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《房企未來10年——大洗牌時(shí)代-2019》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、房企未來10年——大洗牌時(shí)代原創(chuàng)：趙可房企向院線、體育、醫(yī)療健康、保險(xiǎn)等方向的業(yè)務(wù)延伸并不鮮見，而最近甚至出現(xiàn)向造車新勢(shì)力方向的延伸。然而，房企多元化轉(zhuǎn)型多以失敗告終，行業(yè)開始思考轉(zhuǎn)型的真正方向是什么。存量資產(chǎn)證券化是房企轉(zhuǎn)型最確定的未來，能承接過去住宅開發(fā)市場(chǎng)容量的只有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。然而目前物業(yè)回報(bào)率過低，甚至大幅低于10年期國(guó)債收益率，是這一方向最大的阻礙。在這種情況下，眼前最迫切的轉(zhuǎn)型在于住宅開發(fā)本身商業(yè)模式變革的挑戰(zhàn)，具有“制造業(yè)”能力風(fēng)格的房企將勝出，而高周轉(zhuǎn)率是這類房企最核心的
2、競(jìng)爭(zhēng)力。高杠桿下被迫快速出貨的不是真正的高周轉(zhuǎn)，真正的高周轉(zhuǎn)是三位一體的高周轉(zhuǎn)：從資產(chǎn)轉(zhuǎn)為庫(kù)存的高周轉(zhuǎn)+從庫(kù)存到銷售的高周轉(zhuǎn)+從銷售到回款的高周轉(zhuǎn)。雖然RIETs大規(guī)模的機(jī)會(huì)還未開啟，然而它已經(jīng)開始，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的將是未來持續(xù)10年的行業(yè)變革和大洗牌。來源:新財(cái)富(ID:newfortune)作者:趙可博士招商證券總量大組、房地產(chǎn)首席分析師“房企轉(zhuǎn)型”從2013-2015年的“性感”話題變成了目前的“現(xiàn)實(shí)”話題。在2016-2018年這個(gè)話題曾經(jīng)消失過，因?yàn)殡S著一輪上行周期的來臨，房企的主業(yè)重新煥發(fā)出光彩，
3、甚至對(duì)于部分房企來講，手里的庫(kù)存又獲得了一次“變廢為寶”的機(jī)會(huì)，“轉(zhuǎn)型”顯得不那么重要了。然而2019年，轉(zhuǎn)型這個(gè)話題又重新回到市場(chǎng)的視野。說2013-2015年房企轉(zhuǎn)型很“性感”，是因?yàn)楸藭r(shí)在市場(chǎng)下行的大背景下，許多擁有現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)的房企開始了多元化轉(zhuǎn)型的道路，部分也成了炒作上市房企股價(jià)的“概念”之源。如從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向院線、體育、醫(yī)療健康等板塊轉(zhuǎn)型；從傳統(tǒng)房地產(chǎn)延伸向能源、相關(guān)貿(mào)易、汽車業(yè)務(wù)等板塊；從以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，向加以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼轉(zhuǎn)型等等。與當(dāng)時(shí)不同的是，當(dāng)前的轉(zhuǎn)型開始變得“理
4、性”，這與始于2013-2015年的轉(zhuǎn)型大量失敗有關(guān)，這也再次證明了：有錢不代表就能轉(zhuǎn)型成功，轉(zhuǎn)型是有門檻的，轉(zhuǎn)型也需要企業(yè)具備內(nèi)在的“基因”。房企轉(zhuǎn)型是為了順應(yīng)國(guó)家調(diào)控政策的無奈，迫于樓市降溫之壓力，又或是主動(dòng)尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)的必然，這樣的分析市場(chǎng)上已經(jīng)汗牛充棟，但未觸及本質(zhì)，那么房企轉(zhuǎn)型背后深層次的原因是什么呢？轉(zhuǎn)型后的商業(yè)模式去向如何選擇？01房企轉(zhuǎn)型：來自行業(yè)銷量見頂和“房住不炒”政策的壓力看似一如既往的房地產(chǎn)周期波動(dòng)，節(jié)奏從未脫離歷史的痕跡，但有兩個(gè)變化使得房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入“夾縫生存時(shí)代”——即便房企
