無(wú)私奉獻(xiàn)基于AHP和模糊理論的房產(chǎn)評(píng)估方法研究

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1、詞·清平樂(lè)禁庭春晝，鶯羽披新繡。百草巧求花下斗，只賭珠璣滿斗。日晚卻理殘妝，御前閑舞霓裳。誰(shuí)道腰肢窈窕，折旋笑得君王?；贏HP和模糊理論的房產(chǎn)評(píng)估方法研究劉瑛姚青健徐州市恒達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司摘要：針對(duì)采用傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估存在的不足，提出了基于層次分析法和模糊數(shù)學(xué)多屬性決策理論的房產(chǎn)評(píng)估方法。該方法建立了合理的分類評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用層次分析法計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，建立基于多專家評(píng)語(yǔ)的單因素評(píng)價(jià)矩陣，通過(guò)模糊綜合評(píng)判確定房產(chǎn)分類，選取真實(shí)的參照交易實(shí)例進(jìn)行插值計(jì)算房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。最后給出算例說(shuō)明了這一評(píng)估方法的運(yùn)用過(guò)程。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)評(píng)估；模糊綜合評(píng)判；層次

2、分析法；市場(chǎng)比較法0引言市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的三大基本方法。其中，市場(chǎng)比較法最常用、最基礎(chǔ)、最能貼近反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，已逐漸成為房地產(chǎn)估價(jià)工作中最重要的評(píng)估方法之一。但是，傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法也存在不足，對(duì)如下問(wèn)題處理上仍需完善：1、如何合理選擇與可供比較參照的交易實(shí)例，由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實(shí)例不盡相同，在選擇參照交易實(shí)例上具有較大的自主性和模糊性。2、估價(jià)人員對(duì)待估房產(chǎn)和參照實(shí)例進(jìn)行比較，進(jìn)行區(qū)域因素、個(gè)體因素等差異量化修正時(shí)，對(duì)于如何合理確定因素修正系數(shù)，缺乏統(tǒng)一的尺度與定量標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強(qiáng)。1研究思路在根據(jù)交易實(shí)例建立符合市

3、場(chǎng)行情的房產(chǎn)等級(jí)分類及獲取參照實(shí)例價(jià)格的前提下，本文綜合考慮區(qū)域、交通、結(jié)構(gòu)等多方面因素，建立房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的雙層評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用層次分析法計(jì)算底層評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)房產(chǎn)分類的影響權(quán)重；引入模糊數(shù)學(xué)概念，建立多位專家依據(jù)單指標(biāo)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類評(píng)價(jià)方法，構(gòu)建模糊判斷矩陣；運(yùn)用模糊綜合評(píng)判方法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的等級(jí)貼近程度計(jì)算，并采用直線內(nèi)插法得出待估對(duì)象的價(jià)格?；趯哟畏治龇ê湍：龜?shù)學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估方法，有效彌補(bǔ)了傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的不足，使房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果更加趨于準(zhǔn)確和客觀。2基于AHP和模糊數(shù)學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估方法2.1建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以及價(jià)格等級(jí)在實(shí)際工作中，評(píng)估人員往往從區(qū)域位置、交通便

4、捷程度、商業(yè)繁華程度等諸多方面衡量待估房產(chǎn)價(jià)值，具體涉及的評(píng)價(jià)指標(biāo)往往多而復(fù)雜，并且?guī)в幸欢ǖ膶哟涡?，綜合考慮區(qū)域、交通、結(jié)構(gòu)等多方面因素并進(jìn)行歸類，建立房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的雙層評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。依據(jù)市場(chǎng)行情并大量參照交易實(shí)例，把房產(chǎn)價(jià)格劃分為四個(gè)等級(jí)：A高端價(jià)格、B中高價(jià)格、C一般價(jià)格、D低區(qū)價(jià)格，并確定房產(chǎn)在各評(píng)價(jià)指標(biāo)上不同價(jià)格等級(jí)的評(píng)語(yǔ)描述。如圖1所示。圖1房產(chǎn)評(píng)估考評(píng)體系及價(jià)格等級(jí)分類2.2運(yùn)用AHP確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重2.2.1確定B層指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重針對(duì)圖1中所確定的指標(biāo)體系，計(jì)算B層指標(biāo)體相對(duì)權(quán)重。組織房產(chǎn)評(píng)估專家進(jìn)行比較評(píng)定，步驟如下：Step1：根據(jù)標(biāo)度表（表

