仙林金鷹奧萊城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告_圖文

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1、XX仙林金鷹奧萊城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告為了更好的推進(jìn)創(chuàng)業(yè)部對(duì)南京市場(chǎng)的進(jìn)入，現(xiàn)對(duì)金鷹奧萊城為期一周的調(diào)研做總結(jié)性分析報(bào)告，以便對(duì)該項(xiàng)目做出準(zhǔn)確判斷。具體內(nèi)容如下：一、目標(biāo)市場(chǎng)分析（一）南京市場(chǎng)分析（二）西貝筱面村南京市場(chǎng)狀況（三）預(yù)選商圈市場(chǎng)分析二、預(yù)選店面分析（一）道路、交通狀況分析（二）消費(fèi)人流量分析（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、租金狀況分析（一）預(yù)選店面（二）其他店面四、定位分析五、結(jié)論一、冃標(biāo)市場(chǎng)分析（一）南京市場(chǎng)南京，中華人民共和國(guó)江蘇省省會(huì)、副省級(jí)城市。華東地區(qū)重要的交通樞紐。2014年南京市常住人口總量

2、為821.61萬(wàn)人，戶(hù)籍人口648.72萬(wàn)人，2014年城鎮(zhèn)化率為80.92%,排全國(guó)第7位。受教育程度全國(guó)領(lǐng)先，大學(xué)文化程度人口比重為26.11%,在副省級(jí)匝中列第1位，低于北京（31.5%）,高于上海（21.9%）。南京常住人口中，具有大學(xué)程度的人口有209.1萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的26.12%,相當(dāng)于每4人就有一個(gè)大學(xué)生。相比江蘇每10人有一位大學(xué)生和全國(guó)每11人有一位大學(xué)牛，大幅領(lǐng)先，顯示出文化名城和擁有眾多高校的優(yōu)勢(shì)。2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9720.77億元,列全國(guó)第11位，增長(zhǎng)9.3%；全體居民

3、人均可支配收入40455.17元，比上年增長(zhǎng)8.5%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入46103.62元，增長(zhǎng)8.3%；農(nóng)村居民人均可支配收入19482.91元,增長(zhǎng)10.3%0從國(guó)家等級(jí)劃分，南京是國(guó)家二線(xiàn)城市。餐飲市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)：綜合性復(fù)合商圈相對(duì)較少，目前最大規(guī)模的商圈集合為中山路新街口商圈；消費(fèi)群體由于大學(xué)較多因此年齡結(jié)果年輕，多為逛街和游客；對(duì)傳統(tǒng)中餐較為青睞，同時(shí)接受新口味菜系程度高,例：大助、披薩等外國(guó)料理冃前多為等位經(jīng)營(yíng)；除對(duì)傳統(tǒng)中餐較為青睞外,對(duì)麻辣口味菜系接受度高。（三）XXX店市場(chǎng)狀況分

4、析XXX冃前在南京市場(chǎng)擁有4家店面：1店：位于夫子廟附近建康路1號(hào)鵬欣水游城4樓。月均營(yíng)業(yè)額115萬(wàn)，人均消費(fèi)75元該店是XX進(jìn)入南京市場(chǎng)的第一家店，消費(fèi)者認(rèn)知度高。2店：江寧區(qū)雙龍大道1680號(hào)金鷹購(gòu)物中心4樓。月均營(yíng)業(yè)額108萬(wàn)，人均76元，2015年7月開(kāi)業(yè)。3店：中央路201號(hào)金茂匯購(gòu)物中心8F月均營(yíng)業(yè)額90萬(wàn)，人均力元，2015年9月開(kāi)業(yè)4店：漢中路89號(hào)金鷹國(guó)際購(gòu)物中心B座8樓月均營(yíng)業(yè)額:150萬(wàn)，人均74元當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)XXX認(rèn)知度高，對(duì)菜品和服務(wù)滿(mǎn)意，特別對(duì)“非常好吃”、“菜品25分鐘上齊”的

