增強隨著國內(nèi)一些大開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)池州乃至青陽的這塊地產(chǎn)蛋糕，新市場的秩序和競爭格局也在逐步建立，這自然拉動了產(chǎn)品的品質(zhì)的提升，所以未來的地產(chǎn)競爭將會用品質(zhì)和品牌的抗衡來體現(xiàn)，再加上當(dāng)?shù)厝藫碛袕娏业姆梢庾R，這便對各開發(fā)商的產(chǎn)品提出更高的要求，也是對開發(fā)商社會責(zé)任感的考驗。當(dāng)?shù)厝藢ㄖ貏e是立面較講究，建筑外立面色彩的運用很大膽徽派建筑是影響了大江南北的優(yōu)秀建筑派系，傳統(tǒng)的學(xué)識和審美觀念自然潛移默化地影響了當(dāng)?shù)厝?，陶冶出較高的審美情趣，雖然當(dāng)?shù)乩习傩諏ㄖ慕Y(jié)構(gòu)并不是很專業(yè)，但他們對外立面的形式和顏色很講
6、究，這些意識從當(dāng)?shù)厝说淖越ǚ亢褪袌錾匣顫姶竽?、典雅大方的外立面中表現(xiàn)得淋漓盡致。所以我方在外立面的把握上要用心，因為這是樓盤給人的第一感官。在包裝上都巧妙的運用了風(fēng)水學(xué)來炒作地段市場上現(xiàn)有的樓盤都巧妙的運用了風(fēng)水學(xué)來炒作地段，這是和當(dāng)?shù)氐姆鸾涛幕e淀分不開的，如寶靈觀，蓉匯廣場金龜廣場和龍山花園無一不是利用神話傳說來引導(dǎo)客戶，標(biāo)榜該地區(qū)的絕佳風(fēng)水，從而來規(guī)避自身地段的缺陷，如寶靈觀以前是刑場、龍山花園是墓地。再看看我司的樓盤的地理其實也是存在缺陷的，如該地塊以前是守所，所以我們也要巧妙地通過風(fēng)水學(xué)和佛教文化來規(guī)
7、避，達(dá)到揚長避短。市場上其他樓盤地價都比我們低，我們性價比沒優(yōu)勢我們當(dāng)時是以號稱地王的身價拿的地，一開始就注定了在價格戰(zhàn)中和其他樓盤是一跨級別的競爭，用我們的高地價成本和對方低地價地塊競爭，就要求我們的產(chǎn)品要比對方貴才能保證我們的最佳盈利點，然而最終能否實現(xiàn)關(guān)鍵要看市場的接受程度，這一方面，是對我方樓盤品質(zhì)的考驗，另一方面就需要我們在推廣策劃中提高樓盤的附加值和品牌效應(yīng)，只有如此我們才能在選擇了高難度系數(shù)動作的比賽中獲勝！所有的樓盤的對外價格只有一個，沒有表價和底價之分，也 不打折，甚至包括一次性付款。提價次數(shù)
8、較少。由于當(dāng)?shù)氐娜说膫鹘y(tǒng)商業(yè)觀念和房地產(chǎn)消費習(xí)慣的決定了當(dāng)?shù)亟^大部份樓盤，如蓉匯廣場和寶靈觀等樓盤銷售價格都只有一個，沒有表價和底價之分，也不打折，甚至包括一次性付款，提價次數(shù)和周期較少。其實這也和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售比較原始和由于當(dāng)?shù)厝巳菀淄嘘P(guān)系到房管局等部門找開發(fā)商打折的現(xiàn)象息息相關(guān)的。所以，我們在銷售定價要充分考慮當(dāng)?shù)氐牧?xí)性，因地制宜。項目SWOT分析優(yōu)勢1、項目地處號稱青陽的金外灘
