工業(yè)廠房立項(xiàng)

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1、看高手如何在工業(yè)用地上操作非工業(yè)物業(yè)？（附案例）房地產(chǎn)投資融資俱樂部2014-12-27老于說：三觀不正毀一生，發(fā)布本文絕不代表我們提倡工業(yè)用地投機(jī)行為，僅為換個(gè)視角，助你觀察行業(yè)百態(tài)。工業(yè)用地是什么?這是本文最基本的討論范圍。粗略的開發(fā)商朋友會(huì)認(rèn)為所有商住辦之外還能自家建房的用地基本就是工業(yè)用地，也有認(rèn)為建廠房的、搞產(chǎn)業(yè)園的地就是工業(yè)用地，這種根據(jù)常識(shí)的理解是有道理的，但卻是不準(zhǔn)確的。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》-GB50137-2011，工業(yè)用地是工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。為什么瞄準(zhǔn)工業(yè)用地做文

2、章?緣于我國工業(yè)用地的三大特征：一是用地沖動(dòng)大。工業(yè)用地占用比例高達(dá)21.79%，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了25.77%和31.79%，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%。我國人均工業(yè)用地面積也大大超過18.0—28.0平方米/人的國標(biāo)范圍。二是價(jià)格相對(duì)低。相比住宅、商辦等經(jīng)營性用地，工業(yè)用地出讓價(jià)格低。若以工業(yè)用地開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)，則成本減少，獲利空間增大。這三大特征。三是市場(chǎng)管制難。目前全國各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費(fèi)。由于工業(yè)投資具有可轉(zhuǎn)移性，地方政府會(huì)

3、通過各種政策優(yōu)惠來吸引工業(yè)投資，包括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)激烈。量大、價(jià)低、監(jiān)管難，構(gòu)成了投機(jī)的空間。什么是工業(yè)物業(yè)?即工業(yè)用地上準(zhǔn)建的物業(yè)。一是用于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)目的的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(工業(yè)寫字樓)、倉儲(chǔ)用房等，二是用于配合生產(chǎn)活動(dòng)的行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施，如員工宿舍、行政管理用房、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。這么一介紹，好像工業(yè)物業(yè)就是專業(yè)的、死板的，活脫脫一副八十年代開發(fā)區(qū)的模樣。但如今工業(yè)物業(yè)已超越了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)廠房的框架教條，做出一些逆工業(yè)化的類辦公、類住宅產(chǎn)品。說到辦公、住宅產(chǎn)品，那五

4、花八門的做法就不勝枚舉了，姑且把工業(yè)物業(yè)除外的以商辦、住宅為代表的經(jīng)營性用地準(zhǔn)建物業(yè)都稱作非工業(yè)物業(yè)，非工業(yè)物業(yè)比起工業(yè)產(chǎn)品形態(tài)豐富不只多一點(diǎn)，當(dāng)然價(jià)格也不只貴一點(diǎn)了。于是產(chǎn)生了一個(gè)投機(jī)的邏輯探測(cè)：工業(yè)用地價(jià)格低，非工業(yè)物業(yè)盈利性強(qiáng)，那么是不是可以在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)?會(huì)不會(huì)有什么限制?有什么風(fēng)險(xiǎn)?繼而是投機(jī)邏輯下的市場(chǎng)實(shí)操方法問題：是不是有人在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)?他們是怎樣做的?本文將重點(diǎn)回答這些問題。一、在工業(yè)用地上發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的限制和風(fēng)險(xiǎn)(一)總體來說，限制分為如下幾類1、土地用途限制。國家有一刀切的政策—

5、—《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知》國土資發(fā)〔2008〕24號(hào)：“工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施”。但地方政府根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)另出明文規(guī)定細(xì)則，緊如北京規(guī)定配套設(shè)施用地面積占比不超過5%，建筑面積占比不超過10%，松如廣州《關(guān)于支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園用地的若干意見(試行)》規(guī)定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園的行政辦公及生活配套用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的10%。2、其他指標(biāo)限制。投資強(qiáng)度≥4

6、40萬元/公頃，容積率≥0.5，建筑系數(shù)≥30%，綠地率≤20%。3、產(chǎn)權(quán)分割限制。無明確規(guī)定，不同地區(qū)的法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)分割有著不同的規(guī)定。緊如上?！蛾P(guān)于委托區(qū)縣辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)及進(jìn)一步優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī)劃審批流程的實(shí)施意見》明確表示，同宗土地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，不得分宗、分幢、分層、分套、分間;相比之下，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法(試行)》卻規(guī)定在九種情況下都可以產(chǎn)權(quán)分割，其中包括企業(yè)自用建筑面積比例不低于總建筑面積50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓。4、出售資格價(jià)格限制。一般無限制，但少數(shù)地方政府有限制。如《南京市人民政府印

7、發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)及科技研發(fā)用地管理意見的通知》寧政規(guī)字[2013]1號(hào)規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。通過對(duì)北上廣深4個(gè)一線城市、津渝寧杭為代表的11個(gè)二線城市和蘇州、東莞、常州3個(gè)工業(yè)熱點(diǎn)城市的地方性政策的梳理，這里不一一列舉。得出如下結(jié)論：限制較嚴(yán)的城市有：蘇州、上海、南京、東莞、常州;限制一般的城市有：杭州、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南、北京;限制較松的城市有：西安、沈陽、福州、廣州、太原、深圳、重慶。(二)在工業(yè)用地違規(guī)發(fā)展非工業(yè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)1、交還土地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诎耸畻l規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事

8、人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！?、補(bǔ)繳土地出讓金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地