sl深圳京基百納廣場(chǎng)前期商業(yè)定位報(bào)告

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1、京基御景東方商業(yè)前期定位報(bào)告1項(xiàng)目概況2位于紅樹灣白石路與石洲一路交匯處，傲居紅樹灣與華僑城片區(qū)核心3項(xiàng)目周邊資源及配套4項(xiàng)目概況——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：50085㎡總建筑面積：235094㎡商業(yè)建筑面積：85500㎡，其中地面商業(yè)為59500㎡，地下商業(yè)為26000㎡，占地面積：50085㎡總建筑面積：235094㎡商業(yè)建筑面積：85500㎡，其中地面商業(yè)為59500㎡，地下商業(yè)為26000㎡。停車位：1800個(gè)商業(yè)樓層分布情況：一至三層每層商業(yè)面積約20000㎡，負(fù)一層商業(yè)面積為26000㎡5項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析位于紅樹灣片區(qū)高檔住宅區(qū)內(nèi)

2、，而紅樹灣片區(qū)為深圳最純粹的“富人區(qū)”有高端消費(fèi)的氛圍。臨街面長(zhǎng)，展示面較大，推廣形象整潔完整門前廣場(chǎng)較大，便于渲染商業(yè)氛圍發(fā)展商實(shí)力雄厚，能夠給予商家較強(qiáng)的信心，有助于吸引商家的進(jìn)駐。有較大的停車場(chǎng)，停車相對(duì)方便。面積規(guī)模大，商業(yè)發(fā)揮空間較大；發(fā)展商擁有豐富的商場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)管理技術(shù)支持。6項(xiàng)目劣勢(shì)分析紅樹灣片區(qū)高檔住宅區(qū)處起步階段，目前僅有數(shù)個(gè)高端樓盤再建，周邊配套設(shè)施不全，入駐人口不多，項(xiàng)目周邊尚不成熟，短時(shí)間內(nèi)也難以吸聚大量人氣。公共交通尚未完善，地鐵口離項(xiàng)目尚有較遠(yuǎn)的距離，因目前人流較少，的士也較少，大眾化的交通途徑均處劣勢(shì)

3、。項(xiàng)目屬于裙樓商業(yè)物業(yè)，受到塔樓的影響，結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，塊狀分割多，死角多，實(shí)用率不高，為商業(yè)的規(guī)劃帶來相當(dāng)?shù)碾y度。單層面積較大，顧客動(dòng)線、客流導(dǎo)引復(fù)雜；項(xiàng)目北面為世界之窗景區(qū)，西面為沙河及名商高爾夫球場(chǎng)，南面及東面臨紅樹灣片區(qū)目前開發(fā)尚不成熟且因其為臨海片區(qū)開發(fā)資源相對(duì)有限，僅僅依靠周邊區(qū)域的顧客群不能支撐本商場(chǎng)的人流，項(xiàng)目必須具備吸引更廣區(qū)域消費(fèi)群的輻射力。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面本項(xiàng)目位于福田中心區(qū)商圈、南山商圈及華僑城商圈的夾縫地帶。因此，在定位上必須緊緊把握該片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，做出有獨(dú)特的定位方能突圍而出。7項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析政府已經(jīng)著手對(duì)該區(qū)域的配

4、套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，該區(qū)域未來發(fā)展前景好；目前項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)配套很差，這與高端的居住環(huán)境不符，給本項(xiàng)目造成機(jī)會(huì)本項(xiàng)目已經(jīng)建成，體量較大，發(fā)揮空間廣闊，容易先入為主，具備形成此片區(qū)商業(yè)中心的可能。整個(gè)紅樹灣片區(qū)發(fā)展前景很好，商業(yè)狀況更屬于發(fā)展的初始階段，尚有相當(dāng)多的市場(chǎng)空白點(diǎn)，遠(yuǎn)期發(fā)展空間較大。8項(xiàng)目威脅分析深圳近期擬建的購(gòu)物中心很多，不管是對(duì)商戶資源的競(jìng)爭(zhēng)還是開業(yè)后對(duì)消費(fèi)者的競(jìng)爭(zhēng)都非常的激烈?！耙嫣锛偃諒V場(chǎng)”項(xiàng)目規(guī)模很大，離本項(xiàng)目很近，給本項(xiàng)目造成一定的威脅。深圳毗鄰香港，高檔商品香港的價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯，購(gòu)買者對(duì)普通高檔商品的購(gòu)買多到

