鳳凰城項(xiàng)目廣告策劃書(shū)

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1、鳳凰城廣告策劃書(shū)媒體分析表媒體分析表促銷：開(kāi)始；成員：媒體：結(jié)束：日期：媒體花費(fèi)成本問(wèn)詢總數(shù)每次問(wèn)詢成本訂單總數(shù)每個(gè)訂單成本總銷售銷售成本促銷計(jì)劃促銷計(jì)劃促銷開(kāi)始成員媒體結(jié)束日期活動(dòng)：日期媒體安排媒體安排促銷開(kāi)始制作人媒體結(jié)束日期媒體：日期富仕棋園產(chǎn)品宣傳策略一、入市時(shí)機(jī)和銷售階段分析商機(jī)如戰(zhàn)機(jī)，關(guān)系著商家的生死成敗。因此準(zhǔn)確分析樓盤(pán)的上市時(shí)機(jī)，對(duì)于樓盤(pán)的銷售成功與否，有著至關(guān)重要的意義。這既要分析樓盤(pán)的特點(diǎn)，又應(yīng)尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種規(guī)律。富仕棋園（一期）的銷售工作，從上市推廣到銷售完成，大致需要一年的時(shí)

2、間。這段時(shí)間可以分為以下幾個(gè)階段：（一）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期；（二）開(kāi)盤(pán)期；（三）強(qiáng)銷期；（四）續(xù)銷期—盤(pán)中保溫期；（五）收盤(pán)期—盤(pán)尾沖刺期。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，從一年四個(gè)季度來(lái)看，春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月則相對(duì)是房產(chǎn)銷售的淡季。根據(jù)上述情況，富仕棋園的銷售工作做如下的安排：1、今年的七、八月作為該案的形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期。2、九月份為該案的開(kāi)盤(pán)時(shí)期,即主題推廣期。3、十、十一、十二月三個(gè)月作為該案的強(qiáng)銷期。4、來(lái)年的

3、一、二、三月為該案的續(xù)銷期，即盤(pán)中保溫期。5、四、五、六月作為尾盤(pán)沖刺期。利用春季售房的好時(shí)機(jī)，在保溫期調(diào)整的基礎(chǔ)上，作最后沖刺，使樓盤(pán)的銷售有一個(gè)完美的結(jié)局。二、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算方案（一）廣告總金額：3300元/M2*59578M2*1.5%=2949111.00元（二）資金配比安排根據(jù)銷售的情況，選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)投放及投放時(shí)間廣告，達(dá)到最好的效率是我們最終的目的。具體如下：1、全部制作費(fèi)用占總金額的25%，共計(jì)737，277.75元。（具體包括兩處售樓處的裝修、樣板房制作裝修、樓書(shū)制作、模型制作、邀請(qǐng)函制

4、作、信封、看板、精神堡壘、各種效果圖、工地圍墻、戶外廣告等2、媒體推廣費(fèi)用占總金額的60%，共計(jì)1，769，466.00元；主要為平面及CF。媒體推廣總費(fèi)用在銷售推廣階段中的比例：1）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推廣費(fèi)用占10%，計(jì)176946.6元；2）主題推廣期推廣費(fèi)用占20%，計(jì)353893.2元3）推廣強(qiáng)銷期推廣費(fèi)用占40%，計(jì)7077864.4元；4）推廣保溫期推廣費(fèi)用占20%，計(jì)353893.2元；5）尾盤(pán)沖刺期推廣費(fèi)用占10%，計(jì)176946.6元。3、SP活動(dòng)及公關(guān)費(fèi)用占總金額的15%，共計(jì)442

5、，366.65元。針對(duì)不同的推廣階段策劃實(shí)施不同主題的SP活動(dòng)，與項(xiàng)目核心主題與銷售進(jìn)程充分結(jié)合，發(fā)揮整合策略的最大效應(yīng)并協(xié)調(diào)統(tǒng)一。整個(gè)銷售推廣過(guò)程將舉辦3—5個(gè)主題SP活動(dòng)。三、媒體、SP活動(dòng)整和策略方案媒體廣告是消費(fèi)者了解樓盤(pán)的主要途徑，也是樓盤(pán)對(duì)外宣傳的主要手段。SP活動(dòng)的開(kāi)展有利于銷售，在銷售的不同階段，開(kāi)展不同SP活動(dòng)，能夠拉動(dòng)人氣，起到點(diǎn)綴的作用。媒體廣告和SP活動(dòng)的有效結(jié)合，則能夠更大的發(fā)揮兩者的效用，從而利于銷售。（一）前期項(xiàng)目準(zhǔn)備期2001年7月1日前完成如下工作：A、現(xiàn)場(chǎng)包裝；B、售樓

6、處裝修；C、環(huán)境施工；D、案前作業(yè)；E、企劃設(shè)計(jì)；F、項(xiàng)目主題公關(guān)。（二）啟動(dòng)形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期1、七月進(jìn)入項(xiàng)目形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，具體如下：時(shí)間長(zhǎng)度：兩個(gè)月主題：將本案核心概念--和諧生活社區(qū)--及地位迅速建立起來(lái)，制造富仕棋風(fēng)。目的：以擴(kuò)大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，達(dá)到造名造勢(shì)的效果爭(zhēng)取第一批沖動(dòng)型客戶下定簽約。配合：舉行第一次主題SP活動(dòng)；注：在具體實(shí)施時(shí)我司會(huì)有詳盡的方案提出。2、八月底前完成內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和形象主題推廣工作，同時(shí)將本案進(jìn)行預(yù)熱，以保證強(qiáng)銷期的熱銷。l媒體策動(dòng)定位：1、圍

7、繞預(yù)售前的SP活動(dòng)進(jìn)行媒體炒作，主題定位為：“富仕棋園—20萬(wàn)平方米-人文社區(qū)-公園社區(qū)”橫空出世2、品牌資源整合--充分利用“好世櫻園”已有的品牌效應(yīng)，提高富仕棋園知名度和信任度。l媒體選擇：《新民晚報(bào)》二分之一黑白版硬性廣告廣告預(yù)算費(fèi)用：7月：《新民晚報(bào)》二分之一黑白版硬性廣告（8.8萬(wàn)元）8月：《新民晚報(bào)》二分之一黑白版硬性廣告（8.8萬(wàn)元）廣告費(fèi)用合計(jì):17.6萬(wàn)lSP活動(dòng)建議：緊扣本期主題和目的，盛邀日本或上海的圍棋名人及各界人士參加，拉開(kāi)銷售良好開(kāi)始。注：對(duì)媒體的選用進(jìn)行跟蹤，為下面的媒體策動(dòng)

8、做資料，為失誤處作及時(shí)調(diào)整。（三）主題推廣期，即開(kāi)盤(pán)期1、九月進(jìn)入全面公開(kāi)階段，具體如下：現(xiàn)場(chǎng)銷售正式開(kāi)始啟動(dòng)，利用媒體宣傳和主題活動(dòng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)攻熱炒。時(shí)間長(zhǎng)度：開(kāi)盤(pán)期期為一個(gè)月主題：將本案核心概念--和諧生活社區(qū)--及地位提升目的：放大品牌知名度及信任度，提高產(chǎn)品品質(zhì)形象，爭(zhēng)取更多的沖動(dòng)型客戶下定簽約。配合：推廣中舉行主題SP活動(dòng)注：在具體實(shí)施時(shí)我司會(huì)有詳盡的方案提出。2、九月底完成主題推廣期工作，鮮明主題的確立，為強(qiáng)銷期項(xiàng)目賣