XXXX大廈營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告

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1、項(xiàng)目策劃報(bào)告尊軒180LIVINGHOTELXXXX大廈營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告2004年9月第一部分產(chǎn)品概述一、本案項(xiàng)目名稱XX大廈二、本案地理位置位于江場(chǎng)西路，東面緊鄰共和新路，北臨彭浦公園和改造中的場(chǎng)中路，南臨正在進(jìn)行中環(huán)線建設(shè)的汶水路，地鐵1號(hào)線的延伸段位于地塊東側(cè)。１４項(xiàng)目策劃報(bào)告三、本案基本數(shù)據(jù)總占地面積：2570平方米總建筑面積：12820平方米+地下室1028平方米容積率：4.99建筑高度：56.4米停車位數(shù)：地上8輛，地下50輛總層數(shù)15層，商業(yè)用房三層，4-15層為酒店單元間；其中：三層商業(yè)用房

2、共計(jì)3084平方米，可售面積2299平方米；酒店單元間----25.94平方米單元45.4平方米單元商業(yè)地產(chǎn)50年用地性質(zhì)。第二部分市場(chǎng)分析早期小戶型公寓產(chǎn)品戶型單一，產(chǎn)品力不強(qiáng)景觀改造交通拓建市政建設(shè)商圈發(fā)展產(chǎn)品演變１４項(xiàng)目策劃報(bào)告多元化產(chǎn)品形態(tài)功能完善，附加值提高。酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店各區(qū)租金投資回報(bào)率：（各類小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓）市場(chǎng)供需方面2003年，全市此類產(chǎn)品交房的樓盤達(dá)15個(gè)，2004年交房的樓盤總量將達(dá)到28個(gè)，兩年的總體上市量將超過(guò)140萬(wàn)平方米。在供給量迅猛增加的背景下，以往

3、小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)已不復(fù)存在。取而代之的是，客源進(jìn)行理性、謹(jǐn)慎、有選擇地投資。市場(chǎng)趨于供需平衡。產(chǎn)品方面看產(chǎn)品發(fā)展日益成熟，專業(yè)酒店管理公司管理、有固定投資回報(bào)率的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)接受度高。１４項(xiàng)目策劃報(bào)告部分爛尾樓改造個(gè)案取得不錯(cuò)去化，市場(chǎng)對(duì)此類小面積產(chǎn)品基本沒(méi)有抗性。單身公寓產(chǎn)品創(chuàng)新力度不夠，這是由于目前此類產(chǎn)品處于賣方市場(chǎng)所造成。產(chǎn)權(quán)酒店的投資經(jīng)營(yíng)模式日趨多樣化，產(chǎn)品附加值也日益提高，已開(kāi)始成為房地產(chǎn)投資的一大熱點(diǎn)。價(jià)格方面看由于產(chǎn)品品質(zhì)的提升及市場(chǎng)撇脂定位，均價(jià)不斷再創(chuàng)新高，總價(jià)

4、因面積及單價(jià)的雙重作用，長(zhǎng)幅加劇。裝修費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)基本維持原有水平，分為低、中、高三等。由于小戶型公寓良好性價(jià)比與投資價(jià)值，其價(jià)格高于區(qū)域內(nèi)普通公寓價(jià)格?？驮捶矫嬖缙谝宰宰〉母呒?jí)白領(lǐng)，少部分外籍客源為主，目前國(guó)內(nèi)客源為絕對(duì)多數(shù)消費(fèi)群體，投資客比例大幅上升。30-50歲這一具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年齡層，為酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店的主要購(gòu)買群體。所謂的區(qū)域客已不明顯。2003年，該類產(chǎn)品供應(yīng)量的持續(xù)上升，已使供需達(dá)到相對(duì)平衡格局。此外，由于過(guò)渡的放量使得小戶型投資回報(bào)率下浮，前景不再光明，投資客拋盤現(xiàn)象明顯。另一方面，

5、2003年底推出帶包租的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)式酒店（美麗園大酒店），由于品質(zhì)高、回報(bào)穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)，一推出就受到市場(chǎng)的青睞，市場(chǎng)反應(yīng)火爆。隨著小戶型市場(chǎng)的發(fā)展及日趨成熟、規(guī)范，高品質(zhì)、高服務(wù)、高管理、高回報(bào)的小戶型產(chǎn)品將成為今后市場(chǎng)的熱點(diǎn)。第三部分SWOT分析１４項(xiàng)目策劃報(bào)告一、優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置處于交通便捷，商業(yè)較為繁華地段基地周邊擁有多條公交線路，共和新路南北高架以及市政規(guī)劃中的軌道交通延伸線（汶水路站）經(jīng)過(guò)區(qū)域附近，可以在較短的時(shí)間內(nèi)直達(dá)市區(qū)；緊鄰大潤(rùn)發(fā)超市和肯德基專賣店，幾個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)（歐培德）

6、等。周邊擁有充分的人氣。2、分隔面積小，利于總價(jià)控制有效控制物業(yè)的總體價(jià)格，使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛。3、產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性本案所處整個(gè)區(qū)域乃至上海中心區(qū)域市場(chǎng)，目前幾乎均無(wú)可售之產(chǎn)權(quán)酒店，本案的適時(shí)推出，將有效聚集商業(yè)地產(chǎn)投資人氣。4、產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年，給客戶充分的獲利時(shí)間。二、劣勢(shì)分析臨近高架，江場(chǎng)路噪音污染嚴(yán)重，周邊工廠廠房和拆遷房屋較多，環(huán)境嘈雜。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、委托專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理為增強(qiáng)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須引進(jìn)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行酒店管理。除借助其行業(yè)內(nèi)的

7、知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，有效加強(qiáng)投資客的信心，實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性。2、小戶型類產(chǎn)品投資已被市場(chǎng)廣泛接受作為房地產(chǎn)投資的細(xì)分類別，酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店投資已逐漸為廣大投資客所接受，其中總價(jià)較低的小面積單元市場(chǎng)接受程度較高。１４項(xiàng)目策劃報(bào)告3、5年不低于6.7%回報(bào)增強(qiáng)投資信心與酒店管理公司協(xié)商后，在銷售執(zhí)行中提出5年平均每年不低于6.7%的投資回報(bào)的概念，保證客戶前五年的投資回報(bào)，減少客戶的收益風(fēng)險(xiǎn)。四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析1、轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)降低酒店單元在經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓后總價(jià)上漲而投資收益率將降低，這將直接影響投資者的置

8、業(yè)熱情，增加短期炒作的難度。2、近期媒體輿論對(duì)投資產(chǎn)品不利近階段有關(guān)國(guó)家政策的調(diào)控、上海房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫等媒體輿論導(dǎo)向，將使部分客戶出現(xiàn)持幣觀望的心態(tài)，市場(chǎng)方面據(jù)不少房產(chǎn)中介門店的抽樣調(diào)查顯示，近期準(zhǔn)備購(gòu)買小戶型公寓的客戶，只占總量的11%；而同一時(shí)期內(nèi)小戶型公寓的掛牌出售量，卻一度達(dá)到總房源的30%，兩者相差近20%。由此可見(jiàn)，對(duì)于一些想通過(guò)出售小戶型公寓來(lái)獲取投資回報(bào)的客戶，市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。這些因素對(duì)于本案的