5、香港完成。9地鐵沿線商業(yè)（1號(hào)線一期）銅鑼灣百貨假日廣場(chǎng)（在建）城建購(gòu)物公園星河COCOPARK天虹購(gòu)物廣場(chǎng)深圳科技書城怡景中心城（在建）晶島購(gòu)物中心（在建）大中華廣場(chǎng)（在建）福華路地下商業(yè)街（在建）華強(qiáng)廣場(chǎng)（電子）中航廣場(chǎng)（在建）中信城市廣場(chǎng)金地百老匯（在規(guī)劃）華潤(rùn)萬象城太陽百貨國(guó)貿(mào)商場(chǎng)金光華商場(chǎng)羅湖商業(yè)城10地鐵沿線商業(yè)（1號(hào)線二期）購(gòu)物公園（在規(guī)劃）泰華N7商業(yè)（在規(guī)劃）中心區(qū)商業(yè)街（在規(guī)劃）正中商業(yè)廣場(chǎng)（在規(guī)劃）京基御景東方商業(yè)港隆購(gòu)物中心（在建）11地鐵沿線商業(yè)（2號(hào)線）海岸城購(gòu)物中心保利文化廣場(chǎng)天利商業(yè)廣場(chǎng)御景東方商業(yè)世界之

6、窗站12地鐵沿線商業(yè)（3號(hào)線）東門商圈橫崗商圈星河MALL（在規(guī)劃）世貿(mào)中心萬科商業(yè)（在規(guī)劃）天基商業(yè)廣場(chǎng)（在規(guī)劃）鵬達(dá)MALL（在規(guī)劃）五洲MALL13地鐵沿線商業(yè)（4號(hào)線）怡景中心城晶島國(guó)際大中華交易廣場(chǎng)福華地下商業(yè)街龍華中心城商業(yè)14地鐵沿線商業(yè)（在建或在規(guī)劃商業(yè)）項(xiàng)目名稱區(qū)域位置商業(yè)體量（㎡）發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時(shí)間京基蔡屋圍項(xiàng)目羅湖區(qū)農(nóng)業(yè)銀行后80000京基地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010建成中航廣場(chǎng)福田區(qū)上海賓館60000和黃預(yù)計(jì)2008年建成金地百腦匯福田區(qū)崗夏230000金地預(yù)計(jì)2007年底開工晶島國(guó)際福田區(qū)中心區(qū)110000深國(guó)商2005年

7、1月開工，目前正在施工招商怡景中心城福田區(qū)中心區(qū)110000怡景地產(chǎn)預(yù)計(jì)2007年5月開業(yè)大中華國(guó)際廣場(chǎng)福田區(qū)中心區(qū)83976大中華地產(chǎn)正在招商福華商業(yè)街福田區(qū)中心區(qū)400000商貿(mào)控股正在規(guī)劃益田假日廣場(chǎng)南山區(qū)世界之窗100000益田地產(chǎn)目前正在招商，2007年10月開業(yè)海岸城南山區(qū)后海商業(yè)中心120000海岸地產(chǎn)目前正在招商，2007年5月開業(yè)保利城文化廣場(chǎng)南山區(qū)后海商業(yè)中心75000保利地產(chǎn)已銷售部分，預(yù)計(jì)2007年開業(yè)天利中央廣場(chǎng)南山區(qū)后海商業(yè)中心35000天利地產(chǎn)已銷售部分，預(yù)計(jì)2007年開業(yè)泰華N7商業(yè)寶安區(qū)寶安中心區(qū)450

8、00泰華地產(chǎn)預(yù)計(jì)2009年開工正中商業(yè)廣場(chǎng)寶安區(qū)寶安中心區(qū)60000正中地產(chǎn)預(yù)計(jì)2008年左右寶安購(gòu)物公園寶安區(qū)寶安中心區(qū)240000未知正在規(guī)劃中寶安中心商業(yè)街寶安區(qū)寶安中心區(qū)130000未知正在規(guī)劃中港