《資產(chǎn)評(píng)估方法》PPT課件

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1、第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法9/9/20211資產(chǎn)評(píng)估本章基本要求掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法的原理，熟悉資產(chǎn)評(píng)估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評(píng)估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對(duì)常見(jiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。9/9/20212資產(chǎn)評(píng)估本章重點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)鍵。9/9/20213資產(chǎn)評(píng)估本章難點(diǎn)對(duì)收益法評(píng)估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。9/9/20214資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法

2、收益法9/9/20215資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估方法體系市場(chǎng)法成本法收益法直接法類(lèi)比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期9/9/20216資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)　成本法資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本：即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。一、基本原理9/9/20217資產(chǎn)評(píng)估1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。只有被評(píng)估資產(chǎn)繼續(xù)使用，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能夠構(gòu)成其價(jià)值的內(nèi)容。2.被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投

3、入價(jià)值。二、基本前提9/9/20218資產(chǎn)評(píng)估重新建造或購(gòu)置被評(píng)估資產(chǎn)的成本，作為被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，如果該資產(chǎn)是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。三、基本思路9/9/20219資產(chǎn)評(píng)估四、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或9/9/202110資產(chǎn)評(píng)估搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成五、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本9/9/202111資產(chǎn)評(píng)估重置成本評(píng)估方法六、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法功能價(jià)值法物價(jià)指數(shù)法統(tǒng)計(jì)分

4、析法功能成本線(xiàn)性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法9/9/202112資產(chǎn)評(píng)估（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同材料、相同建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象并不完全相同的新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的成本。9/9/202113資產(chǎn)評(píng)估注意：（1）在實(shí)

5、踐工作中，選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無(wú)法獲得更新重置成本時(shí)也可采用復(fù)原重置成本。（2）無(wú)論哪種重置成本，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。（3）一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。（4）如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。9/9/202114資產(chǎn)評(píng)估（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法?；驹恚?、重置成本的估算方法9/9/20

6、2115資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本取得成本構(gòu)成：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用9/9/202116資產(chǎn)評(píng)估例1：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)6萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，求該設(shè)備的重置成本。直接成本60000+1000+800=61800元間接成本500×0.8=400元重置成本合計(jì)62200元9/9/202117資產(chǎn)評(píng)估例2：被評(píng)估資

7、產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類(lèi)型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？9/9/202118資產(chǎn)評(píng)估（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬(wàn)元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%