惠陽項目定位報告

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1、TCL創(chuàng)意谷項目定位報告惠州市TCL鴻嘉置業(yè)有限公司2012年11月28日PART22競爭項目分析PART3項目產(chǎn)品定位主要內(nèi)容PART1宏觀形勢分析PART1宏觀形勢分析宏觀市場現(xiàn)狀政策經(jīng)濟行業(yè)動態(tài)普通高層：兩年五提促房價合理回歸房產(chǎn)稅試點：迎來周年大考保障房建設(shè)：保用地保資金土地市場低迷成交大跌嚴控或到年中樓市量價普跌首貸利率略松多地回歸基準(zhǔn)元月伊始，眾多調(diào)控政策迎來周年大考，政府也頻頻釋放信號，延續(xù)去年的嚴控措施，樓市調(diào)控并未松綁，政策效果顯現(xiàn)加之又逢季候性影響，全國樓市成交大幅萎縮。共識：政策持續(xù)性短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控不會放松

2、調(diào)控政策回顧2012年2月9日，蕪湖市發(fā)布新政稱：“2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼。”但該政策難逃夭折命運，蕪湖市于2月12日發(fā)文暫緩執(zhí)行。事件：2011年10月11日早上廣東佛山一則“放松版”樓市限購令，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，并被看作是樓市調(diào)控出現(xiàn)了“裂縫”。不過半天時間內(nèi)，這條新措施即被緊急叫停。晚間佛山市住房和城鄉(xiāng)建筑管理局發(fā)布緊急通知稱，為進一步征詢社會各界意見，并綜合評估政策影響，該局決定暫緩執(zhí)行《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)問題的通

3、知》。2011年陸續(xù)進行十多條調(diào)控政策，尤為關(guān)注的是新國八條及國五條；限購仍將是今年中國樓市的主旋律。在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理溫家寶關(guān)于今年六大重點工作部署傳遞出這一信號；住建部：強調(diào)地方政府責(zé)任，加快推進房產(chǎn)稅；財政部：房產(chǎn)稅試點或擴大，不排除部分城市“空轉(zhuǎn)”2011惠陽市場情況該區(qū)本年度供大于求的現(xiàn)狀影響，空臵面積大幅增長；一手房共成交113.04萬平米，相比去年同期上升10.5%；銷售增長面積遠不如商品房新開工面積，累積銷售壓力繼續(xù)增長。2011年，惠陽地區(qū)各月成交量呈波浪起伏狀，成交

4、均價則緩慢下行。受季節(jié)性影響，前3個月市場成交總量較少，僅有13.42萬平米，6月、9月和11月份受商鋪和寫字樓熱銷及新增開盤量增多的帶動使月銷售量超過10萬平方米，其余月份月均銷售皆在10萬平方米以下；受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性成交占比的影響，別墅盤成交量下降，成交均價呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢。2011惠陽銷售走勢片區(qū)競爭情況惠陽片區(qū)進駐多個知名開發(fā)商項目大盤，包括中信新城、星河丹堤、雅居樂、保利陽光城等，未來供應(yīng)量逾千萬；而主要競爭對手光耀城及振業(yè)城也存貨居多?；輺|濱海線項目包括金海灣、合正東部灣、碧桂園十里銀灘、合生濱海城、萬科雙月灣、富茂威

5、尼斯灣陸續(xù)入市，形成片區(qū)炒作，大規(guī)模掠奪深圳外溢客戶，頗受深圳旅游度假及投資客戶親睞。碧桂園十里銀灘項目及萬科雙月灣項目超高性價比入市，引發(fā)惠東、大亞灣及惠陽片區(qū)降價風(fēng)波，競相搶占客戶資源。項目將面臨極大的市場競爭，形勢日趨嚴峻；且項目與濱海片區(qū)項目相比，自然資源稟賦處于相對對劣勢，與惠陽項目相比，區(qū)位亦略有不足?？偨Y(jié)及展望房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了空前的調(diào)控政策，信貸、稅收、土地、保障房等新規(guī)定及措施紛紛出臺，2012年樓市依然在調(diào)控中度過?；葜菔袠鞘须m呈“量價齊升”發(fā)展態(tài)勢，但惠州供求比增長，庫存量較大，消化庫存壓力仍較為明顯，市場競

6、爭依然激烈?；蓐栒w一手房庫存量仍較大，加上2011年及2012年部分新開工項目入市，消化庫存壓力不小，預(yù)計2013年上半年消化庫存壓力或?qū)⒊蔀橹匾M成部分。城市配套完善、未來交通及規(guī)劃利好區(qū)域仍將是未來銷售看好片區(qū)，如仲愷、東江新城、南部新城等新規(guī)劃開發(fā)區(qū)域及因交通規(guī)劃便利的惠陽、大亞灣等地，惠東濱海市場仍具一定吸引力。中央經(jīng)濟工作會議提出“穩(wěn)中求進”的調(diào)控政策，反映在房地產(chǎn)方面則意味著調(diào)控政策由緊向穩(wěn)健過渡。PART2競爭項目分析區(qū)域市場競爭格局度假市場的發(fā)育進城出城2007年前，關(guān)內(nèi)房價暴漲，導(dǎo)致需求大于供給2007年后，

7、關(guān)外市場需求成型，外溢需求增加深圳關(guān)外市場從培育階段，到集中爆發(fā)階段，再演繹成平穩(wěn)成長。入市時間度假類型海邊綜合高爾夫田園20092007200820102011棕櫚島萬科清林徑合生高爾夫莊園全球候鳥度假地振業(yè)城金果灣光耀城萬科雙月灣金海灣合正東部灣碧桂園十里銀灘合生濱海城皇庭波西塔諾蔚藍海岸城市型度假型棕櫚島萬科清林徑合生高爾夫莊園全球候鳥度假地振業(yè)城金果灣光耀城萬科雙月灣金海灣合正東部灣碧桂園十里銀灘合生濱海城皇庭波西塔諾蔚藍海岸競爭格局的演變度假屬性自住屬性雅居樂星河丹堤中信新城保利新城本案惠陽區(qū)競爭項目惠陽振業(yè)城星河丹堤

8、雅居樂光耀城保利陽光城項目本案總建面：300萬m2后續(xù)供應(yīng)面積：208萬m2產(chǎn)品類型：雙拼、獨棟總建面：92.3萬m2后續(xù)供應(yīng)面積：25.3萬m2產(chǎn)品類型：雙拼、聯(lián)排總建面：460萬m2后續(xù)供應(yīng)面積：460萬m2產(chǎn)品類型：雙拼、聯(lián)排、洋房總建面：70萬m2后續(xù)供