從樓市遇冷反觀政策調(diào)整

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1、從樓市遇冷反觀政策調(diào)整從樓市遇冷反觀政策調(diào)整〈figure〉今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行，決策層已采取多種政策措施主動(dòng)出擊，以減少總需求弱化趨勢(shì)所帶來(lái)的影響。在經(jīng)歷了2012年、2013年兩年的周期調(diào)整以后，人們似乎對(duì)于2014年上半年經(jīng)濟(jì)偏弱，政策逐漸加碼的行情已經(jīng)不再陌生，也普遍期盼在政策發(fā)力后能很快促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增速的明顯反彈。這種“增速放緩-政策調(diào)整-收到成效”的迷你周期很有可能再次重演，但今年的重頭戲恐怕是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整及政策的反應(yīng)。rti于房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)勢(shì)頭對(duì)大量的上游工業(yè)部門有重耍影響，再加之買房對(duì)于居民部門裝修、家電等消費(fèi)的

2、拉動(dòng)，其投資增速下行可能對(duì)于經(jīng)濟(jì)全局產(chǎn)生較大影響。從前兩年的經(jīng)驗(yàn)看，rfl于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的影響，2012年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的力度較大。而在2013年，rfl于積蓄的買房需求在政策調(diào)整的預(yù)期下得到釋放，開發(fā)商買地和開工熱情較高，為經(jīng)濟(jì)下行提供了一定的緩沖。因此宏觀政策上承受的壓力較小，其至能夠達(dá)到“沒(méi)有花錢，卻多辦了事”的效果。從這個(gè)意義上分析，今年政策調(diào)整的力度將很大程度上取決于樓市的走向，如果房地產(chǎn)投資減弱，政策調(diào)控力度可能會(huì)強(qiáng)于2013年的水平。首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整來(lái)看，在包括一線城市在內(nèi)的部分城市出現(xiàn)了較明顯的銷售疲軟，但諸多報(bào)道中強(qiáng)調(diào)的

3、今年到目前為止與2013年同期對(duì)比所得到的年同比數(shù)據(jù)大幅下降，很大程度是由于較高的基數(shù)造成2014年的讀數(shù)較弱。實(shí)際上，今年以來(lái)新房銷售量雖然弱于去年水平，但絕對(duì)量仍高于2012年和2011年同期水平。目前比較令人擔(dān)心的現(xiàn)象是在基數(shù)并不太高的情況下，房地產(chǎn)新開工面積的下降幅度較大，反映出樓盤供給的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，以及開發(fā)商融資成本較高，對(duì)后市看淡的情緒。過(guò)去六年，房地產(chǎn)市場(chǎng)共出現(xiàn)過(guò)兩次較大調(diào)整，分別在2008年下半年至2009年上半年及2011年下半年至2012年上半年。兩次調(diào)整都出現(xiàn)了明顯的新開工面積下降，同時(shí)伴隨以房地產(chǎn)投資增速放緩,其調(diào)整周期均超過(guò)六個(gè)月

4、。我們的分析顯示，此次樓市調(diào)整雖然未受到房地產(chǎn)行業(yè)政策緊縮的影響，但是與以前調(diào)整的共同點(diǎn)是在調(diào)整之前的兒個(gè)月內(nèi)流動(dòng)性狀況偏緊，開發(fā)商都遇到了?定的庫(kù)存壓力（庫(kù)存/銷售比超過(guò)15倍），并且平均按揭貸款成本超過(guò)人民銀行公布的基準(zhǔn)利率水平。從基木面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終用戶居民部門的杠桿率仍較低，開發(fā)商的現(xiàn)金流與借貸狀況冃前也可以承受一定壓力，同時(shí)中國(guó)尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)之外風(fēng)險(xiǎn)小但更具吸引力的主要投資渠道。因此我們認(rèn)為樓市短期內(nèi)出現(xiàn)劇烈震蕩、價(jià)格大幅下滑（超過(guò)20%以上）的兒率雖較以前有所上升，但在及時(shí)的政策放松影響下，應(yīng)該仍處于較低水平。從以前樓市調(diào)整的政策經(jīng)驗(yàn)來(lái)看

5、，“解鈴還需系鈴人”，流動(dòng)性放寬將緩解購(gòu)房人與開發(fā)商資金緊張的問(wèn)題，而較高姿態(tài)的降息或降準(zhǔn)等動(dòng)作將會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的信心。和對(duì)于暗箱操作的限購(gòu)執(zhí)行度調(diào)整，調(diào)整貨幣政策的優(yōu)勢(shì)在于其政策信號(hào)的明確性以及對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)其他部門融資成木的影響。從總需求強(qiáng)度來(lái)看，我們認(rèn)為對(duì)貨幣政策進(jìn)行適當(dāng)預(yù)調(diào)微調(diào)，有利于緩解近兒年迷你周期帶來(lái)的巨大波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的影響，同時(shí)結(jié)合一些信號(hào)作用強(qiáng)烈的政策?丁具（如降息和降準(zhǔn)），有助于提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的投資信心。雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力愈發(fā)明顯，CPI通脹在較低水平徘徊，但決策層考慮到一些經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的失調(diào)，特別是預(yù)算軟約束、過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)的調(diào)整等

6、，不免對(duì)放松貨幣政策仍心存顧慮。但原本應(yīng)該通過(guò)金融政策、行業(yè)政策、國(guó)企政策、環(huán)境政策及財(cái)稅政策等的調(diào)整與改革來(lái)實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在都重壓在貨幣政策的身上。在具體政策共識(shí)形成以前，其風(fēng)險(xiǎn)在于有礙改革的推進(jìn)，同吋也為改革所需要的穩(wěn)定宏觀環(huán)境提出更大挑戰(zhàn)。最終推動(dòng)各項(xiàng)改革進(jìn)程與貨幣政策調(diào)整的壓力有可能來(lái)自于總需求增速的進(jìn)一步放緩，以及在勞動(dòng)力市場(chǎng)方面的疲軟，特別是在今年應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)需求較強(qiáng)的情況下。畢竟在過(guò)去三年多的吋間里,企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)迷你周期有所認(rèn)識(shí)，心理預(yù)期有所調(diào)整，即使仍有其他政策微調(diào)措施出臺(tái)，對(duì)就業(yè)的影響可能有較強(qiáng)的時(shí)滯性。為了適應(yīng)多變的外部環(huán)境，同時(shí)推動(dòng)國(guó)

7、內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，決策層對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向的判斷將可能更加取決于未來(lái)的數(shù)據(jù)走勢(shì)。作者為摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家