Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制

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1、Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制第3章Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況分析3.1Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀近幾年，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)由兩位數(shù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2009-2011三年間快速發(fā)展期后，進(jìn)入了緩慢發(fā)展時(shí)期，特別是2012年Z后房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均有下降態(tài)勢(shì)，Z銀行內(nèi)蒙古分行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展深受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)貸款周期與行業(yè)周期具有同步性。圖12013-2015年Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：Z銀行內(nèi)蒙古分行2013-2015年年報(bào)內(nèi)蒙古地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2012年起增速放緩，但是由于近兒年房

2、地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，市場(chǎng)各參與主體，包括銀行、投資者、房地產(chǎn)企業(yè)、住房需求者等普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)持有樂(lè)觀態(tài)度。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，人民生活水平提升，消費(fèi)能力也隨之上漲，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求度不減，房?jī)r(jià)呈逐年上漲態(tài)勢(shì)。與此相關(guān)的，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款也成逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如圖表1所示Z銀行內(nèi)蒙古分行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)貸款包括個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模逐年增長(zhǎng)，該行房地產(chǎn)貸款2013、2014.2015年增速分別為43.10%,24%和11.4%。其中個(gè)人住房貸款近三年增速分別為40.70%,22.70%和11.10%,與房地產(chǎn)貸款

3、整體增速基本一致。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款2013-2015年增速分別為200%、83.3%和27.3%。近幾年，國(guó)家先后出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，意在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。例如2010年國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。一系列政策出臺(tái)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，平穩(wěn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極地作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)入緩慢增長(zhǎng)期。各市場(chǎng)主體對(duì)資金需求量減少，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度降低。如圖表1所示，2013至2015年，Z銀行內(nèi)蒙古分行

4、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)增速明顯放緩，房地產(chǎn)貸款增速由2013年的43.1%下降至2015年的11.4%,其屮個(gè)人住房貸款增速2013年為40.7%,2014年為22.7%,2015年僅為11.1%,三年間增速降低72.7%0受銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信貸投向行業(yè)指引影響，Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速由2013年的200%,下降至2015年的27.3%。圖2:2016年6月Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來(lái)源：Z銀行內(nèi)蒙古分行2016年半年報(bào)2016年6月，Z銀行內(nèi)蒙古分行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)余額406億元，其中，個(gè)人住房貸款378億元，占比93%；商業(yè)用房

5、貸款17.76億元，占比4%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款10億元，占比3%o房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重為25%。占比如此之高，如果缺乏對(duì)資產(chǎn)的管理，疏于對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防控，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，或受宏觀政策影響，岀現(xiàn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性因素，將給銀行來(lái)來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。文章接下來(lái)將對(duì)目前Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸存在的問(wèn)題以及風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在的不足進(jìn)行分析，以此問(wèn)題和不足為指導(dǎo)，給出強(qiáng)化Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)策。3.2Z銀行內(nèi)蒙古分行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)及方法Z銀行內(nèi)蒙古分行對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)方法主要分為定性分析方法和定量分析方法

6、。定性分析方法及指標(biāo)主要有：（1）傳統(tǒng)的定性分析法，即財(cái)務(wù)報(bào)表分析，這是傳統(tǒng)傳統(tǒng)諭業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)辦法中最重要也是最常用的一種，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，最常用的財(cái)務(wù)報(bào)表包括三種，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表。資產(chǎn)負(fù)債表反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)在某時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的存量數(shù)據(jù)。通過(guò)該表，銀行可以掌握房地產(chǎn)企業(yè)基本財(cái)務(wù)狀況，包括英現(xiàn)金、企業(yè)實(shí)收資本、為分配利潤(rùn)、負(fù)債基本結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。損益表反應(yīng)的是房地產(chǎn)企業(yè)在某一段時(shí)間內(nèi)的收入和支出，該表與資產(chǎn)負(fù)債表多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模相關(guān)，且能夠反應(yīng)企業(yè)的資金流量?，F(xiàn)金流量表能夠反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屮取得和

7、使用資金的用途，用以檢測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。(2)專(zhuān)家分析法。這是古典信用分析方法之一，由一些富有經(jīng)驗(yàn)的信貸專(zhuān)業(yè)人員憑借以往經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)分析方法，作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，從而作出信貸決策。使用該方法時(shí)，信貸專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)觀判斷及選収的專(zhuān)業(yè)分析方法至關(guān)重要。常用的分析方法有5C法，5P法，LAPP法等。5C法是比較常見(jiàn)的方法，該方法通過(guò)5項(xiàng)因素作出信貸決策,包括資本(capital)＞品格(charactor)、償付能力(capacity)＞周期形式(cyclecondition)、抵押品(collateral)。運(yùn)用此方法時(shí)，不同的信貸人員可能運(yùn)用完全不同

8、的標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)選擇方面存在較強(qiáng)的主觀偏好。(3)貸款評(píng)級(jí)方法。Z銀行內(nèi)蒙古分行采用的是貸款五級(jí)分類(lèi)方法，針對(duì)房地產(chǎn)貸款客戶(hù)的信用等級(jí)，通過(guò)