恒基（中國）沈陽沈北項目提案

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1、恒基（中國）沈陽沈北項目提案市場研究部分1項目發(fā)展定位建議2項目開發(fā)節(jié)奏建議3項目產(chǎn)品設(shè)計建議4整合傳播策略建議5目錄項目用地周邊環(huán)境分析沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析蒲河區(qū)域市場情況分析區(qū)域市場消費需求特征描述區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測項目SWOT分析市場研究部分項目綜地位于沈北新區(qū)月牙湖以北、蒲河兩岸。由圖所標(biāo)注的四個地塊組成。項目所在地項目用地周邊環(huán)境分析地塊面積(平方米)面積(畝)1號75,634大約1182號313,333大約4703號198,099大約2924號102,400大約153合共689,466大約10331號地塊呈三角形狀，土地平整；2號地塊面積較大，大致呈長條形，土

2、地略有起伏。3號呈長方形，紅線方正土地平整，處于相對的洼地之中；4號地塊海拔最高，且位于山嶺之中，土地形狀不規(guī)則；項目用地周邊環(huán)境小結(jié)4塊土地自然條件差異較大，落差明顯，各具特色。地塊所處區(qū)域地廣人稀，周邊缺少現(xiàn)代化建筑群。地塊周邊自然景觀底蘊(yùn)優(yōu)秀，但均未經(jīng)人為養(yǎng)護(hù)和整治，呈原生態(tài)特點，綠化率極高，可稱為是項目的天然氧吧！環(huán)境優(yōu)秀，未見任何污染.地塊周邊缺少人文氣息和歷史文化底蘊(yùn)。經(jīng)調(diào)查，未見任何典故和人文建筑。項目目前市政路網(wǎng)尚不發(fā)達(dá)，部分地區(qū)公路正在建設(shè)中。項目周邊缺少購物、醫(yī)療衛(wèi)生、金融、郵政、娛樂、餐飲、運動生活等生活配套設(shè)施沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況沈陽市GDP發(fā)展沈陽市GDP

3、保持了持續(xù)增長的勢頭，自01年以來連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長，年均增幅14個百分點。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)列車是一個城市房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)。宏觀部分?jǐn)?shù)據(jù)均源于國家統(tǒng)計局、沈陽市房地產(chǎn)交易中心、《沈陽市統(tǒng)計年鑒》、《沈陽市統(tǒng)計月報》以及沈陽市政府工作報告。2、沈陽市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資額持續(xù)上漲呈現(xiàn)良好的遞增趨勢，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例基本都穩(wěn)定在30%左右，說明沈陽房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)非常合理，屬于健康發(fā)展態(tài)勢。3、人均可支配收入及消費性支出水平城市居民人均可支配性收入以平均每年近12%的比率逐年上漲，人均消費性支出上漲比率年均僅約為9%，購買力沒有得到充分釋放。4、沈陽市面

4、積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口根據(jù)沈陽市政府的規(guī)劃在2010前，沈陽市人口將達(dá)到1000萬人。這說明沈陽市將在3年內(nèi)實現(xiàn)近300萬的人口擴(kuò)容，這些剛性的人口增加將直接帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時由于增加人口的數(shù)量龐大，將在3~5年內(nèi)穩(wěn)定的對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生拉動作用。5、房地產(chǎn)供銷比6、商品住宅銷售量及銷售額7、商品住宅成交均價沈陽市01年～06年商品住宅銷售均價持續(xù)上升，每年增幅3%～7%。大眾化消費時代的來臨推動了沈陽樓市開發(fā)熱點從中心區(qū)向城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變。隨著鐵新西新區(qū)、于洪新城、東部區(qū)域、城北區(qū)域的全面開發(fā)，沈陽房地產(chǎn)進(jìn)入了郊區(qū)大盤化時代。這些郊區(qū)的大盤在一定程度上拉低了沈陽房地產(chǎn)的整

5、體均價，從沈陽中原市場研究部對三環(huán)內(nèi)個案的監(jiān)測情況看，個案每年的銷售價格幅動速度基本保持在8-10%。8、人均住宅面積據(jù)沈陽十一五規(guī)劃綱要，至2010年，沈陽人口將增加至1000萬，城市人口住宅面積將達(dá)到28平方米，據(jù)此推斷，現(xiàn)階段沈陽市商品住宅將有1億3千萬平方米的缺口，可見沈城商品住宅未來發(fā)展空間巨大。這些缺口面積將在未來幾年內(nèi)集中得到補(bǔ)充，正符合本案的發(fā)展周期，這對本案的發(fā)展有很大的利好。浦河區(qū)域內(nèi)樓盤分布情況本區(qū)域內(nèi)樓盤均于06