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1、璽建祥學府華庭營銷策劃方案北京旗幟縱橫2009.05目錄市場環(huán)境與競爭對手分析營銷策略項目定位開盤時間及產(chǎn)品建議營銷推廣計劃目錄市場環(huán)境與競爭對手分析營銷策略項目定位開盤時間及產(chǎn)品建議營銷推廣計劃項目的市場背景受世界金融危機影響，08年下半年鄂爾多斯住宅市場整體低迷，部分項目擱置；經(jīng)過半年調整，09年3月市場開始重新回暖；由于08年下半年累積的需求得到釋放，各樓盤出現(xiàn)熱銷；在這種情況下，擱置項目紛紛動工，預計09年下半年將有一大批項目集中入市，下半年市場將面臨激烈競爭；學府華庭位于鄂爾多斯天驕路與鄂爾多斯大街交界處。此區(qū)域是
2、市政府劃定的鄂爾多斯CBD，是整個城市的核心區(qū)域。規(guī)劃起點高，政府參與層面高，政策主導導向高，在業(yè)界簡稱3高。受到社會各階層的青睞，在附近涌現(xiàn)出很多諸如創(chuàng)世紀、帝景峰匯等高檔住宅樓盤。區(qū)域環(huán)境分析周邊樓盤情況2007年開售，預計09年7月開盤149、158、203、169、251、401、174、211、225主打戶型為200平米左右4980共3棟高層電梯房，其中一棟15層，兩棟18層另有精裝公寓及25層寫字樓帝景峰匯2008.05145、169、180，200-260（復式）主打戶型為145平米4400（塔樓）4930（板
3、樓）建筑面積186790平米，商業(yè)為25層（地下2層），精裝公寓共12層（1.2層為商業(yè)）住宅為10層，電梯房創(chuàng)世紀2009.3.22120-180主打戶型為140平米以上3900（塔樓）4400（板樓）總體規(guī)劃132771平米，包括1棟商業(yè)（酒店、寫字樓）、14394平米復式樓、及9棟住宅（9層、18層），住宅共562戶，電梯房大恒酈城開盤時間戶型面積起價（元/㎡）項目概況項目名稱200平米戶型6層以上138、1456層以上1706層以上暢銷戶型品字形戶型分布，明廚、明衛(wèi)、光照、通風良好，抗震性能好樓間距大、戶型設計好，陽
4、光充足、氣派部分戶型空間利用不合理、設計朝向不合理戶型設計優(yōu)勢：地段好、規(guī)劃設計理念先進（入戶花園、中心廣場噴泉）、劣勢：價格高外墻：1-3層為瓷磚，高層為涂料窗戶：斷橋鋁合金電梯：奧蒂斯優(yōu)勢：地段好、高端形象、小區(qū)綠化率高、規(guī)劃有藝術美感劣勢：塔樓不符合定位，銷售狀況差，價格略高外墻：全部瓷磚窗戶：斷橋鋁合金電梯：上海遠大、日立優(yōu)勢：地段好、現(xiàn)房和準現(xiàn)房、價格略低劣勢：整體規(guī)劃檔次低、戶型設計不合理外墻：1-2層瓷磚、以上為涂料窗戶：斷橋鋁合金優(yōu)劣勢分析裝修及配套周邊樓盤分析小結大恒酈城：緊鄰學府華庭南面，整體規(guī)模比較大，
5、目前未售出住宅為項目的50%以上。優(yōu)勢：市中心核心地段，有部分現(xiàn)房和準現(xiàn)房，起價為3900（塔樓）和4400（板樓），價格在此區(qū)域較低。劣勢：整體規(guī)劃檔次感低，包括小區(qū)規(guī)劃、綠化、戶型設計、售樓部內部裝修及戶型模型制作等方面均與項目地段的高端形象不符，大大降低項目價值感；此外，部分戶型設計差，戶內有浪費空間、光照差，戶內各功能房間規(guī)劃不合理，居住舒適感差；部分樓體（4號、5號）樓間距小，遮擋陽光（據(jù)調查，此為消費者購房最看中方面之一），此外，塔樓設計不符合鄂爾多斯市場需求，造成滯銷；周邊樓盤分析小結創(chuàng)世紀：與學府華庭一路之隔
6、，整體規(guī)模大，目前未售出住宅為項目的20%左右優(yōu)勢：位于天驕路與鄂爾多斯交界東南角，在幾個項目中位置最好。全部為現(xiàn)房和準現(xiàn)房，項目形象高端，小區(qū)規(guī)劃設計好，具有藝術美感，很好提升了項目檔次。綠化率高，樓間距大，戶型設計好，通風采光優(yōu)良，售樓部裝修及模型制作體現(xiàn)了項目品質。劣勢：項目恒森地產(chǎn)部分住宅為塔樓，不符合鄂爾多斯高端住宅市場需求，出現(xiàn)滯銷。此外樓盤均價在5000以上，價格略高。周邊樓盤分析小結帝景峰匯：緊鄰創(chuàng)世紀南面，包括3棟高層住宅，目前未售出住宅為項目的20%左右優(yōu)勢：市中心核心地段，有現(xiàn)房和準現(xiàn)房。樓體為品字形設
7、計，抗震性能好。項目整體規(guī)劃設計理念先進，景觀規(guī)劃好，包括中心廣場噴泉，每戶均有入戶花園。此外廣宣品設計、售樓部裝修均體現(xiàn)了較高的檔次。售樓人員素質較高。劣勢：價格較高，為周邊樓盤中價格最高者。周邊樓盤分析總結：周邊樓盤主打戶型均為140平米以上的大戶型，形成同質化競爭；完全針對鄂爾多斯少數(shù)富豪階層人群，客戶群體較窄；目錄市場環(huán)境與競爭對手分析營銷策略項目定位開盤時間及產(chǎn)品建議營銷推廣計劃類別產(chǎn)品分析項目規(guī)模占地面積85000平米，建筑面積281120平米產(chǎn)品結構4棟商業(yè)（公寓及寫字樓），10棟住宅（18層電梯房）產(chǎn)品細節(jié)主
8、要產(chǎn)品類型：高層電梯住宅戶型建筑面積：90-140平米，主力戶型為90-120平米綠化率：40.8%單元結構：1梯2戶、1梯3戶、1梯4戶戶型結構：三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)、凈高：54.6米層高:3米設計亮點：樓體進深小，客廳、餐廳合一，便于自然風流通;雙陽臺，面寬大，全明戶型，南北通透