5、仍能沿著夾縫向上走。這兩個(gè)變化均非短期的原因，對(duì)行業(yè)未來5-10年有著深遠(yuǎn)的影響。（1）房地產(chǎn)長(zhǎng)期銷量的頂部或已出現(xiàn)，庫(kù)存放一放就升值再難復(fù)制決定房地產(chǎn)行業(yè)增速的底層變量是城鎮(zhèn)化進(jìn)程，如圖1、2所示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入“第四節(jié)”，意味著行業(yè)增長(zhǎng)的中樞或?qū)⑾陆抵?-5%，意味著在未來每一個(gè)小周期的下行階段，行業(yè)銷量增長(zhǎng)落入負(fù)增長(zhǎng)的概率越來越高，庫(kù)存跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率也在放大，拿地就賺錢的年代早已過去，2014到2016年的這段周期恐怕未來再難復(fù)制，過往周期賦予的庫(kù)存升值空間將被壓縮。業(yè)內(nèi)一明星職業(yè)經(jīng)理人曾說：
6、“房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)一個(gè)怪事，大量的庫(kù)存，竟然放著放著就能夠增值，這太罕見了，比如面包庫(kù)存放幾天就不行了，就別談增值了?！边^去拿地就賺錢是周期的神奇力量所賦予的：即便開發(fā)商拿錯(cuò)了地，即便當(dāng)期的存貨利潤(rùn)率是負(fù)的，過個(gè)兩三年，可能又是一條好漢。但是，這種情況將一去不復(fù)返。這種變化，也充分反映在資本市場(chǎng)上，如圖3，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)定價(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，這反映了行業(yè)長(zhǎng)期毛利率的下降以及房地產(chǎn)行業(yè)周期屬性增強(qiáng)而成長(zhǎng)屬性減弱的現(xiàn)實(shí)，資本市場(chǎng)是聰明的。（2）政策進(jìn)入“區(qū)間管理”時(shí)代“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”意味著政策已從
7、“限”變?yōu)椤胺€(wěn)”,穩(wěn)的最重要含義在于政策不再是一刀切放松，而是“區(qū)間管理”。如圖4，政策上一開始是限價(jià)，限價(jià)后一定會(huì)造成新的問題，比如庫(kù)存的堰塞湖和房?jī)r(jià)信號(hào)的失真，這種失真的房?jī)r(jià)體現(xiàn)在2017-2018年古怪的房?jī)r(jià)曲線上，而后限價(jià)政策開始放松，從去年8月份開始，政策的表述即從前期的“限價(jià)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”，“穩(wěn)”即是區(qū)間管理。為何政策不再是“一刀切”調(diào)控，轉(zhuǎn)而成為“區(qū)間管理”？先得從土地供給說起。在學(xué)術(shù)界，早有大量研究關(guān)注中國(guó)土地利用結(jié)構(gòu)扭曲，土地供給結(jié)構(gòu)扭曲給過去中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了“后發(fā)優(yōu)
8、勢(shì)”的條件，主要表現(xiàn)為土地和勞動(dòng)力的低成本優(yōu)勢(shì)：（1）廉價(jià)的工業(yè)用地極大地降低了企業(yè)的生產(chǎn)要素成本，在過去的GDP考核下，擴(kuò)張工業(yè)用地供給、壓低工業(yè)用地價(jià)格和實(shí)施各類優(yōu)惠的稅收政策，以招商引資，形式是各類工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)建，目的是促進(jìn)GDP與就業(yè)增長(zhǎng)，壓低的土地要素成本顯然起到了極大的吸引力，但同樣犧牲了創(chuàng)新力；（2）在低廉的工業(yè)用地上提供更便宜的宿舍同樣降低了人工成本，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入并不完全匹配，