5、營(yíng)銷(xiāo)觀念非常認(rèn)可。目前四家店面的展示和對(duì)品牌的推廣為我們下一步進(jìn)入南京市場(chǎng)開(kāi)了好頭。存在的問(wèn)題：1、有部分消費(fèi)者對(duì)價(jià)格存在質(zhì)疑，認(rèn)為價(jià)格偏高。本地市場(chǎng)與我們同菜系且同質(zhì)化較高的“XXX店”11家門(mén)店，人均在65左右。2、4家門(mén)店都在半徑5公里范圍內(nèi)，店面過(guò)于集中。（四）預(yù)選店面商圈分析棲霞區(qū)位于南京主城北部，是中國(guó)重要的科教中心和航運(yùn)中心。常住人口66.8萬(wàn)人。轄9個(gè)街道辦事處，68個(gè)社區(qū)居委會(huì)、49個(gè)村委會(huì)，其中龍?zhí)?、棲霞、西?個(gè)街道整建制委托南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理。仙林大學(xué)城位于棲霞區(qū)西部，紫金山東麓

6、，距離新街口15公里，2002年2月成立，是中國(guó)最早成立的大學(xué)城之一。仙林人學(xué)城定位于南京三個(gè)副城之一，是江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，主打高檔社區(qū)和科研機(jī)構(gòu)錯(cuò)落分布，借鑒國(guó)外高尚人文社區(qū)的規(guī)劃，以高起點(diǎn)，以綠色人文為主題的高發(fā)展為冃標(biāo)。截至2013年8月，已有南京大學(xué)、南京師范大學(xué)、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)、南京郵電大學(xué)、南京中醫(yī)藥大學(xué)、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京理工大學(xué)紫金學(xué)院、應(yīng)天職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京森林警察學(xué)院、南京審計(jì)學(xué)院金審學(xué)院等院校及其校區(qū)入駐。仙林大學(xué)城是以中產(chǎn)階層為主的高檔居住區(qū)。2015年，仙林地

7、區(qū)共有各類(lèi)在建項(xiàng)目62個(gè)，總投資430.5億元,截至8月底，當(dāng)年投資進(jìn)度已超過(guò)80%,中電集團(tuán)28所仙林新所區(qū)、金鷹奧萊城二期、江蘇蘭德地理信息產(chǎn)業(yè)園二期、萬(wàn)達(dá)茂等10個(gè)總投資約120億元的重點(diǎn)項(xiàng)目在仙林大學(xué)城集中開(kāi)工奠基。仙林中心商業(yè)區(qū)以三大人工湖為核心，分為三個(gè)層次：遠(yuǎn)離水面的是由多種不規(guī)則幾何形狀組成的大型建筑主體，規(guī)劃有百貨公司、電影院、專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)等，局部建筑單體之間則由連廊相接；臨湖的是小型建筑，有飲食店、咖啡吧、書(shū)店、精品店等；兩個(gè)層次中間是一條長(zhǎng)長(zhǎng)的帶頂步行街，將商業(yè)區(qū)緊緊聯(lián)系，成為將來(lái)商業(yè)氛圍的

8、聚核地帶。仙林金鷹天地于2009年12月18日試營(yíng)業(yè)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)持續(xù)爆冷，客流量甚少。經(jīng)營(yíng)一年后，在2011年4月重新開(kāi)業(yè)，身份轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋闪纸瘊棅W萊城”主做高檔品牌折扣。造成的主要原因：一、最早規(guī)劃項(xiàng)目的主要消費(fèi)群為大學(xué)城的學(xué)生及該區(qū)域的高級(jí)白領(lǐng)。但是學(xué)生的消費(fèi)能力有限，與金鷹品牌形象有較大差別，且每年有二個(gè)多月假期，對(duì)營(yíng)業(yè)有較大影響。二、周邊社區(qū)當(dāng)時(shí)的入住率為40%左右，社區(qū)大多為低密度別墅為主，人流小。經(jīng)過(guò)金