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《合富輝煌-萬全城項目整體營銷策劃報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、萬全城項目溝通案合富輝煌房地產（湖北）08-05-07本案旨要研究與解決的問題深入理解項目特性，制定合理的營銷策略方向;以營銷可行性為依據(jù)，對項目產品規(guī)劃提出優(yōu)化建議；分解項目整體及個體價值，提出推廣核心概念；以工程節(jié)點估算推導合理的營銷執(zhí)行順序。策劃思路框架項目理解項目住宅特征分析住宅市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目寫字樓特征分析寫字樓市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目商業(yè)特征分析商業(yè)市場分析營銷策略方向產品優(yōu)化方向客群初步掃描項目整體市場定位及主題形象導入各業(yè)態(tài)個體市場定位及主題導入工程節(jié)點周期分析營銷順序及開發(fā)順序分析營銷執(zhí)行順序建議營銷策略方向產品優(yōu)化
2、推廣核心營銷執(zhí)行一、項目理解規(guī)劃用地面積18458凈用地面積16272.97建筑占地面積5431總建筑面積110611地上總建筑面積88468其中：商業(yè)（4層）22235商務會所（4層）1511住宅樓（26層，312套）38331商務寫字樓（22層）26391地下總建筑面積22143建筑總高度99.950容積率5.44建筑密度33.37%綠化率37.3%機動停車位466輛其中:地上23輛地下443輛整體經(jīng)濟技術指標一、項目理解總面積：38331㎡，總套數(shù)：312套（32層）戶均面積：123㎡主力戶型面積為138平方三房產品在戶型面積周邊市場存在一定競爭商業(yè)總面積:22235平方;建筑構成:
3、地上4層；毗鄰城市主干道，周邊各種商業(yè)氛圍成熟總面積：26391㎡總套數(shù)：528套（22層）戶均面積：50㎡帶廚衛(wèi)，兼具居住功能產品特征分析二、城市綜合體特性分析東湖春樹里新世界中心三金·鑫城國際武漢市CBD核心區(qū)域（新華路于建設大道交匯處沿線）本案目前市場有的綜合體項目只有本項目是處于真正的CBD核心區(qū)域。二、城市綜合體特性分析新世界中心（城市核心圈外物業(yè)）特征描述:住宅，商業(yè)，酒店，寫字樓營銷手法:住宅商業(yè)寫字樓酒店銷售狀況：90.98%核心推廣理念：不斷探索更優(yōu)越城市居住理念；讓不同的階層過上更品質的生活銷售周期拉長總建面28萬㎡32F32F30F30F寫字樓:73701㎡商場:36
4、789㎡酒店:30681㎡住宅70054㎡二、城市綜合體特性分析三金·鑫城國際（城市核心圈外物業(yè)）特征描述:住宅、臨街商鋪、大型集中商業(yè)營銷手法:住宅商業(yè)寫字樓銷售狀況：29%核心推廣理念：一站式國際化中心社區(qū)融匯世界精彩，享受無處不在商業(yè)、寫字樓住宅住宅商業(yè)、商務價值變現(xiàn)滯后，無法，最終沉淀二、城市綜合體特性分析東湖春樹里（非城市核心圈物業(yè)）寫字樓28F酒店式公寓28F住宅26F住宅28F住宅32F特征描述:住宅，商業(yè)，酒店，寫字樓營銷手法:住宅商業(yè)酒店寫字樓銷售狀況：3.70%核心推廣理念：湖愈無界，物愈非凡通用的住宅先行策略無法使資金迅速回籠二、城市綜合體特性分析武漢城市綜合體開發(fā)及
5、營銷共性：形象價值上：商業(yè)、商務提升住宅形象價值；營銷實效上：商業(yè)、商務價值變現(xiàn)滯后、無方，最終沉淀；實操誤區(qū)：過分放大綜合體的當前價值，忽略了企業(yè)的資金需求及物業(yè)變現(xiàn)均衡需求。對于企業(yè)的實況比較：新世界企業(yè)不動產價值沉淀有需求，商業(yè)、酒店、寫字樓不是變現(xiàn)重點，城市綜合體提升了住宅形象價值，極具開發(fā)戰(zhàn)略參考性，但需理解企業(yè)背景三金不明晰，從市場鋪墊動作分析，戰(zhàn)略重點偏向于住宅變現(xiàn)雙環(huán)不可抗力因素影響開發(fā)戰(zhàn)略，資金缺口產生危機，寫字樓、商業(yè)裙樓沒有營銷出口，“世界級都市綜合體”沒有市場價值認同，核心價值提前預支策略失敗二、城市綜合體特性分析武漢萬全城理解分析：直達核心的方法：形式化的SWOT
6、的常規(guī)分析拋開；理解核心：1、處于城市正中心的住宅物業(yè)如何變現(xiàn)；2、處于城市正中心的商務物業(yè)如何變現(xiàn)；3、處于城市正中心的商業(yè)物業(yè)如何變現(xiàn)；二、城市綜合體特性分析變現(xiàn)策略：1、突出綜合體的城市價值，期望住宅高回報，弱化商業(yè)、商務變現(xiàn)問題，經(jīng)營先行；2、突出各業(yè)態(tài)的個體價值，以不同的針對性營銷手法個體變現(xiàn)，全面解決營銷問題；合富觀點：項目核心價值：處于城市核心地段項目個體價值：中心住宅中心商務中心商業(yè)策略：項目整體的綜合形象面市，個體以各自的絕對價值優(yōu)勢同時參與市場競爭；目的：以全面變現(xiàn)為營銷目的。四、項目特征分析4-1、項目住宅部分特征分析產品特征高層住宅、總面積:38331㎡兩棟塔樓一棟
7、具有景觀價值面積特征編號房型建筑面積套內建筑面積陽臺面積公攤面積套數(shù)A型三室兩廳兩衛(wèi)一書房176.97160.9612.1116.0126B型三室兩廳兩衛(wèi)157.92141.9112.5116.0126C型三室兩廳一衛(wèi)127.76111.7510.2916.0126D型三室兩廳一衛(wèi)130.46114.459.4216.0126E型兩室兩廳一衛(wèi)一書房125.14109.1312.5616.0126F型三室兩廳一衛(wèi)121.5
