從國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗中得到的啟示與經(jīng)驗

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1、從國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗中得到的啟示與建議根據(jù)第六次全國人口普查，截止到2010年，我國60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，大大高于國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)10%，標(biāo)志著中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老成為一個重大的社會問題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為我國養(yǎng)老保障體系的重要內(nèi)容之一，既是老年化商品經(jīng)濟(jì)時代特有的房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進(jìn)行市場細(xì)分的結(jié)果。發(fā)展老年地產(chǎn)不但能推動房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和完善，還能夠緩解政府的社會保障壓力，滿足不同需求層次的老年人的特殊要求，改善老年人居住環(huán)境。因此，積極探

2、索適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的必經(jīng)之路。一、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的國際經(jīng)驗養(yǎng)老地產(chǎn)是人口老齡化發(fā)展需要,國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展階段：18世紀(jì)后期至二戰(zhàn)前，三代同堂的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式較為普遍，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并未興起；二戰(zhàn)后至20世紀(jì)60年代，各國都趨于老齡化，社會福利性質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開始興起；20世紀(jì)70年代至今，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)逐漸發(fā)展，形成了包括老年用品、老年醫(yī)療、老年文化、老年休閑、老年公寓等多種業(yè)態(tài)的服務(wù)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)。從發(fā)展階段來看，國外養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸從機(jī)構(gòu)照顧服務(wù)向以社會形式、社區(qū)為基礎(chǔ)的照顧服務(wù)過渡，政府的直接參與

3、度降低，商業(yè)的、非盈利及非正規(guī)的機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，養(yǎng)老地產(chǎn)配套服務(wù)更趨靈活性、全面性、個性化。但是，老年地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式與各國對老年問題的政策、制度有關(guān)，同時也與其文化背景有關(guān)，因此，經(jīng)過長期的探索與實(shí)踐，各國的老年地產(chǎn)各具特色，經(jīng)典的案例成為新興國家發(fā)展老年地產(chǎn)經(jīng)驗的源泉。1.美國美國老年地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已比較成熟，其主體是美國的社會營利機(jī)構(gòu)，政府和教會為輔。在開發(fā)運(yùn)營過程中，不但從生理需要、安全需要層次滿足老年群體的需求，還以愛為名注重為老人營造家與愛的氛圍，滿足老年人對歸屬與愛的需求，而超級綜合老年社區(qū)是實(shí)現(xiàn)上述價值的最佳選擇。太

4、陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。由DelWebb公司于1961年開始建設(shè)，已陸續(xù)在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)，成為美國開發(fā)老年社區(qū)的著名品牌。該社區(qū)有如下特征：1）屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，社會盈利機(jī)構(gòu)為開發(fā)主體，政府提供周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2）盈利模式以住宅銷售為主，出租為輔；3）消費(fèi)者限定55歲以上的老人；4）娛樂設(shè)施、高爾夫球場、商業(yè)設(shè)施作為太陽城發(fā)展的關(guān)鍵；5）沒有醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套；6）一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，住宅形式多樣化，滿足不同老人需求，以

5、獨(dú)棟、聯(lián)排、復(fù)合公寓、獨(dú)立居住中心等住宅產(chǎn)品為主；7）兼有旅游、度假等功能，目標(biāo)客戶分為長住和旅游度假兩種?？山梃b之處：首先，太陽城以住宅立項，利用銷售住宅迅速回現(xiàn)，保證開發(fā)商資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，以健康活躍老人為主要客戶群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求；最后，在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，與度假管理公司合作開發(fā)，將旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)相融合，增加產(chǎn)品競爭力。但是，太陽城社區(qū)醫(yī)療護(hù)理配套依賴于城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套，在我國顯然無法實(shí)現(xiàn)。2.日本日本的社會養(yǎng)老模式經(jīng)過幾十年的發(fā)展實(shí)踐，已經(jīng)形成了相對獨(dú)立完善的體系，推行以社區(qū)化居

6、家養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式，為老年人提供良好的室內(nèi)外環(huán)境設(shè)置，保證其與社會的接觸交流，盡可能長地保持其獨(dú)立生活能力，因此有人形容日本養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)自助料理。此外，日本的老年住宅模式基本都不是采用出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式，出租是其主導(dǎo)經(jīng)營模式。其中，“機(jī)構(gòu)設(shè)施”模式就是由開發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施，設(shè)施內(nèi)配置以護(hù)理為主的各種服務(wù)；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。我國規(guī)模不大的老年公寓其實(shí)可以參考日本的這種模式。二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與創(chuàng)新當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初步試驗階段，一方面是由于中國老人對養(yǎng)老意識的態(tài)度還是認(rèn)識不夠高,主

7、要停留伴子養(yǎng)老,陪孫養(yǎng)老的初級階段,儲蓄意識及消費(fèi)能力制約了老人的有效需求。另一方面，由于設(shè)施配置多、專業(yè)化程度高、成本回收慢、效益利潤低等因素,成為企業(yè)猛進(jìn)之后難以逾越的障礙。然而，國家相關(guān)政策的支持以及“銀發(fā)”觀念的逐漸改變，全國范圍內(nèi)各路開發(fā)商中嗅到了“夕陽工程”的商機(jī)，紛紛投入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)據(jù)顯示約有20~30家房企已經(jīng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，其中包括房產(chǎn)大亨萬科、保利、綠城等。雖然，出現(xiàn)了不少“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象，眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目中不乏創(chuàng)新想法和案例。1.連鎖經(jīng)營走入老年公寓美國太陽城走品牌路線，杭州長壽村老年公寓提出把連鎖經(jīng)營引

8、入老年公寓，在國內(nèi)甚至國際建立網(wǎng)點(diǎn)，各網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)的老人可以互訪。青島市福利院采取了置換服務(wù)與連鎖經(jīng)營兩種模式，和北京太陽城國際老年公寓合作，采取定期和不定期相結(jié)合的方式開展置換服務(wù)，使雙方的老人可