借鑒美國經(jīng)驗完善公募型REITs發(fā)展模式

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1、借鑒美國經(jīng)驗完善公募型REITs發(fā)展模式去年底，國務(wù)院金融“國九條”提出了“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。至此，官方首次明確提出了要利用房地產(chǎn)信托投資基金，募集資金總量高達179億美元。我國REITs發(fā)展道路可結(jié)合國情在產(chǎn)品方案、交易結(jié)構(gòu)、投資范圍和稅收政策等方面進行適當?shù)膭?chuàng)新，推動REITs快速成長。首先，實施必要的稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠是美國等成熟REITs市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。REITs行業(yè)根據(jù)稅法和市場狀況，在結(jié)構(gòu)、經(jīng)營

2、策略等方面做出相應(yīng)調(diào)整。為促進REITs市場發(fā)展，各國都以美國模式為參照，有條件地給予REITs以稅收優(yōu)惠，例如英國2007年推出REITs法規(guī)，重要的推動因素就是同意給予REITs以特別稅收優(yōu)惠。REITs運作過程中面臨的稅收主要包括REITs和投資者兩個層面的稅費。其中對REITs征稅主要體現(xiàn)在REITs所得稅環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。在國外，對REITs采取稅收中性原則避免重復納稅，同時還提供專門稅收優(yōu)惠政策，比如：各國對于REITs向受益人分配的股息或收益免征公司所得稅，大多數(shù)國家對于REITs的交易免征印花

3、稅，對于境內(nèi)外機構(gòu)和個人投資者，一些國家為促進REITs的發(fā)展也給予投資者一定的稅收減免。我國在發(fā)展REITs的過程中，可以借鑒國外的經(jīng)驗，為REITs的快速發(fā)展提供必要的稅收優(yōu)惠。其次，促進機構(gòu)投資者的廣泛參與。雖然各國初始設(shè)立REITs的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便，但機構(gòu)投資者的廣泛參與對一個國家REITs市場的快速健康發(fā)展至關(guān)重要。在美國，1981年機構(gòu)投資者所持有的REITs股票的交易量，大約占全部交易量的10%；而截至到1999年，這比例上升到了39%。在澳大利亞，正是由于20世紀9

4、0年代以后養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者積極參與REITs投資，才形成REITs發(fā)展的第一波高峰。大量證據(jù)表明，在REITs市場中，隨著機構(gòu)投資者參與程度的提高，REITs的經(jīng)營業(yè)績不斷提升。這具體體現(xiàn)在：促進REITs份額價格的形成，提高REITs管理決策的質(zhì)量，提高REITs的社會知名度和認可程度，減少反常的REITs價格波動，提高市場的透明度和效率等等。在我國發(fā)展REITs的過程中，基于REITs產(chǎn)品本身的派息穩(wěn)定、風險較低的特征，建議引入社?；鸬葯C構(gòu)投資者參與投資。第三，REITs需要不斷改革創(chuàng)新。REIT

5、s自身的不斷改革和創(chuàng)新推動著REITs市場的發(fā)展。比如：美國REITs在組織結(jié)構(gòu)上經(jīng)歷了從傘形結(jié)構(gòu)到“紙夾”模式的不斷探索，達到既能平衡基金管理公司和投資者的利益，又能較好地規(guī)避稅收立法的限制的作用。第四，建立健全REITs監(jiān)管體系。從次貸危機中我們可以清楚的看到監(jiān)管體系的重要性。建立健全的REITs監(jiān)管體系是控制REITs產(chǎn)品風險和促進其健康持續(xù)發(fā)展的有力保證。