定價方法_銷售營銷_經(jīng)管營銷_專業(yè)資料

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1、樓盤定價的原則與方法第一部分前期策劃階段（營銷策略報告中）的定價一、定價思路項目前期價格定位應(yīng)從以下三個方面考慮：市場需求——目標(biāo)客戶對項目所在片區(qū)的可接受價格限度；項目成本——含地價、財務(wù)成本、建筑工程、稅費、利潤、及管理費用等;市場價格——木項冃客戶可能選擇的其它競爭項冃的價格水平和品質(zhì)對比。以上3個方面分別決定了本項目定價的上限、卜?限和定價區(qū)間。如圖所示：市場需求承受能力3客戶心里價位關(guān)口"<=>在此價格以上J沒有可能的需求儀<=>項目價格的上限口競爭對手價格水平4項目定價的3出發(fā)點和依據(jù)心項目價格的下線3在此價格以下*沒有

2、可能的利潤心二、價榕定位參照表示例：d競爭片區(qū)主要產(chǎn)品市場價格，4800-5500元/代I頁目成本3500元/代本片區(qū)主濟市場均價格、4000元/代目標(biāo)客戶對總價敏感界線，二房100恥左右總價45-50萬本項目入市均價，4500-4700元皿第二部分銷售執(zhí)行中的定價目前定價的方法，住宅普遍采用市場比較法制定樓盤的價格，市場比較法是通過與較近時期己經(jīng)發(fā)卞了交易的類似房地產(chǎn)項目個案價格作比較對照，修正求取最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。因此最貼近市場，最具有競爭參考價值。商業(yè)的定價可用市場比較法結(jié)合收益還原法確定，原則相似只是在比較

3、因素上冇所不同。這里所指的類似房地產(chǎn)，是指用途，建筑結(jié)構(gòu)，所處地區(qū)等相同或和似的房地產(chǎn)。1價格形成總體思路一個完整的價格方案制定共分為四人步驟。第一軟相關(guān)贛1?設(shè)定可燃盤可比因孰權(quán)窘根腳分標(biāo)翻分…第三欽價目麹ffW：對外價目耒制作菌定猜售目標(biāo)1?鮒碩目成本2?確族價方注3?分析競爭對手艇可燃鏤盤收集資料2?形成冊核心規(guī)。1?構(gòu)建幅EXCEL框架，騁面照、丈面明、項目規(guī)場調(diào)宜表0..皿定備方式與優(yōu)4膵頂目資撇集資料醮3?鹼核心規(guī)屬定規(guī)范翩籬娥沏2??1水平差通宜差'送硫調(diào)差、特別調(diào)差2?計算砌雕3坨實收價目麹平師孵讎呂反翩外枷形成對外

4、夷價3?合成娥僦6?相關(guān)三級市場佛資料爛4?儡分笳分棟分期臨定4僦分耐論重騎發(fā)展商溝通實收臓蹈價格分解重點與嫌商籬實蝴格'㈱試碰斷伽2相關(guān)準(zhǔn)備工作—?般采用市場比較法定價在價格制定吋需準(zhǔn)備三方而資料：市場調(diào)研、木項目資料、目標(biāo)客戶調(diào)查（需求情況）。2.1市場調(diào)研0宏觀市場價格走勢0可比樓盤的選擇0可比樓盤相關(guān)資料收集分析0部分需要三級市場的資料2.1.1可比樓盤的選擇可比樓盤選擇的原則本項目的可比樓盤選擇3.定位竟?fàn)帲☉粜秃涂蛻舻亩ㄎ灰恢拢?4.規(guī)念競爭（主要賣點的推廣）5.客戶源競爭選取在偉的最有可比性的樓盤6?8個盤為宜，重點市

5、場最少不少于6個，最多不超過10個。（如需要可選取已售樓盤的三級市場的可比樓盤進行價格調(diào)查）。表格形式如卜（以下所有表格為示例，具體模板詳見相關(guān)價格數(shù)據(jù)表庫）裘1可比樓盤頃目比較因麥調(diào)查裘、樓盤名稱?發(fā)愿爲(wèi)承建商、建試設(shè)計園林設(shè)計?、?、?、胃套設(shè)危，?、星京及噪音?、區(qū)域及小區(qū)治安、?、吝IR車車位層高實用率、?、視距及通鳳采光、?1交通?.1物社T?理公司物社TH甲畑電性及種點化設(shè)極裘2可比榜盤詢銬til；兄調(diào)査裘項目名稱，項目1.、項目2、項目3、項目4?項目5項目6?項目7、項目8、分期情況?、八建筑層數(shù)?、?■入市整體均

6、價解幕優(yōu)恿廠開盤優(yōu)恿?、.1現(xiàn)整體均價八最高你最低仆一房高低均價?1二房高低均價三厲高低均價四囲高低均價?1五房高低均價復(fù)式高低均價按掛折扣?、促梢優(yōu)更廠銷售期”.1梢售率、平均層差、?1最雄差.、最大朝向差裘3三級市場可比項目可昌查裘頃目名稱?刪、面枳（心總價（元/心單價.《元/伸）原總價.（元/心原單價，（元/W）,價格張幅、月租金（元/臚八?■?,?■?■八■■..q八?2.2木項目情況本項目的查丈面積數(shù)據(jù)一一用于制作房號面積表、附送面積表。（套內(nèi)面積表的形式同房號面積表）實地調(diào)查項目各單位的水平、垂直調(diào)差情況，資料收集統(tǒng)計

7、分析并形成水平調(diào)查表、垂直（景觀）調(diào)查表、特別調(diào)差、送面積調(diào)差表等系列表格。i裘4房號面稅裘4i座號?、1棟］房號?、4B.iC,D.t戶型?、4/2/2.,4/2/2.,3/2/2.13/2/2.,樓層?,運蜀囪積?，逹負査積?，強沆査稅.，迄蜀壷積?，30/31.1?、?、?■?、28/29.1?、?1?、26/27.1?,?F?、24/25.,?、?1?、23.,?■?、22.,?、?、?■?、21a?、八?、20.?、.1?、19.1?、?1?、18.1?、???、17.1?、?1?、16.1?、八?、15八?、.1?、14

8、.1?■?、13八?、?、?■?、12.1?、?1?、ll.i?,?F?、10.1?、?1?、9.、?■?、8.1?、?、?■?、7.,?、八?Wi裘5順?biāo)兔鏅壗y(tǒng)計裘3iL類或?qū)榆霄┡_-落圧三窗-花潔遊園-乂下室E癸1/2入戶花回-三