挽救的文檔 3

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1、價(jià)格定位及營(yíng)銷策略方案一、價(jià)格定位原則及方法價(jià)格定位的目標(biāo)在于兼顧發(fā)展商的利益及市場(chǎng)消費(fèi)能力。價(jià)格過(guò)低會(huì)損害發(fā)展商的開發(fā)利益，價(jià)格過(guò)高，會(huì)造成有價(jià)無(wú)市，局面則會(huì)更加被動(dòng)。因此，合理確定價(jià)格至關(guān)重要。商用物業(yè)的價(jià)格確定方法常用的有：市場(chǎng)比較法，成本法及損益法，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，以市場(chǎng)比較法為主，兼顧成本法和損益法進(jìn)行價(jià)格確定。市場(chǎng)比較法是建立在對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件透徹分析和對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)進(jìn)行細(xì)致參照比較后得出項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格的方法。關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析和周邊項(xiàng)目情況，在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中已有詳細(xì)分析。二、市場(chǎng)比較法流程

2、及計(jì)算步驟流程圖：確定樣本物業(yè)分項(xiàng)綜合比較打分分分確定樣本物業(yè)權(quán)重得出標(biāo)的物業(yè)價(jià)格1、確定樣本物業(yè)（1）擇樣本物業(yè)原則：n區(qū)域位置接近盡量將樣本控制在某某中心城5公里范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，考慮到某某公路帶狀經(jīng)濟(jì)的典型情況，可適當(dāng)擴(kuò)大范圍至某某路沿線的典型商業(yè)物業(yè)。n規(guī)模與標(biāo)的物業(yè)相當(dāng)所選取的商業(yè)物業(yè)要求規(guī)模至少20000平方以上，建筑風(fēng)格和配套設(shè)施符合大型現(xiàn)代綜合性商城或主題商城的標(biāo)準(zhǔn)。n時(shí)間上為近期（1年內(nèi)）所銷售物業(yè)。n在同區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力根據(jù)以上選取比較樣本的標(biāo)準(zhǔn)，我司將某某世貿(mào)中心、集銀皮革批發(fā)市場(chǎng)和某

3、某新世界廣場(chǎng)（某某路旁）、金都100新某某商業(yè)中心作為樣本物業(yè)。（2）、樣本物業(yè)與標(biāo)的物業(yè)綜合情況列表項(xiàng)目商業(yè)廣場(chǎng)新世界廣場(chǎng)某某世貿(mào)中心集銀皮革市場(chǎng)金都100新某某商業(yè)中心交通狀況地理位置項(xiàng)目配套項(xiàng)目規(guī)模景觀綠化鋪位主打面積裝修情況使用年限發(fā)售時(shí)間銷售率商場(chǎng)定位營(yíng)銷模式2、分項(xiàng)綜合比較打分我司根據(jù)多年商業(yè)物業(yè)銷售經(jīng)驗(yàn)，按照下表列項(xiàng)進(jìn)行對(duì)照打分以確定各物業(yè)的綜合素質(zhì)得分:分項(xiàng)權(quán)重標(biāo)的物業(yè)樣本物業(yè)廣場(chǎng)集銀皮革世貿(mào)中心新世界廣場(chǎng)金都100位置30周圍道路狀況6人流量6目前商業(yè)氣氛6距地鐵站距離12交通8車行方便度3人行

4、方便度5外觀檔次7用料3.5形象3.5配套設(shè)施15車位1電梯1.5空調(diào)1.5裝修1.5出入口數(shù)3通道狀況3鋪位分布3.5使用年限15主題定位15營(yíng)銷模式5入市時(shí)機(jī)5合計(jì)2、確定樣本物業(yè)權(quán)重物業(yè)比較權(quán)重見下表：標(biāo)的物業(yè)樣本物業(yè)龍興商業(yè)廣場(chǎng)新世界廣場(chǎng)某某世貿(mào)中心集銀皮革市場(chǎng)金都100100%新世界廣場(chǎng)和集銀皮革市場(chǎng)與本項(xiàng)目都是某某公路沿線物業(yè)，權(quán)重各占25%，而某某世茂中心與本項(xiàng)目同處中心城且直線距離最近，權(quán)重稍高為30%，而金都100權(quán)重稍低為20%。4、確定龍興商場(chǎng)價(jià)格（1）樣本物業(yè)首層均價(jià)為名稱綜合均價(jià)無(wú)裝修價(jià)

5、格市場(chǎng)調(diào)整價(jià)金都100集銀皮革市場(chǎng)某某世貿(mào)中心新世界廣場(chǎng)（2）、龍興商場(chǎng)首層均價(jià)（3）二、三層價(jià)格將龍興商業(yè)廣場(chǎng)二層以上價(jià)格按常規(guī)數(shù)據(jù)及考慮好百年的因素進(jìn)行類推，基本數(shù)據(jù)如下：則借比首層的價(jià)格，可得出龍興商業(yè)廣場(chǎng)的二層銷售價(jià)格應(yīng)在11926元/M2，三層的價(jià)格應(yīng)在7951元/M2。