從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

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1、實(shí)用文案 “地產(chǎn)諸葛亮”之老總訪談（1）從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型1、您如何看待武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景？Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應(yīng)屬發(fā)展的初級階段，由于十多年來以住宅為主體的房地產(chǎn)發(fā)展保持著迅猛勢頭，涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不多，且先期大多是國企。近幾年來由于國家不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控的力度，且竟?fàn)幰讶遮吋ち?，造成相?dāng)數(shù)量的房企被迫轉(zhuǎn)型涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，同時其它行業(yè)的企業(yè)由于利

2、益趨使，期往涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其一個迅速入市的領(lǐng)域。因此，總體上來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對大多數(shù)企業(yè)而言，均處于探索階段，真正發(fā)展成型的企業(yè)和模式并不多。我十分看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，首先產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，將得到地方政府的歡迎和政策的實(shí)質(zhì)性支持。同時各地大中城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和建設(shè)均走上快車道，未來城市的發(fā)展空間和需求將對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供有效的支撐。其次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有發(fā)展的可持續(xù)性特點(diǎn)文案大全實(shí)用文案，對于許多房企而言，是實(shí)現(xiàn)其企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級的一個較好的選擇。2、Forpersonal

3、useonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse3、4、對于武漢房企而言，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的常見難題有哪些？應(yīng)該如何解決？Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse目前開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最常見的難題概括起來主要有四難：1、定位難2、招商難3、人才難4、贏利難一些轉(zhuǎn)型類的開發(fā)企業(yè)，仍以住宅開發(fā)的思維來進(jìn)行運(yùn)作，草率定位，盲目建設(shè)，以產(chǎn)定客，或單純以價(jià)格和優(yōu)惠政策來吸引客商，結(jié)果往往就是供需不對

4、路，事與愿違。另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與房地產(chǎn)住宅銷售差異很大，難度和要求也相差很多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是一個探索的領(lǐng)域文案大全實(shí)用文案，因此成熟的人才本身就十分稀缺，這從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商方面就可以佐證，各地均擁有大量的從事房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和招商銷售的服務(wù)商，而能夠?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供專業(yè)策劃和招商銷售的服務(wù)商則十分稀少。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“找人”十分困難?！摆A利”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一大難題，由于開發(fā)周期本身較長，若定位不準(zhǔn)或招商不暢，項(xiàng)目會處于收支嚴(yán)重失衡，且轉(zhuǎn)型十分困難。各地均有一定數(shù)量的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園處于仃滯甚至荒廢的現(xiàn)象

5、。3、您認(rèn)為武漢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該怎樣定位？這個問題只能宏觀地講，因?yàn)楸仨氠槍γ總€項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行策劃。我這主要針對工業(yè)地產(chǎn)談?wù)勛砸训囊恍┯^點(diǎn)，我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位要注意三點(diǎn)（1）一個方向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要確立綜合性開發(fā)的這個思維方向，產(chǎn)業(yè)城市化發(fā)展是這個行業(yè)發(fā)展的趨勢，由于多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地處開發(fā)區(qū)或城市近郊等城市新興發(fā)展區(qū)，單一的產(chǎn)品開發(fā)往往難以解決現(xiàn)金流和贏利問題，只有復(fù)合思維并階段性運(yùn)作，使項(xiàng)目順應(yīng)城市建設(shè)的節(jié)奏而發(fā)展，這才是真正的科學(xué)發(fā)展觀。（2）二個對象產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要服務(wù)好二個對象，即政府

6、和客戶。對政府要爭取在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中扮演重要的角色，以投資和稅收就業(yè)作為對地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，這樣才能得到其有力的支持。文案大全實(shí)用文案產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)若無政府的支持就難以順利發(fā)展。對客戶，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)質(zhì)上是打造了一個平臺，為其的經(jīng)營或投資帶來經(jīng)濟(jì)及社會效益。（3）三個環(huán)節(jié)一是客戶定位要精準(zhǔn)：精準(zhǔn)就是具體準(zhǔn)確，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶定位是在摸清和掌握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展本質(zhì)及規(guī)律的基礎(chǔ)之上，策劃構(gòu)建項(xiàng)目利益發(fā)展鏈，進(jìn)而劃定屬于自已的客戶類型。再加上前期招商工作，來進(jìn)一步驗(yàn)證并確定客戶定位。二是產(chǎn)品定位要成熟：產(chǎn)業(yè)

7、地產(chǎn)為客戶提供的是產(chǎn)品和服務(wù)，它必須是十分成熟的，不要盲目追求創(chuàng)新和領(lǐng)先。三是形象定位要有高度：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是打造了一個平臺，政府和客戶都希望通過這個平臺給自己帶來利益，并提升自身的形象，所以說項(xiàng)目代表了二個對象的形象。4、以總部基地為代表的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)將此類產(chǎn)品作為投資品轉(zhuǎn)手售賣，導(dǎo)致許多總部基地空置率上升的情況，而許多孵化器也同樣如此，您是如何看待這些行業(yè)現(xiàn)象的？總部基地實(shí)質(zhì)上是一種類寫字樓的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，從城市商務(wù)用房的發(fā)展規(guī)律來看，它具有較好的發(fā)展前景，尤于大多處于開發(fā)區(qū)和城市近郊

8、的地域特點(diǎn)，由于交通和配套等條件的改善也是隨著城市所發(fā)展走向而發(fā)展，總部基地項(xiàng)目先期的實(shí)際使用者會有從大中型公司到中小公司為主這一過程文案大全實(shí)用文案，北京、上海等地的發(fā)展己驗(yàn)證了這一點(diǎn)，所以我認(rèn)為在城市主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)目前許多總部基地空置率上升是正常的。但在城市非主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)若出現(xiàn)大量空置，則是十分危險(xiǎn)的信號，需要在規(guī)劃上進(jìn)行總體控制。5、隨著工業(yè)用地成本的攀升及高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，行業(yè)的競爭格局是否會發(fā)生改變？您對未來趨勢如何判斷？由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應(yīng)屬