2012年03月包頭市固陽(yáng)廣眾國(guó)際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告

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1、固陽(yáng)廣眾國(guó)際中心項(xiàng)目前期定位報(bào)告浩天置業(yè)2012.03報(bào)告提綱二．宏觀環(huán)境一．項(xiàng)目屬性解讀三．項(xiàng)目診斷五．寫(xiě)字樓/公寓/LOFT部分四．商業(yè)分析六．營(yíng)銷建議報(bào)告說(shuō)明：本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)固陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，深入解析固陽(yáng)商品住宅及寫(xiě)字樓、商業(yè)的市場(chǎng)特征、客戶特點(diǎn)，并為項(xiàng)目提供合理的產(chǎn)品建議。報(bào)告提綱及報(bào)告說(shuō)明一.項(xiàng)目屬性解讀目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)交通區(qū)位地塊屬性周邊配套項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)—19萬(wàn)㎡大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、辦公、商業(yè)三大組團(tuán)，考慮到區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積82599㎡建筑密度33.4%容積率2.27地上建筑面積188

2、155㎡商品住宅主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積91113㎡高層建筑面積68013㎡多層建筑面積22050㎡底商建筑面積51055㎡商辦主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)大商業(yè)總建筑面積42193㎡（地上）寫(xiě)字樓及公寓總建面45301㎡（地上）項(xiàng)目屬性解讀一.商品住宅及底商購(gòu)物中心寫(xiě)字樓公寓商業(yè)及寫(xiě)字樓商業(yè)酒店項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)縣核心位置，屬黃金地段，交通便利項(xiàng)目屬性解讀一.舊區(qū)固陽(yáng)老城區(qū)本案包頭白云鄂博固陽(yáng)固陽(yáng)新城區(qū)項(xiàng)目位于固陽(yáng)縣區(qū)，地處城市主干道阿拉塔大街和新建路交匯處，是連接舊城區(qū)和新城區(qū)的橋梁，駕車(chē)6分鐘即達(dá)縣政府，是固陽(yáng)縣核心商務(wù)區(qū)域，同時(shí)也是呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展要地。地理位置距離

3、地標(biāo)距離：距離中心城區(qū)：0公里距離汽車(chē)站：2.5公里交通樞紐城市主干道：阿拉塔大街（接駁包白線貫通全縣）、新建路等配套學(xué)校:固陽(yáng)二中、小鴻雁雙語(yǔ)幼兒園、新城小學(xué)、縣黨委等醫(yī)院:包頭市中心醫(yī)院固陽(yáng)分院、中蒙醫(yī)院等項(xiàng)目屬性解讀——地塊性質(zhì)綜合用地，地形方正，原縣政府和公務(wù)員小區(qū)，屬于高素質(zhì)人群聚集區(qū)域地塊位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：項(xiàng)目處于固陽(yáng)商務(wù)區(qū)核心位置，緊鄰兩條城市主干道，獨(dú)享縣中心廣場(chǎng)，比肩廣眾假日酒店，利于塑造高端形象，地塊周邊住宅項(xiàng)目多為6層住宅房，為公務(wù)員居住區(qū)，人口素質(zhì)較高。不利因素：附近高端商業(yè)項(xiàng)目銷售不暢，辦公項(xiàng)目去化緩慢。項(xiàng)目屬性解

4、讀一.原行政辦公區(qū)宗地廣眾購(gòu)物中心（商圈之二居住區(qū)、商業(yè)底商居住區(qū)、商業(yè)底商居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)居住商業(yè)與服務(wù)區(qū)縣中心廣場(chǎng)廣場(chǎng)天和商廈（商圈之一）項(xiàng)目屬性解讀——固陽(yáng)作為“包頭城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)圈”重心之一,具備很強(qiáng)的輻射力，為項(xiàng)目塑造高起點(diǎn)、廣泛引入客群奠定基礎(chǔ)固陽(yáng)是包頭市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，固陽(yáng)縣是包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的重心之一，本案位置為“重心的重心”根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)包頭城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈將形成以固陽(yáng)縣為中心的城市群，按照“兩軸—多點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)推動(dòng)沿S211和包白交通干線兩條軸線的工業(yè)園區(qū)和資源富集地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目屬性解讀一.包頭白云鄂博固陽(yáng)黃河發(fā)展軸呼包沿線發(fā)展軸主

5、要鐵、石礦分布7項(xiàng)目界定：具有較強(qiáng)輻射力三線，是縣城核心區(qū)域大規(guī)模綜合體項(xiàng)目屬性具象詮釋區(qū)位城市核心區(qū)域城市發(fā)展方向，商務(wù)商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域交通組織便利臨一條城市主干道，昭示性強(qiáng)環(huán)境生活設(shè)施完善周邊擁有完善的生活配套輻射力呼包鄂重心較強(qiáng)的輻射力對(duì)客群引入有推動(dòng)作用項(xiàng)目大規(guī)模建面91113平方米低容積率容積率2.27項(xiàng)目屬性解讀一.本報(bào)告要了解的關(guān)鍵問(wèn)題固陽(yáng)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？問(wèn)題一固陽(yáng)商辦市場(chǎng)研究？重點(diǎn)商圈調(diào)研？目標(biāo)客群尋？商辦產(chǎn)品建議？問(wèn)題三固陽(yáng)目前在售項(xiàng)目總體及各戶型段供應(yīng)量、成交量、價(jià)格分析？固陽(yáng)客群研究？本項(xiàng)目產(chǎn)品建議？問(wèn)題二二.宏觀環(huán)境固

6、陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)分析市場(chǎng)需求量分固陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、一、三形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，形成單核心狀態(tài)，商務(wù)商業(yè)資源集中于老城區(qū)2007年，固陽(yáng)縣完成生產(chǎn)總值46.5億元，同比增長(zhǎng)18%；工業(yè)增加值完成19.5億元，同比增長(zhǎng)25.7%；財(cái)政收入完成5.5億元，同比增長(zhǎng)25.24%；固定資產(chǎn)投資完成43.8億元，同比增長(zhǎng)29.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成7.1億元，同比增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12006元，同比增長(zhǎng)20%；農(nóng)牧民人均純收入4739元，同比增長(zhǎng)15.4%。區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明：全縣第三產(chǎn)業(yè)滯后消極、第二產(chǎn)業(yè)基地格局，分

7、布于固陽(yáng)外圍；中部以舊區(qū)是全縣行政與商務(wù)中心。二.宏觀環(huán)境鐵礦工業(yè)園區(qū)石礦工業(yè)園區(qū)縣行政與商務(wù)中心農(nóng)業(yè)綠色園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了固陽(yáng)75%的常住人口分布在市縣區(qū)內(nèi)，主要集中于舊區(qū)和新區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、員工收入水平良好11年末，包頭市全市常住人口21.3萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口占5.1萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占16.2萬(wàn)人；近年新興消費(fèi)人群主要由當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及構(gòu)成。本案主要除當(dāng)?shù)乜腿和?，需擴(kuò)容吸納外源客群。二.宏觀環(huán)境核心商務(wù)區(qū)人均年收入3-5萬(wàn)居住區(qū)鋼鐵、礦石煤化工、電力產(chǎn)業(yè)基地高層領(lǐng)導(dǎo)人均