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1、【XXX項目】階段營銷討論思路2012年2月一、目前剩余房源狀況1.整體銷售狀況：截止到2012年2月4日，xxx城共實現銷售面積：平米；銷售總金額：元；銷售均價：元/平米；詳見分類表如下:樓棟戶型總套數成交套數成交均價1棟A1A2A3A43棟B1B2B3B42棟C1C2C3C4C5合計2.剩余房源分布狀況1號樓實際可售套數2套，剩余建筑面積平方米。房號建筑面積套內面積1-1-17-11-2-17-43號樓實際可售套數2套，剩余建筑面積平方米。房號建筑面積套內面積3-1-1-23-2-11-32號樓實
2、際可售套數185套，剩余建筑面積平方米。剩余戶型建筑面積套內面積剩余套數C1C2C3C4C5合計目前剩余實際可售套數約套.二、XXX房地產市場情況目稱項名物業(yè)形態(tài)在售面積成交均價優(yōu)惠方式銷售最新動態(tài)1、營銷推廣調整建議:整體待售面積：約為7.5萬平方米；整體待售套數：約740套營銷目標：11年1月到12月，總量約為740套，截止年底預計完成套數660套，占總量的90%。營銷周期：12個月。1、整體推售計劃指標月份2011.2-2011.32010?42010.52010.62010.72010.820
3、11.9-102011.11-12合計任務分解計劃套數客戶日均來訪量計劃總金一次性(30%)按揭(70%)商貸(70%)=49%公積金(30%)=21%計劃資金回款合計2011年，計劃全年完成項目整體銷售的90%,基本完成整體項目的銷售。2、房源推售價格建議:我司認為，價格有進行一定幅度的調整的必要，主要基于以下幾點:(1)根據目前市場整體銷售狀況，價格可適時進行一定程度調整;(2)本次價格調整建議主要針對84平方米及100平方米兩種戶型進行調整，進一步提升整體均價，實現項目較高的利潤回報。目前這兩種
4、戶型價格為:棟數及單元房號面積(Itf)剩余總面積(m2)剩余套數剩余總金額余房均價(元/mJ84平方米目前的成交均價為4174元/平方米;100平方米目前的成交均價為4128元/平方米;兩種戶型均具備上調均價的必要性。建議均價調整為：84平方米余房均價：4174元/平方米；調整為：4274元/平方米；100平方米余房均價：4128元/平方米;調整為：4228元/平方米；優(yōu)惠幅度為：最高優(yōu)惠6%;K一次性付款優(yōu)惠3%,按揭付款優(yōu)惠2%;2.老帶新客戶購房優(yōu)惠1%；3、當日認購下單優(yōu)惠1%；4.老城區(qū)銷
5、售中心特批1%;3整體推廣安排第一階段第二階段第三階段第四階段3M10月12月階段節(jié)點I?前期余房持續(xù)I?4號.8號樓開盤熱銷1?4號、8號樓持續(xù)銷售?整體項目收官戰(zhàn)核心活動大型開盤活動秋季房交會暨開圣誕感恩活動暨
6、?暖冬置業(yè)計劃I?開盤特別優(yōu)惠I?驚喜一夏，御城I?老帶新優(yōu)惠政策升級I1—1111111夏季冒業(yè)計劃1:1輔助推廣111i?活動推廣i11i?戶外內容更換
7、I11?活動推廣11?活動推廣11111?短信宣傳1
8、?活動推廣?短信宜傳1?短信宣傳'1111111?短信宣傳
9、1111?夾報宜傳
10、11?夾報宣傳11111,?夾報宣傳?網絡推廣?網絡推廣A.第一階段：消化階段名稱：蓄勢期主要目的：6號樓及7號樓房源尾房銷售；促銷政策:一次性付款優(yōu)惠3%,按揭付款優(yōu)惠2%;冬季溫暖置業(yè)計劃；促銷活動：老帶新成交再次升級，僅限十天-一老帶新成交，直接返現2000元!支持條件:(1)戶外包裝體系調整一一更換戶外宣傳調性，針對前期房源售罄及后期房源即將推售進行宣傳。(2)樣板間的呈現樣板間在本階段的呈現將成為重要支撐。宣傳渠道：針對區(qū)域內客戶的報紙雜志宣傳，輔以網絡渠道進行推廣，針對郊縣的推廣渠道；(3
11、)短信發(fā)送發(fā)送時間發(fā)送區(qū)域發(fā)送內容(4)報媒宣傳一-(針對主要郊縣)區(qū)域巴中達州南充攀枝花新疆各油田渠道當地丄流報媒當地上流報媒當地上流報媒當地上流報媒當地丄流報媒當地丄流報媒A.第二階段：開盤階段名稱：開盤期推售時間：4月-5月4月：蓄客；蓄客途徑一:持續(xù)性小活動-一周末舉辦的小型SP活動,促進到訪量;活動口期活動形式活動內容4月9日小型SP活動手工餅T制作4H16R小型SP活動手工蛋糕制作4月23日小型SP活動插花DIY制作蓄客途徑二：餐飲聯動-一與中高端餐飲制作聯名卡及聯名日歷;CPB-900C
12、PB-901（E卩有日歷）蓄客途徑三:行銷持續(xù)一-對幾個重點單位進行的團購和巡展；針對青島一汽、成發(fā)集團等重點企事業(yè)單位，進行專項聯系人跟進,專項組織者團購方式進行精密銜接，配合在其單位的巡展及客戶回饋活動，爭取更多的意向客戶成交。行銷計劃：行銷對象包括：企業(yè)或單位名稱活動輔助建議采購部分小禮品，用于在行銷巡展過程中，刺激客戶前來咨詢，填單以及回饋。購買部分促銷小禮品由于目前任務緊迫，建議采購部分小禮品，用于本周內的行銷巡展計劃之用。數量：預計200份價
