項目分析總結(jié)

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1、【項目分析總結(jié)】經(jīng)過上述分析，可以明確本項目：1、具有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求；2、項目最大優(yōu)勢是地段條件好；3、項目面臨較好的市場機會，同時因項目存在的缺點和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存；4、結(jié)合市場形勢和項目自身條件，提出以下商業(yè)開發(fā)策略：“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略“經(jīng)營主導(dǎo)，商住互動”的市場營銷策略“品質(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場”的產(chǎn)品開發(fā)策略“盡快入市、搶占先機”的風(fēng)險控制策略5、在上述策略指導(dǎo)下，本目商業(yè)策劃必須做到：高起點定位高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃

2、高效率營銷第二部分市場定位篇一、定位背景綜述本項目商業(yè)市場定位依賴于市場條件和項目條件兩個方面。1、市場條件因素——從宏觀層面來說，武漢市經(jīng)濟前景看好，具有扎實的商業(yè)基礎(chǔ)；——武漢市城市規(guī)劃對本項目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是京漢大道和解放大道的規(guī)劃，按其設(shè)想，本項目在城市商業(yè)功能中扮演社區(qū)中心商業(yè)的角色，可以形成特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。——從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，發(fā)展社區(qū)商業(yè)正當(dāng)其時；——據(jù)武漢市商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策，本項目應(yīng)該作為社區(qū)商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；

3、住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；——本項目所在江漢路商圈對本項目商業(yè)定位也有影響；——本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；——目前武漢市商業(yè)地產(chǎn)形勢火爆，但本片區(qū)嚴(yán)重供過于求，本項目將面臨嚴(yán)峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；——地塊四周道路商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，經(jīng)營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進(jìn)一步提升；——按市場調(diào)查結(jié)果，本項目規(guī)模不宜偏大。2、項目條件因素——本項目具

4、有商業(yè)開發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求；——本項目交通便利，地段優(yōu)勢明顯；——項目商業(yè)形象差、經(jīng)營檔次低，開發(fā)拆遷難度大，地價成本高；——項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。因此從上述兩個方面的因素出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場客觀事實，預(yù)見市場發(fā)展趨勢，又要結(jié)合項目自身條件高起點定位，引導(dǎo)市場，建立本項目商業(yè)競爭優(yōu)勢。二、目標(biāo)客戶定位根據(jù)前述消費者、投資者、經(jīng)營者的調(diào)查，確定本項目目標(biāo)客戶包括：1、目標(biāo)消費群體主力消費群n主要居住在項目所

5、界定的商圈內(nèi)n收入水平高、消費能力強n以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主n本項目業(yè)主為其主要消費群體之一n表現(xiàn)為經(jīng)常性消費為主次消費群n居住在以上商圈之外的次輻射地帶n消費能力強n以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同時可能吸引部分外來人口n間斷性消費，可能1個月來2-3次2、投資客戶經(jīng)過前述分析，本項目主要投資客類型如下：n江漢區(qū)、江岸區(qū)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；n項目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；n武漢市內(nèi)投資客及其

6、他。3、經(jīng)營者n主力商家：中小型超市。如：中百超市、華潤萬佳、好又多等n品牌專賣店、專業(yè)店、便利店：如服裝、休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店、7-Eleven等n獨立個體經(jīng)營者，具有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的個體經(jīng)營戶本項目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標(biāo)客戶以經(jīng)營者為主、投資者為輔。三、業(yè)態(tài)定位1、定位思路本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。1）、按商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，本項目商圈多為為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，項目四周近距離內(nèi)（500M）缺

7、乏超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補性原則，上述業(yè)態(tài)應(yīng)是本項目業(yè)態(tài)的構(gòu)成內(nèi)容；2）、按城市規(guī)劃，京漢大道是武漢城市時尚文化品牌街，本項目處于京漢大道永清教育文化區(qū)與大智歷史文化休閑區(qū)之間，可以形成特色休閑商業(yè)街；因此建議為以休閑、文化娛樂、餐飲及社區(qū)配套服務(wù)的特色商業(yè)街。3）、按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)街（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。4）、通過沃爾瑪、普爾斯瑪特、歐亞達(dá)、中百倉儲、萬達(dá)購物中心等商家之定向訪談，排除了做大超市、倉儲商店、購物中心的可能。通過上述分析，本項目業(yè)態(tài)定位于：綜合性特色商業(yè)街，主要包括專賣

8、店、專業(yè)店、便利店等，并可以考慮設(shè)中小型超市（相對獨立）。2、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)本項目商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)如下：主要部分：專賣店、專業(yè)店、便利店次要部分：中小型超市各部分構(gòu)成示意如下：3、業(yè)態(tài)更新與發(fā)展彈性武漢市商業(yè)呈現(xiàn)業(yè)態(tài)交互混合的發(fā)展趨勢，對本項目而言，業(yè)態(tài)交互混合更符合未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的彈性要求，因此在本項目業(yè)態(tài)定位時要考慮這種彈性，尤其在具有相似性的業(yè)態(tài)之間，具有相互融合的特點，如專業(yè)店與專賣店、便利店與小型超市之間可以互