百強商業(yè)地產(chǎn)項目案例之四十六--呼和浩特首府廣場

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1、百強商業(yè)地產(chǎn)項目案例之四十六——呼和浩特首府廣場???首府廣場總建筑面積11.5萬平方米，26層100米高，由三大部分組成：群樓部分7.4萬平方米，即首府廣場·銅鑼灣購物中心，為現(xiàn)代大型Shoppingmall；寫字樓部分2.7萬平方米，為國際5A智能商務中心，是目前呼市最高標準的寫字樓；地下部分1.4萬平方米,為大型超市及現(xiàn)代標準停車場。雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。項目外在形象與風格本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則

2、貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價值得到充分利用。各種業(yè)態(tài)分析寫字樓部分寫字樓技術(shù)經(jīng)濟指標項目定位：國際5A智能寫字樓建筑面積：28311.7平方米寫字樓層數(shù)：26層寫字樓高度：99.99米停車數(shù)：地上56輛地下228輛項目優(yōu)勢1）呼市經(jīng)濟發(fā)展利好因素2）政府大力支持3）目前呼市標志性建筑物，最高的寫字樓4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好5）預設大面積停車場，一則彌補呼市車位不足的現(xiàn)狀6）開發(fā)商實力雄厚7）規(guī)劃設計超前8）與知名管理團隊深圳銅鑼灣百貨合作9）商業(yè)及辦公配套齊全10）約7000平米

3、室外休閑廣場，聚集人潮11）大、小磁場（如上島咖啡、麥當勞）營造商業(yè)氣息12）呼市中高檔寫字樓市場需求將不斷增加項目劣勢1）呼市人均收入較低，消費能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈競爭較激烈3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些商場已面臨倒閉危機4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費市場的認知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈項目成功點1）商場實行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10％的基準收益，據(jù)此項目初期商場短期內(nèi)去化情況

4、理想。2）首府廣場一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂也考慮了進去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求4）大面積停車場與完善的配套功能5）首府廣場以做品牌的心態(tài)作項目，以忠誠服務的理念對待客戶6）開發(fā)商考慮了商鋪的購買者、品牌經(jīng)營者以及整個商場管理者利潤空間項目失敗點1）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，并不具備商場經(jīng)營的經(jīng)驗，這樣使首府廣場在管理上就

5、不夠?qū)I(yè)。2）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個大型商場同時入市，對它造成了較大的沖進，產(chǎn)生了消費者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。3）項目當初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費，在一定程度上和當時呼市的高端消費能力脫節(jié)。4）門外人流量往來較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。相當程度上是維多利比首府早開業(yè)1年多，人們具備了消費思維慣性。?5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒有顯眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消費者的注意。6）商城商業(yè)氣氛營造不濃厚，沒有絢麗繽紛的裝飾，也沒有生

6、動活躍的促銷水牌，廣告宣傳不夠。?7）首府廣場平面布局不很合理，交通動線組織不良，消費者進入商場后感覺購物路線過于迂回。?8）在首府廣場商業(yè)部分開業(yè)時，沒有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運營時，小部分商鋪仍然在裝修，影響了整體形象，給消費者留下不好的第一印象。9）寫字樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時間仍然存量40％多未去化，實踐證明這種推廣策略是有問題的，由于整層的標準層都是毛坯的形態(tài)，根本未做任何隔斷或者裝修，導致對有意購買或者投資寫字樓的客戶群門檻過高，對有意愿入住的公司感覺樓宇交房狀態(tài)太過原始，或者因為裝修復雜等原因而使得他們望

7、而卻步。?項目借鑒意義把握好呼市居民的消費特點和消費心理城市SHOPPINGMALL要具備良好的公共交通條件的發(fā)展規(guī)劃布局簡單化，讓消費者輕松逛完商場提高商場設計布局的“可視性”增加公共空間的面積，并充分利用其價值由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司來運營?加強商場外圍導向，增加廣告招牌，擴展商場入口適當增加項目全壽命周期節(jié)點的拓展和包裝、促銷等活動，培養(yǎng)和強化消費者的購物習慣增加商場內(nèi)部裝飾和視覺的整體性寫字樓適當裝修，靈活銷控，降低入駐的門檻?評論：呼市人均收入較低，消費能力有限效果圖很好看，可惜實景就差點了。那個廣告牌好像快要掉下來似的

8、。業(yè)態(tài)看上去太過高檔了，呼和浩特的人消費水平有限啊。