5、1），針對(duì)上一層次目標(biāo)A對(duì)B層指標(biāo)進(jìn)行比較，得到判斷矩陣，計(jì)算指標(biāo)Bi（i=1,2,3）對(duì)目標(biāo)A的權(quán)重：,i=1,2,3Step2：計(jì)算Step3：檢驗(yàn)判斷矩陣一致性，計(jì)算矩陣一致性指標(biāo)C.I.：C.I.=（n=3為矩陣階數(shù)）表1標(biāo)度表[1]標(biāo)度aij含義135792,4,6,81,1/2,…,1/9因素i與j同等重要因素i比j略微重要因素i比j較為重要因素i比j非常重要因素i比j絕對(duì)重要因素i,j重要程度之比介于相鄰等級(jí)之間因素i,j重要之比與上相反依據(jù)表2查找平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I.，當(dāng)判斷矩陣的隨機(jī)一致性比例C.R.=C.I./R.I.<0.10時(shí)，認(rèn)為

6、判斷矩陣有滿意的一致性，否則需要調(diào)整判斷矩陣。當(dāng)各指標(biāo)對(duì)目標(biāo)的權(quán)重滿足一致性要求時(shí)，權(quán)向量表示B層指標(biāo)相對(duì)于目標(biāo)A的權(quán)重。對(duì)各專家施以不同權(quán)重，利用加權(quán)和的方法計(jì)算出最終權(quán)重。2.2.2確定C層指標(biāo)的的權(quán)重B層指標(biāo)權(quán)重確定后，進(jìn)一步計(jì)算下一層指標(biāo)的重要性關(guān)系，即建立C1,…,C3對(duì)B1的判斷矩陣、C4,…,C6對(duì)B2的判斷矩陣、C7,…,C10對(duì)B3的判斷矩陣，據(jù)此計(jì)算C層各指標(biāo)相對(duì)B層指標(biāo)的權(quán)重。2.2.3計(jì)算C層指標(biāo)綜合權(quán)重根據(jù)以上步驟結(jié)果，設(shè)C層指標(biāo)相對(duì)于指標(biāo)Bj的權(quán)重為：C1j,…,C11j（j=1,2,3，當(dāng)Ck與Bj無(wú)關(guān)系時(shí)，取Ckj=0），為B層指

7、標(biāo)相對(duì)于目標(biāo)A的權(quán)重，則依據(jù)下公式計(jì)算Ci相對(duì)目標(biāo)A的綜合權(quán)重：,i=1,2,…11當(dāng)矩陣滿足一致性要求時(shí)，權(quán)向量即表示C層指標(biāo)對(duì)目標(biāo)A的綜合權(quán)重。2.3進(jìn)行單因素評(píng)價(jià)，構(gòu)建模糊判斷矩陣由專家依據(jù)分類評(píng)語(yǔ)集評(píng)定待估房產(chǎn)在各指標(biāo)上隸屬不同等級(jí)的得分，數(shù)值越大，表示待估房產(chǎn)在該評(píng)價(jià)指標(biāo)上對(duì)于該分類的貼近程度越大。具體評(píng)分過(guò)程為：設(shè)專家集合為P={p1,…,pn}，專家權(quán)重集合為K={k1,…,kn}，評(píng)分結(jié)果（十分制）為，表示專家pt給出的待估房產(chǎn)在指標(biāo)Ci上對(duì)于分類j隸屬度得分，且滿足：，表示綜合多專家意見的設(shè)備在評(píng)價(jià)因素i上對(duì)于分類j的隸屬度，由此得到單因素模糊

8、判斷矩陣，其中：2.4進(jìn)