廣州海景房地產(chǎn)項目策劃書

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1、前言11.市場分析21．1．區(qū)域市場分析21．2．定向市場分析41．3．項目分析51．4．競爭對手資料分析71．5．項目周邊配套狀況151.6.項目企劃思路152．項目市場定位202．1市場定位202．2．項目形象定位222．3．目標客戶定位242．4．目標市場細分282．5．目標客戶313．銷售策略建議323．1．市場氣氛培養(yǎng)323．2．促銷手段建議343．3．付款方式建議394．宣傳策略404．1.媒體選擇建議414．2.宣傳主題434．3廣告創(chuàng)意及訴求474．4廣告宣傳推廣策略484．5、媒介的組合策略49結(jié)束語5151前言經(jīng)與貴司就海景中心的銷售代理進行了初

2、步接觸。就此，敝司對貴司能給予機會發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預祝合作愉快，成功地將項目推出市場，為貴司獲取最大的經(jīng)濟效益和社會效益。就本項目的重新策劃包裝和銷售代理，敝司成立專項小組，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項目的銷售目標。511.市場分析1．1．區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公

3、路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點，東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè)眾多

4、，村落范圍廣闊等負面特點，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進受到一定程度的阻礙。511．2．定向市場分析51員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭

5、十分激烈。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動東部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。1．3．項目分析1.項目名稱：海景中心2.項目規(guī)模：由2幢28層組成3.推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主5.價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2（復式）

6、4228～7289元/m2，均價6255元/m2516.裝修標準：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）7.優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。4、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利；5、項目以準現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。6、社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等；7、戶型可供選擇多；8、有停車場，物業(yè)收費合理。（2）劣勢分析1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。2、近期周邊物業(yè)市

7、場銷售情況不活躍。3、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。4、由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔，其銷售對象競爭激烈。。511、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。2、外來人員多，治安問題多，影響買家心理；7．緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；8．缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。11．三房單元無主人套房，成為其主要抗拒點1．4．競爭對手資料分析對手一1.項目名稱：僑穎苑2.項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成3.推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2